编者按：2021年地产行业跌宕起伏，市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下，有人危机重重，有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》，以三大维度剖析“激荡”房企，寻找在逆境中前行的房企，传递行业正能量。

撰文 | 谢玛娜

出品 | 搜狐焦点石家庄

曾经，房地产行业以规模“论英雄”，房企把“做大”作为首要任务，忙着冲刺百亿军团，跻身千亿俱乐部。

可惜，潮水褪去，一地鸡毛。

2021年，在三道红线、调控补丁、市场下滑等多重因素叠加下，房地产行业一改疯狂扩张的姿态，不少房企纷纷勒紧了裤腰带，调整区域组织架构、降薪裁员，“瘦身”求存。房地产行业“大而不倒”的神话落幕。

唇亡齿寒。不可否认，没有哪家房企能够在行业下行的周期中活得轻松，但新一轮洗牌过后，能够逆势上行的房企，才是真正的实力玩家。

要晴天修屋顶，而不是雨天补房瓦。三年前，万科高喊“活下去”，引发房地产界争议，如今，极具危机意识的万科不仅在逆境中做到了“活下去”，也在努力朝着“健康、长久地活下去”稳步推进。

稳中求进 运营力：★★★★

8月29日，万科发布2021年半年报，上半年实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，实现归属上市公司股东的净利润110.47亿元；实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%，三道红线指标归于“绿档”行列。

这几年，一些房企为了满足规模扩张需要，欠下了不少高息债务。而随着地产利润越来越薄，周转越来越慢，高额的利息直接吃光仅有的一点利润。受益于行业先进的信用评级，万科的融资成本保持低位，上半年综合融资成本4.27%，同比下降0.32个百分点。

10月28日，万科发布2021年三季度财报。单从第三季度来看，万科实现营收1043.7亿元，同比增长9.7%；前三季度累计看，万科实现总营收2714.9亿元，同比增长12.4%，净资产收益率7.38%。

照往常看，万科作为头部房企，取得这样的成绩再正常不过，但就当下头部房企频现暴雷危机以及行业整体利润率下滑大势来看，万科的健康财务状况和良好的抗风险能力足以羡煞同行。

逆风见韧 开拓力：★★★★☆

“手中有粮，心里不慌”，没有充足的土地，在激烈的行业竞争中便无法立足。2021年，是万科进驻石家庄的第四个年头，即便是在新冠疫情、市场下行的压力下，万科也做到了四个新盘入市。

4月24日，嘉实万科云庐开盘。这是万科布局新华区的第二子，是万科与石家庄本土房企嘉实地产的第三次联手，也是万科在石家庄打造的排名前列个真正意义上的健康住宅。共3栋住宅，体量虽然不大，但对于土地资源稀缺、改善人群旺盛的新华区而言，正中市场需求点。

6月29日，地铁·万科蓝湾开盘，首开热销3.6亿，撑起了石家庄楼市的热度。乘着“向北发展 拥河发展”的政策东风，地铁·万科蓝湾的择址升级为太平河城市片区核心。在市属国有企业重组整合下，合作企业从此前的轨道集团、城投集团升级为资金实力更为强大的交投、城发投。

10月1日，万科翡翠四季开盘。该项目同样是合作开发，这一次是本土房企福美。据公开资料显示，万科翡翠四季项目10月份累计销售169套，在热度骤减的市场环境中，能取得这样的销售成绩实属难得。

另外，万科翡翠书院也于今年加推了四期新品。

不难看出，万科今年在石家庄入市项目中，有三个为合作开发模式，“合伙人”要么土地储备丰富、要么拥有国企背景。不仅如此，细数万科在石家庄落地的所有项目中，联合开发占半数。

事实上，万科向来擅长“借力”，联合拿地、小股操盘的模式，为万科提供了更高的资金效率，敲开了更多城市的大门。万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，“万科的项目如果按照个数来算，大约7成是合作的。”

当然，一直保持财务稳健的万科，不仅仅钟情于合作开发，还有收并购，尤其在地产行业雷声不断的当下。据了解，今年以来，万科已经收购了蓝光旗下多个项目，其中就包括蓝光布局石家庄的首子——蓝光雍锦府。

2020年8月，该项目所在地块公开出让，在一个半小时内，竞拍130轮，蓝光以7.93亿元的金额击败中海、荣盛等竞争对手将该地块收入囊中，溢价率高达99.7%。

2021年6月30日，石家庄万科房地产开发有限公司出资1000万人民币，完成了石家庄蓝光雍锦房地产开发有限公司投资人股权变更，持股比例为100%，蓝光雍锦府调整推广案名为万科紫院。

深入城市更新 成长力：★★★★★

经过四年的发展，万科已经在石家庄布局12盘，遍及6大区域。从表面看是规模扩张，实则是在争夺市场的话语权，万科在石家庄的分量早已“沉甸甸”，而作为城市建设的重要主体，万科也正在从土地开发商转型为城市运营商。

2020年9月10日，石家庄市政府与万科集团签订战略合作框架协议，双方将在轨道交通发展、老旧小区改造、智慧物流产业、产城融合发展等方面开展深层次合作。

2021年7月19日，市委书记张超超与万科集团董事会主席郁亮一行进行工作座谈，双方就深化务实合作、实现共赢发展进行深入交流。

正如今年3月，石家庄万科发布的2021年品牌主张“与石门，共未来”，万科也在积极成为与石家庄并肩作战的“城市更新者”。

本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。