2021年第2 6 周市场报告综述

剧变前夕房企冲刺任务  下半年变数横生

当前的石家庄市场正处于剧变前夕，但剧变仍停留在城市规划和开发层面，仍停留在行政力量部署和督导层面，仍停留在政策出台和执行层面，在具体项目上尚未看到变化，市场交易也维持稳定。2021年上半年即将结束，房企和项目面临着严峻的销售任务考验，其供应意愿较为活跃，当周1个项目开盘销售，3个项目加推新房源，尽管从供求规模来看，较此前一周有所下降，但市场上的焦点项目不断涌现。其中，北二环以地铁万科蓝湾项目为代表，因其展示面相对完善，在上半年销售任务“大限”前开放售楼处和样板间，并在认筹两天后封筹，封筹一天后开盘销售，延续此前万科项目的营销节奏。但东南二环的福美万科四季项目则因项目当前展示面不完善，在动员外部渠道参与销售的基础上，实施定金锁定房号，跳过认筹直接缴纳购房首付款实现去化成交。两个项目均面向首置刚需和首次改善需求，去化效果高出市场平均水平，尽管与理想乐观状态有差距，但基本兑现预期。此外，中海汇德里项目在无售楼处情况下认筹，并在第27周开盘销售。总之，在销售任务“大限”面前，尽管市场整体表现略显平淡，但房企和项目均有所表现，为销售业绩奠定了一定基础。

然而，前述剧变对项目规划和营销产生了巨大影响，可能导致下半年到第四季度，市场局部可能出现断供情况，部分房企可能面临项目结构对销售去化的冲击。全年的焦点地块，如原石钢地块，原华药地块，原棉一、棉二厂区地块和原信工学院南校区地块均面临规划调整可能性，供应时间待定，上半年虽然过去，但房企和项目在全年表现仍存在巨大变数。

城市面

城市 规划开发压力持续放大

关键词：支持省会发展

1、中共河北省委书记、省人大常委会主任王东峰主持召开省委专题会议，深入学习贯彻习近平总书记重要指示和党中央决策部署，听取《关于支持省会建设发展的意见》有关落实情况汇报，研究有针对性的政策举措，全力支持石家庄市高质量发展，加快建设现代化国际化美丽省会城市：

(1) 要突出问题导向和目标需求导向，结合省会建设发展实际，立足主体功能区定位，纵向对标对表国家战略，横向对比国内其他省会城市，科学编制国土空间规划，逐项摸排查找城市功能和产业发展的短板弱项，进一步完善具有针对性和可操作性的配套政策，做到成熟一项、报批一项、出台一项。

(2) 要突出抓好供给侧结构性改革和“放管服”改革，加快转变政府职能，持续推进政务服务标准化、规范化，打通各类堵点痛点断点，着力打造法治化、国际化、便利化营商环境，构建亲清新型政商关系。

(3) 要突出用好市场机制，健全土地、劳动力、资本等要素市场，完善交易规则和服务体系，整理城区闲置土地资源，大力发展商业街区、风情街区和新型消费业态，构建公平开放统一高效的市场环境，促进要素优化配置，支持各方资源投入省会建设发展。

(4) 要全面提升城市科学化、规范化管理水平，着力解决好就业、教育、医疗、养老等问题，优化交通布局，加快打通断头路和按程序解决外环线收费站问题。

(5) 要大力支持省会城市培育发展先进制造业、高新高端和战略性新兴产业，切实把主导产业做大做强做优。

焦点研究：河北决策层就“全力支持石家庄高质量发展”，已连续召开省委层面专题会议，关注力度远甚以往，为石家庄提升短期内获取政策和资源能力，但也对城市规划和开发构成巨大压力，受此影响，近期石家庄城市规划和开发，城市配套补强和完善动作频繁，职能部门压力巨大，已规划并获批、在售、在建项目受到影响相对较小，但规划未获批项目面临调整风险，其入市速度放缓，计划迟滞，对房企和项目的投资和销售均产生影响。此外，根据焦点研究院目前掌握的信息，石家庄二环内房地产开发用地供应暂缓将延续至下半年，二环外或有重启可能性，但变数较大，这对于房企和项目在石家庄市场扩大土地储备产生不利影响，市场或将在第四季度出现局部断供现象，部分房企也将受到项目结构对销售情况的不利影响。石家庄决策层对城市规划的调整，将进一步增强对就业、教育、医疗、养老等功能的平衡。

关键词：金融支持

2、石家庄市政府与中国农业银行河北省分行签署战略合作协议。根据协议，中国农业银行河北省分行将为石家庄专项安排200亿元金融支持，用于支持城市更新改造重点项目、城乡基础设施建设、乡村振兴战略实施、实体经济发展、水利建设和运营、旅游业发展。

焦点研究：中国农业银行金融支持直接指向城市更新项目等领域，为现实融资支持。根据焦点研究院目前掌握的信息，前期获取融资到位后，将投入到火车站城市更新等当前城市开发重点项目上。

关键词：北三环

3、中共河北省委常委、石家庄市委书记张超超调研检查北三环周边环境整治和特色街区建设，并主持召开市委专题会议：扎实抓好三环路周边环境整治和特色街区建设，尽快打通堵点，确保9月30日前三环路辅路全线贯通。要加快新华区民族路步行街、长安区勒泰庄里街、裕华区火车头步行街、桥西区塔谈文旅商业街区等重点街区建设，确保年内雏形显现。

