2020年第45周市场报告综述

焦点项目兑现小高峰到来 产品力影响权重增强

焦点项目是维持市场交易的主力，此前储备入市、启动认筹的焦点项目陆续进入兑现期，当周又有焦点项目启动认筹，这反映出自当周起，石家庄市场又将进入交易小高峰，交易规模也将稳中有升。当周石家庄普通住宅成交规模突破10万平方米，系近期小高峰。根据焦点研究院统计，当周普通住宅成交11.06万平方米，公寓成交0.97万平方米，较此前一周均有不同幅度的上升。当周开盘销售项目有2个，加推新房源项目有5个，另有4个项目启动认筹。而在储备入市的项目中，可以看到嘉实万科紫台、东原启城、荣盛首府、融创都会中心、中铁建花语城、万科正定文化村三期等，这些项目分布在全市多个片区，显示出供应分布并未集中在某个片区，在定价相对理性、审慎的背景下，这些项目开盘销售或加推新房源的兑现效果可以期待。尤以万科正定文化村三期和中铁建花语城两个项目，反映出近期正定新区市场较为激烈的购房需求争夺态势。

当周龙湖天璞开盘销售，成为焦点项目。因其周边现有多个地缘性竞品项目，特色各异，竞争激烈，尤以产品力表现较为突出，项目在营销上着力在产品力和配套能力上，旨在提升项目溢价效果。从实际效果来看，其产品力相对突出的户型和精装修交付效果得到一定认可，但项目周边现状影响需求判断，地缘性竞品项目有针对性防御产生分流作用，部分项目启动认筹与之形成对撞，影响其成交效果。与以往相比，房企和项目除在价格上大做文章外，在以往判断“费力不讨好”的产品力上，表现出更大的耐心，是当前市场的积极和有益动向。

政策面

顶层设计确认“房住不炒” 但政策表述更显中性

顶层设计基本确认“房住不炒”的政策“压舱石”地位，但并为表达一味打压态度，而是提出与“实体经济均衡发展”、“促进住房消费健康发展”等中性政策，鼓励合理购房需求，抑制过渡住房消费的同时，调控向涉房各领域延伸，将重塑市场政策秩序。

中共中央《关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》：1、畅通国内大循环，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。2、全面促进消费，促进住房消费健康发展。3、推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。提高城市治理水平，加强特大城市治理中的风险防控。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化。优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。

中国银行保险监督管理委员会、中国人民银行《网络小额贷款业务管理暂行办法（征求意见稿）》：网络小额贷款不得用于购房及偿还住房抵押贷款。

中国银行保险监督管理委员会首席律师刘福寿：威胁金融安全的“灰犀牛”得到控制。2020年前三季度，新增房地产贷款占比同比下降3.7个百分点。

武汉海口台州丽水政策调整

湖北省武汉市住房公积金管理中心：因武汉住房公积金个贷率达90.29%，从即日起启动流动性风险防控二级响应。

浙江省台州市《关于促进房地产市场平稳 健康发展的通知》：在台州市区新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），自取得不动产权证书满3年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。

浙江省丽水市《关于进一步促进丽水市区 新建商品房市场健康发展的通知》：分期预售的商品房需严格执行预售备案价格续推不涨原则，商品房每期预售不少于5万平方米。

海南省海口市《海口市装配式建筑面积奖励实施细则》：按装配式方式建造的商品房项目，满足国家装配式建筑认定标准的， 其满足装配式建筑要求部分的建筑面积可按一定比例（不超过规划地上建筑面积的 3%）不计入容积率核算，奖励建筑面积的功能为住宅的，不纳入预售范围。

政策管控市场开发和销售秩序 尽管琐碎但渐成趋势

浙江省海盐县出台政策旨在规范房地产开发和销售秩序，颇具参考性。尽管政策略显琐碎，管控过于细致，但政策着力点均系当 前市场和政策“痛点”，也是可能引发购房纠纷，影响社会稳定领域。各地管控市场政策愈发成熟、深入，下述政策已成缩影。

