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小产权房

“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门发布，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。此种房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

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对小产权房的3种解释

1、是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3、是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

（注）前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。

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小产权房的两种分类

    ① 一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；

　②另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

法律效力

    “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

 1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，则房子买卖合同认定有效。

2.对于将房子卖给了除本地以外的人员，要是取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

3.对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，此合同则作无效处理。

房产转让

1.“小产权房”拿不到正式的房产证，也就不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

2.根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不可跟非本集体成员的第三人转让或转卖，如买房后不能合法转让过户。而同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

（注）政策风险

　　购买在建小产权房时，买房人与开发商签订合同并交付房钱后，要是有关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建亦或被强行拆。