焦点研究：长期以来北三环为三环路缺失部分，此前规划即利用现状石黄高速公路改造为城市快速路，但无实质性进展。根据焦点研究院目前掌握的情况，北三环主路仍利用现状石黄高速公路，但将协调撤销位于南新城和北五女收费站，仿效南三环，真正构成城市快速路。北三环辅路将由古城路、高营大街、北二环一段、北二环西延即石津路。其中，古城西路将改扩建，启动在即；高营大街改扩建已启动，按时间表将在9月30日完成；石津路西延至东三环暂无进展。北三环辅路对高营板块将有实质性利好影响。

关键词：一、二级开发彻底剥离

4、《石家庄市政府关于进一步规范土地市场秩序的意见》（石政发[2016]21号）有效期延至2026年6月7日。

焦点研究：新的石家庄决策层到位后，公布的首批地方政策法规中与房地产市场紧密相关的政策。尽管为此前已出台政策的延续，但也表达了对此前出台政策的肯定和执行。2016年出台的政策为石家庄首次正式明确土地开发需坚持“一级开发、二级开发彻底分离”的原则，“做到净地收储，净地供应，从源头上杜绝违法建设”。政策还明确，“中心城区土地一级开发实行政府主导，辖区政府是城中村改造和国有土地上房屋征收的主体”。尽管石家庄仍有项目因历史原因，未实现一、二级开发彻底剥离，但行政力量对石家庄土地市场的主导能力有所增强，净地出让规模有所放大。这项政策得以延续，显示出新的石家庄决策层在城市更新项目上的态度和立场。

区域面

裕华区城市更新项目新进展

1、关键词：新华区 中央商务区

新华区房屋征收管理办公室就中央商务区30号地块楼宇，邀请评估机构进行综合成本评估。

2、关键词：桥西区 道路交通

汇明路（红旗大街至中华大街）道路通车试运行。项目是城市东西向主干道，全长约1300米，道路红线宽50米，双向6车道。

3、关键词：裕华区 城市更新

裕华区：裕华区土地城建开发中心就裕华区土地收储项目，邀请评估机构参与评估。裕华区土地收储项目包括东京北、西京北二期收储项目，面积约335.965亩，实用地约222.725亩，分三宗地块，其中，北地块东至西京北村界、西至封龙大街、南至仓丰路、北至西京北村地，面积72.967亩，实用地42.276亩；东地块东、南、北至化工学院边界、西至仙台街，面积16.972亩，实用地13.9亩；南地块东至仙台街、西至封龙大街、南至仓盛路、北至东西京北地块一期，面积246.026亩，实用地166.549亩。

4、关键词：裕华区 城市更新

裕华区土地城建开发中心就方村镇集体土地收储项目，邀请技术服务机构进行征地报批前社会稳定风险评估，地块东至河北天工化工机械制造有限公司、西至裕华法院、南至河北金环包装有限公司、北至丽日青城小区，面积约22亩。

5、关键词：裕华区 城市更新

裕华区房屋征收中心就青园街干休所217号项目房屋征收补偿方案，公开征求意见，项目东至槐底村、西至青园街、南至省科技厅宿舍、北至亚太大酒店，成套低层楼房预评估价21870元/平方米，用于产权调换的高层住宅楼房预评估价21300元/平方米，被征收范围内成套低层套型公摊补助系数0.1585。

6、关键词：裕华区 市场专项整治

裕华区住房和城区建设局发布风险提示，石家庄众德房地产经纪有限公司未取得《房产经纪机构备案证明》，不具备提供房产经纪服务资格。

7、关键词：高新区 教育配套

高新区政府投资项目建设中心拟批准东仰陵学校项目环评文件。项目位于宋营镇东仰陵村（昆仑大街以西、沿河路以北），投资17069.19万元，包括小学教学楼（1座）、中学教学楼（1座）、小学报告厅（1座）、门卫室（2座），地下车库及设备用房，硬质景观、绿化种植、园林广场铺装、围墙、塑胶篮球场（8个）、塑胶排球场（4个）、主席台、旗台、塑胶田径场地（400米塑胶跑道）、天然草坪足球场、雕塑及设施小品等。

8、关键词：高新区 市场专项整治

高新区自然资源和规划住建局就北斗导航定位终端产学研项目发布风险提示，项目位于恒山街西、长江大道南，土地性质为工业用地，工业园区房屋不得出售给个人或个体工商户，仅可出售给符合条件企业，不能用于居住。

免责声明

本报告由焦点研究院提供，仅供本机构客户使用。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，所提供信息均来自公开渠道。本机构尽可能保证信息的准确、完整，但不对其准确性或完整性做出保证。

本报告所载的资料、意见及推测仅反映本机构于发布本报告当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。

市场有风险，投资需谨慎。本报告中的信息或所表述的意见仅供参考，不构成对任何人的投资建议。

投资者不应将本报告为作出投资决策的少有参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断，本机构、本机构员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。

本报告版权仅为本机构所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本机构同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“焦点研究院”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自引用、刊发者承担。

本机构对本免责声明条款具有修改和最终解释权。

执笔：樊晓璐、张泽康

审核：回洁钰

部分信息：搜狐焦点石家庄站

院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。