全国楼市取消限售第一枪!专家透露调控政策两大动向

搜狐焦点石家庄官方 2018-12-18 23:19:38
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

12月18日,菏泽市住房和城乡建设局网站发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),在限制新购住房转让限制与降低市区商品房预售资金监管方面较此前房地产调控政策大幅松绑。

搜狐焦点“楼市快讯”报道:搜狐焦点获悉,12月18日,菏泽市住房和城乡建设局网站发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),取消新购住房限制转让措施

《通知》第六条为,取消新购住房限制转让措施,即取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

平地一声雷,2018年临结束的档口,菏泽彻底火了!菏泽住建局发布楼市新政,宣布“取消新购住房限制转让措施”,打响了楼市调控松绑的第一枪!

早在2018年年初时就曾传出,兰州、合肥等地被曝取消部分区域住房限购或限价的政策,立即引发业内的高度关注,甚至被解读为楼市调控松绑的“第一枪”。但随后事情发生戏剧性“反转”,两地均发文解释并未放松调控,依然会坚持抑制投机。

这一次,菏泽这份《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,由菏泽市住房和城乡建设局发布,官方来源,信息可靠。

在这份《通知》中,可以看到三个要点:

第一,取消限售(本地2年外地3年)的制度;

第二,降低市区商品房预售资金监管额度;

第三,上述新规有一个大前提,即“规范房地产市场秩序,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展”,无论如何,这个大的宗旨不能变。

久旱盼甘霖。楼市松绑的信号终于从三四线城市打开了。这对早已做好“捂紧棉被过冬”的开发企业而言,无疑是一件大快人心的事。

某研究院智库中心专家分析称,菏泽的限售政策取消,至少说明了两点政策动向。第一、因地制宜依然是当前政策制定的出发点,各地可以根据具体情况进行调整政策。第二、政策取消也会循序渐进,会从类似限售政策等取消开始,而包括限购等政策,可能后续还会相对谨慎。

尽管如此,楼市调控松绑的号角,要想在一二线城市吹响,目前来看还不太现实。毕竟,对明年楼市起决定性作用的中央经济工作会议还有两天才举办。所以,现在欢呼似乎还为时过早,让我们等待这个决定性的会议召开,再进行下一步探讨。

“限售”是本轮调控政策的重要标签,也是2018年各地城市常用的调控手段。近几年,房地产调控政策都有不同侧重,市场也在调控中波动前行,我们不妨来回顾一下。

2013年-2018年重大房地产调控政策时间表:

2013年

2月20日,“新国五条”出台,提出完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施。

11月底,上海、广州、深圳、北京等城市相继推出新一轮调控政策,主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。随后,二三线城市加入楼市调控大军,“汉七条”等相继出台。

2014年

6月27日,呼和浩特市成为全国正式发文放开限购的城市。随后,其他城市陆续跟进,完全放开或部分放开限购政策。而随着9月26日珠海限购政策的松绑,2014年46个限购城市中仅剩北上广深四个一线城市和三亚共五个城市仍在执行限购。

9月30日,以放松限贷为特点的全国性宽松开启:二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”,同年11月央行重启降息。

2015年

3月30日,宽松加码。五部委将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平,营业税减免优惠刺激了居民换房热情,此后央行3次降息、2次降准,全面宽松就此开始。

9月30日,四部委再出两项新政,将非限购城市首套商贷首付比降至25%;同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又降至20%,二套首付比降至30%,央行再度降息降准各1次,利率优惠叠加低首付,信贷处于全面宽松状态。同时,2015年12月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”,棚改货币化力度加大,一二线城市房地产市场启动。

2016年

2月27日,下调房屋交易环节契税,是本轮调控的最后一项重大全国性政策,四招“刺激组合拳”出尽,一二线城市房地产市场全面启动并迅速向三四五线城市蔓延。

9月30日,北京等16个热点城市推出楼市新政,调控全面转向。紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进,房地产融资全面收紧。

2017年

3月17日,作为一线城市的北京、广州,率先祭出了调控重拳,尤其是北京方面手段雷霆。根据北京“3.17”新政规定,购买普通二套房的首付比例不低于60%,购买非普通二套房的首付款比例不低于80%;在确定购房套数时,采用“认房又认贷”的原则,即便名下无房但有贷款记录,也将被认定是二套住房。