浙江省海盐县《关于进一步加强房地产市场管理的若干意见》：

1、严禁虚假优惠，打折、充值抵价基数必须是报备“一房一价”，不得在高于备案价基础上进行打折或充值抵价。

2、严禁虚假赠送，严禁将购房赠送车位、赠送面积、赠送储藏室等作为宣传手段，实际却以超出住宅备案价的价格与住宅进行捆绑销售。 

3、户型图、装修示意图应以规划许可确定的施工图为底图并标注轴线尺寸，不得宣传所谓的“拓展面积”；严禁 以Loft等非法定类别进行宣传。 

4、不得违规宣传所谓的人车分流、投资升值及回报率以及购房落户、购房入学、学区房等。

5、地下车位、储藏室不得宣传独立办理产权登记。 

6、区位、交通宣传方面不得采用“时间”的概念代替“距离”。 

7、可宣传层高，但不得违规宣传“买一层送一层”、“买一层得（用）两层”等类似内容。

8、住宅和车位、储藏室合并销售的，应在“一房一价”表上明确各自的面积（个数）、单价及总价，在定金协议 和合同中也应明确各自对应的价格以及合同总价。 

9、定金协议、《商品房买卖合同》必须附《购房提示告知书》，原则上不得签署除定金协议、网签合同以外的所 谓“草签合同”。

10、如签订草签合同，草签合同与网签合同应一致，如不一致，网签合同签订前应完整罗列两者之间的不一致内 容，并由买受人签字确认。 

11、未交付使用的商品房不得以房企或第三方名义与买受人签订委托管理、售后包租、售后返租等协议。

12、业主共有部分，房企不得以出售、出租、赠送等方式进行处分或允诺由特定业主单独使用。 

13、意向金、定金、购房款缴纳时，严禁用支付宝、微信等将定金、购房款转给个人或经纪机构，必须付款至房企专用账户。

城市面

关键词：固定资产投资/社会消费品零售额

1、石家庄市召开经济运行暨后两个月重点工作安排部署会 议：狠抓重点项目建设，尽可能多形成投资，确保固定资产 投资稳定增长，全力做好组织收入，多措并举提高财政收入， 全面落实减税降费，防范化解债务风险，加快地铁等重点工 程建设。

焦点研究：疫情后提振政策尽管对石家庄固定资产 投资增速有积极影响，但近期又有下行趋势，预计后续提振 政策将出台，但与年初相比力度恐将下降。

2、中共河北省委常委、石家庄市委书记邢国辉调研检查社 会消费品零售额工作情况：按构建新发展格局要求，推动线 上线下融合，实现经济高效循环发展。抢抓消费有利时机， 对于石油、汽车等影响社零额增速较大的重点企业，要加大 促销力度，促进消费回升。积极支持餐饮、酒吧等行业恢复 发展，创新消费模式，培育消费新习惯。

焦点研究：2020 年上半年石家庄社会消费品零售额951.2亿元，尽管总量维 持省内首位，但增速堪忧。其中有支柱作用的限额以上单位 消费品零售额，在2020年1至8月仅472.8亿元，同比下降 15%，支撑作用显著下降，亟待提振。

关键词：中华大街北延

中华大街北延绕城高速公路至正南线段将于2020年11月底完工。中华大街北延分两期建设，一期为绕城高速公路至正南线段，全长2.9公里,其中跨线桥长907米，全线双向四车道， 一级公路标准，路基宽24.5米；二期全长约28公里，起点位于正定县，途经新乐市，终点位于行唐县，其中，正定段长约10公里，新乐段长约6公里，行唐段长约12公里，各县段正加紧进行地面清表及开工前各项准备工作。

焦点研究：与红旗大街南延至邢台，在石家庄西南部形成南北向主干道作用相似，中华大街北延至行唐，将在西北部形成南北向主干道，除串联沿线村、镇外，也将成为行唐人口流入主城区的重要通道。中华大街出三环外，沿线小产权房项目集中，且多年来积重难返，未有改观，市场环境相对较差。

关键词：降税减费

国家税务总局石家庄市税务局：2020年1至9月，全市累计新增减税降费112.57亿元。其中， 2020年出台的支持疫情防控和经济社会发展税费优惠政策新 增减税降费54.81亿元。

区域面

藁城区：城区居住用地容积率标准上调

藁城区住房和城乡建设局透露，按《石家庄市容积率指标管 理规定（修订版）》，藁城区位于“密度三区”，居住用地 基准容积率1.7，上限2.0，因受容积率政策限制，旧城改造和城中村改造项目很难实现平衡，大大制约城市建设发展。 

焦点研究：8月28日公示政策显示，藁城核心区在内的部分 区域，其居住用地容积率由原密度三区上调至密度二区，有利于此前因很难平衡而无法启动的城中村改造重启。

正定新区：大型医疗配套落地

河北医科大学第二医院重大疫情防控救治基地项目（正定新区医院公共卫生楼）奠基，按“平战结合”原则，战时设置床位234张，平时248张，其中，重症监护床位200张，建筑面积2.6万平方米，预计年底基础垫层施工完毕。

焦点研究：正定新区排名前列区域医疗配套项目，且借此有助于加快省二院 正定新区院区启动，院区规划床位2300张，系超大规模。

关键词：教育配套

高新区批复东仰陵学校可行性研究报告， 项目位于高新区东仰陵村，昆仑大街以西、延河路以北，项目规划建设九年一贯制学校，其中小学36个班、初中18个班，可容纳学生2520人。项目包括小学教学楼、中学教学楼、小学报告厅，以及门卫室、柴油发电机房；地下建筑面积2175.36平 方米，包括地下车库及设备用房，设计停车位28辆。项目投资17283.21万元。

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执笔：樊晓璐、张泽康

审核：回洁钰

部分信息：搜狐焦点石家庄站

院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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