"入坑"石家庄"特价红盘" 降价2000元/平 能出手吗?

石家庄楼市深度报道 2020-03-24 18:46:16
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最近,石家庄“特价红盘”频出,你被安利了吗?面对这波攻势,你“入坑”了吗?其实,大家除了心动,还有疑惑。今天我要告诉你关于楼盘价格的真相,以及“捡便宜”的正确姿势。

楼市“回血”速度挺快。

进入3月以来,石家庄各大售楼处陆续恢复营业,个别售楼处甚至还有些火爆。

最近,朋友圈时不时的就会冒出个“网红盘”刷屏,基本都是靠“特价”出道,火速打响市场。

如果不小心刷到这些楼盘,“压抑许久”的购房人的第一反应大概会是:“心动啊,糟糕,眼神躲不掉~”

但是,有不少网友也会在购房群里问血拼小妹:XX楼盘的这个价格,确实便宜吗?值得出手吗?

所有,也就有了今天的主题:

你问我答

如何判断一个楼盘的价格值不值?

今天,血拼小妹就跟大家聊一聊,如何判断一个楼盘的价格值不值,“特价”是否真的实惠(以最近比较火的几个代表楼盘举例说明)。

考量一个楼盘的价格,我们可以从三个维度去判断:

 维度一 看同区域二手房价格

一般来说,二手房成交价一定程度上代表了这个区域的房价水平。用这个标准可以大体上判断这个楼盘目前的“身价”是高了,还是低了。

如果说这个楼盘的价格低于同区域二手房成交价,也就是出现了一二手房价格倒挂,那么说明楼盘价格处于区域内的低点,有较大的升值空间

比如,最近“爆红”的正基九宸,市场均价15000元/平,高层推出特价房,85折-88折,优惠后12200元/平起(成交均价大概在13200元/平),降幅差不多超2000元/平

同区域内的天然城,与正基九宸一路之隔,二手房成交均价大概在14000元/平左右。

也就是说正基九宸的价格已经低于同区域二手房,同时也是楼盘历史价格低点,基本可以判断是处在价格洼地。

从楼盘品质来说,正基九宸是被动式住宅,容积率1.89,比起天然城等周边二手房,品质相对更高,居住舒适性也更好。

所以,除了考虑区域价格水平,你还要考虑楼盘自身价值。这就要引入下一个维度:

 维度二 楼盘自身价值点

价值决定价格,这是最基本的认知。

房子的价值,其实并不在于房子本身,而是房子所在的土地以及周边土地上的配套

同样的价格水平,楼盘自带的“价值点”越多,价格水分就越少。也就是我们追求的所谓的性价比最大化

高新区的同祥城五期——同祥四季,最近也推出了特价房,12600元/平起,什么水平呢?

同祥四季的市场均价是13500元/平,同祥城二手房的成交价格要在14000元/平以上12600元/平这个价格同样能够经得起第一个维度的考验。

同时,给同祥四季加分的是配套价值。同祥四季周边配套成熟度非常高,购物、教育、交通、生活一应俱全。幼儿园、高新区外国语学校;永辉超市、同祥优品街;周边还有地铁1号线、6号线(规划中),距离石家庄东站800米。这些“价值点”让同祥四季的价格更“抗打”。

还有销量一直不错的融创中心,融创中心二期均价16000元/平,前段时间推出了特价房,价格下探到了14000-15000元/平的区间。

上周末,融创中心出现了一波成交“小高潮”。因为新的“价值点”出现了,融创中心与石家庄外国语教育集团签约,学校的事落定。学校配套是一个楼盘最硬的“价值点”之一。

所以说,更多“价值点”的加持,才是价格有力的支撑。说通俗点,就算房价整体波动下行,这类楼盘也有较强的抗跌性,价格更稳定。

 维度三 看市场环境

这个维度其实是对时机的把握。你要清楚市场目前是上行,还是下行,未来价格是否还有进一步下调的可能?

一般来说,开发企业会有一些促销的“黄金节点”,比如金九银十、年末冲业绩。目前的促销,其实是受疫情影响,开发企业面临比较大的资金压力,抓紧回款。

从石家庄的市场情况来看,大部分推出特价房的楼盘,整体上大概能有1000元/平的降价空间。

特殊时期,会出现“特价”房源,但这个“捡漏”的窗口期不会一直存在。

后期随着需求持续释放,市场回暖,成交量回升,价格也会进一步趋稳。

进入3月份以来,永威枫林上院的销售情况不错。据血拼小妹了解,该楼盘的价格相较于年前,并没有太大变化。高层起价8800元/平方米,7层带装修洋房起价11000元/平方米,基本上处在区域内的低点。

成交量增加的原因除了价格适合,还有当前的市场环境:一方面,疫情过后,积压的需求集中释放;另一方面,同区域内的楼盘房源去化差不多了,永威枫林上院房源较充足,可选择性多。

加上一些优惠政策、2年半的首付分期的刺激,吸引了不少刚需和改善客户,成交量明显提升。

在“市场环境”这个维度,没有精准的“神预测”,需要有一个心理预期价格做底。这个心理预期价格其实是基于前两个维度的判断

此外,影响楼盘价格的因素还包括:土地成本、品牌溢价。

其中,土地成本是底线。相同区域内的两个楼盘,由于拿地价格不同,也会影响后期的定价空间。

品牌溢价是加成。同区域内的楼盘,如果产品类型差不多,价格也差不多,一般倾向于选择品牌房企的楼盘。

品牌的背后其实是售后服务、物业水平的保证,这些能够延缓房子的损耗,在后期二手房的交易中,溢价也会高一些。

以上,是关于楼盘价格是否合适的衡量标准。

其实,还有一个重要问题:价格合适,你就该出手吗?

具体到房子值不值得你买,就不能单考虑价格因素。如果是自住需求,你还要问自己三个问题:

第一,  这个房子能不能满足我的需求。

一定要搞清楚自己想要什么。如果你喜欢安静,因为价格便宜,买了临交通主干道的房子,住进去肯定得后悔。

除了价格,还要考虑到具体的区域、绿化环境、通勤时间、楼层户型、物业、学校等等,甚至是一些特殊习惯。你的“个人需求”决定了这个房子的使用价值。

第二,这个价格我能不能承受?

大多数人认为便宜,不代表对你来说也是便宜。那些单价特别优惠的“大户型”就不是所有人的菜,首付款能接受,月供也会把你压垮。

买房不要“一口吃个胖子”,尽量在承受范围之内,还要留足日常生活所需、家庭备用基金等,不要孤注一掷全押在房子上。

第三,我有没有全面的实地考察过?

买房除了需要智慧,也需要付出体力。宣传广告天花乱坠,价格优惠算到崩溃,都不如亲自转一转。

周边的配套是否便利、交通是否通畅都需要验证,甚至你还会发现一些不利因素,也会降低对楼盘价值的判定。

如果以上三个问题,你的回答也是:OK!那么可以出手了。

说了这么多,血拼小妹希望大家再遇到“低价”、“特价”房源,不要慌,用上面的标准去判断一下,相信你会做出更加理性的选择。

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