4月23日,多地密集出台楼市秩序整治政策。全国超过45个城市发布140余次调控政策,包括珠三角、长三角、京津冀等重点城市圈投机行为被全面封堵。这也意味着,行政性整治、限购、限贷、限卖等调控新政,已成地方调控标配。

5月4日,超20城启动“最严调控”限售。成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、东莞、西安、济南、郑州、高碑店等超过20个城市启动限售的调控政策。

9月23日,多城发布限售新政。楼市新一轮调控升级,重庆、南昌、南宁、长沙等城先后发布楼市限售新政。

2018年

上半年,地方房地产政策调控强化与扩围并存。热点城市调控政策全面升级,部分三四线城市出台调控政策。截至6月底,超过20个地级以上城市和4个县级城市出台调控政策,如果算上常规性的监管政策,则城市数量更多。具体地,上半年约有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策,海南从省级层面进行限购、限售。整体来看,限售已成为各线城市常用的调控手段。

附:《通知》全文:

菏建(2018)7号 关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知

各县区住建(房管)局:

为贯彻落实国务院和省、市棚户区改造及房地产有关决策部署,扎实、稳妥推进我市棚户区改造工作,规范房地产市场秩序,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,根据市政府第48次常务会议研究的意见,先就推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展有关工作通知如下:

一、加大项目征收扫尾工作力度

要全面摸排,建立台账,弄清问题户数、产生的原因、采取的措施,对问题户实行销号制。要成立工作组,集中时间、集中精力、集中人员进行攻坚。要发挥好政府、群众、法院三方作用,形成工作合力,对漫天要价、提无理要求,讲清政策后仍拒不搬迁的,要通过“庭前调解”“判后答疑”等方式依法解决,用司法保障多数人的公平。

二、加快安置房建设进度

安置房建设事关群众切身利益、政府诚信信誉、社会和谐稳定,是棚改能否成功的重要检验。要把安置房建设摆在更加突出位置,成立专门班子,倒排工期、强化督导,千方百计加快安置房建设进度。要优先建设安置房,安置房未开工建设的开发项目,一律不予办理施工许可。安置房不交付,项目部不撤离。大气污染应急响应期间,除土石方施工外,不停止施工。

三、高度重视棚改信访工作

棚改涉及到群众的切身利益,棚改居民利益一致,极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人,如果苗头性倾向性问题处理不当,处理不及时,引发群众集体上访的风险很大。各县区在棚改推进工作中,要及时回应群众关切,解决群众反映的问题,消除群众疑虑。要加大矛盾纠纷排查化解和初信初访办理力度,切实将矛盾化解在萌芽状态,化解在基层。要夯实责任,建立健全棚改信访维稳工作责任制,维护好社会稳定。

四、规范项目操作管理

严格按照市住建局、发改委、财政局、国土资源局、规划局、审计局联合印发的《关于加强全市棚户区改造项目管理的通知》(菏建办〔2018〕23号)要求,切实规范项目操作管理。严把棚改范围和标准,重点改造老城区脏乱差的棚户区,严格项目认定,规范报批程序。严格依法征收,确保主体、程序合法,公平公正,补偿安置按时到位。切实做好安置工作,优先办理安置房项目手续,确保工程质量和施工安全。抓好审计发现问题整改,高度重视各级反馈的棚改审计问题,做到即知即改、立行立改。要深入分析原因,举一反三,从源头和长效机制上采取措施,杜绝类似问题发生。对审计问题不能按要求整改或整改不到位的,将提请市政府问责。

五、强化督导考核  

市、县(区)棚改领导小组办公室要坚持集中联合办公,发挥好统筹协调作用。坚持“日调度、周通报、月排名、季考核”调度机制不变。对2019年棚改征收进度不再进行排名通报,重点调度考核历年棚改项目安置房建设。2019年经济社会发展考核棚户区改造指标记分向安置房建设倾斜。在2019年,2015年之前的棚改项目要全部交付使用,2016年的棚改项目要达到基本建成以上,2017年的棚改项目要达到主体封顶以上,2018年的棚改项目要达到主体施工以上,2019年的棚改项目要全部开工建设。

六、取消新购住房限制转让措施

取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

七、降低市区商品房预售资金监管额度

对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管帐户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。在主体结构封顶控制节点之前,商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金,抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目,根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

菏泽市住房和城乡建设局

2018年12月14日

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。