导读

1.新冠肺炎疫情深刻影响，市场从停摆中艰难重启。

2.年内市场迎来多轮高潮，改善需求表现更为活跃。

3.房企项目定价更为审慎，以价换量低开已然普遍。

4.政策放松落空稳中偏紧，融资监管收紧卡脖房企。

5.三强房企市场占比扩大，多家房企销售业绩上升。

6.土地市场供地规模下降，房企拓展受到严重制约。

7.项目集团作战支撑业绩，全市仅两家房企可实现。

8.市场趋势仍将严重分化，购房需求抽水效应显著。

9.以价换量低开仍将持续，房价竞争将市场推向红海。

声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。

榜单解读

2020年前三季度石家庄房地产市场现状解读

供地制约房企拓展，融创万科实现项目集团化作战

实现项目集团化作战，是房企提振销售规模，完成销售任务，抢占市场份额的关键。但实现多项目推售、多点开花，却并不容易。追溯到一级开发，房企在石家庄的项目拓展面临着诸多瓶颈和问题。根据焦点研究院的统计，2020年前三季度，石家庄房地产开发用地累计成交81宗，面积261.10万平方米，约合3917亩。但这样的成交规模仅相当于2019年全年水平的49%，并未实现过半。尽管石家庄土地市场上频现净地，且少数地块出现竞价争夺现象，但供地规模有限还是制约了房企的拿地规模，以及新项目、新房源的储备能力。

回顾2020年前三季度，融创在石家庄的土地储备最为坚实，其已确定获取的地块有7宗，面积40.29万平方米，并为其在2020年和2021年的石家庄市场储备了三个项目，加上有望合作开发的北豆项目，其储备项目将增至四个。同样，在二级市场，融创是当前石家庄市场“唯二”实现项目集团化作战的房企。其中，其旗下的融创中心已超过两年成为成交规模的较大“压舱石”，在2020年前三季度的成交规模依然位居全市项目首位，加上2020年入市的融创时代中心和融创都会中心，手握三个“流量项目”和“规模项目”的融创，销售规模已重回首位。2020年也成为了融创实现项目结构转型的关键之年。

同样手握三个“流量项目”和“规模项目”的还有万科。根据焦点研究院的统计，其旗下的万科翡翠书院、嘉实万科紫台和润德万科翡翠公园，在2020年前三季度的合计销售金额40.61亿元，占总量的7%，占当期万科销售金额的55%。特别是在7月开盘销售的嘉实万科紫台项目，首次开盘销售便实现10亿元的销售规模，并凭借其地段和定价之间的鲜明特点，成为第三季度市场的重要现象。万科仅第三季度便新增50亿元的销售规模，嘉实万科紫台项目占1/5强，体现出较强的支撑作用。

此外，保利的保利时光印象和龙湖的龙湖九里晴川等两个项目，也跻身2020年前三季度石家庄市场的“流量项目”和“规模项目”，不仅为房企贡献了可观的销售面积，也贡献了较强的销售金额，成为焦点研究院认定的“大盘”。而两家房企也因此跻身石家庄房企TOP20前列，特别是龙湖，因龙湖九里晴川项目，其销售规模和房企位次均有显著上升。

2020年第四季度石家庄房地产市场趋势展望

市场剧烈分化持续，以价换量进入红海状态

第三季度的凶猛冲量，是石家庄市场受新冠肺炎疫情积压，而被迫推迟至当期供应和成交造成的，也是首置刚需有所释放的同时，改善需求更为活跃表现造成的。然而，第三季度的凶猛冲量并不能给市场带来充足的信心，也无法从根本上提振当前更为脆弱的预期。相反，第三季度以来部分项目以价换量，甚至降价去化和审慎定价，给市场预期带来了负面影响，特别是给购房需求带来了房价走势判断的负面干扰，这一点对市场的影响正在发酵。焦点研究院认为，这一点值得房企和项目警惕。

当前的石家庄市场呈现出显著的分裂状态。一方面，“二环内、主城区”项目数量激增，供应规模放大，成交有所表现，将部分以往因“二环内、主城区”项目数量较少，被迫转向“二环外、三环边”项目的购房需求“抽回”二环内。而二环边项目则被迫向三环边项目“抽取”购房需求，这样的购房需求流向和趋势，我们称之为“抽水机效应”，这一效应成为了2020年石家庄市场的较大特点，也成为了当下石家庄市场进一步分裂的根源。“二环内、主城区”项目尚可凭借相对优渥的地段和配套优势，在项目定价上有一定的空间和话语权；但“二环外、三环边”项目在地段、配套等因素上差别巨大，反映在定价上也是相差悬殊，一旦项目在品牌和产品能力上无甚表现，则仅能通过以价换量，甚至是降价来提振去化效率。这样的现象和特点在第三季度末表现得最为强烈。

另一方面，改善需求的活跃，在部分项目上有所呈现，如嘉实万科紫台、融创时代中心和融创都会中心均有代表，特别是嘉实万科紫台项目，其中等偏大户型和精装修交付效果得到购房需求认可，导致其议价能力和去化效率相较于同地段项目更为抢眼。然而，并非有大户型和舒适产品的项目均有良好成交，也并非所有项目能够得到改善需求的青睐。究其原因，改善需求重回市场，对项目内外在因素都表现出更强的挑剔，对房企和项目的甄别也更直接，整个市场的冷热不均状态，在改善需求上表现得更为悬殊和强烈。

焦点研究院认为，石家庄市场的分裂状态，将在第四季度得到深化，一部分项目在市场上分得一杯羹，便必须投入到以价换量的“红海”之中，这就会导致第四季度在这些项目上看到更大力度的购房优惠政策；而一部分在品牌和产品上有议价能力，项目地段和配套也有所保证的项目，则有稳定价格和去化效果的条件，采取以价换量的可能性不大。而影响房企和项目定价策略的因素，还需要考量房企受“三条红线”融资监管政策影响，是否要在第四季度加大销售和回款的力度，在某种程度上，这甚至会成为影响房企和项目营销思路和动作的另一项关键因素，只不过，石家庄局部市场的影响难以改变大局，房企在局部市场的考量也将出现分化。

免责声明

本报告由焦点研究院提供，仅供本机构客户使用。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，所提供信息均来自公开渠道。本机构尽可能保证信息的准确、完整，但不对其准确性或完整性做出保证。

本报告所载的资料、意见及推测仅反映本机构于发布本报告当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。

市场有风险，投资需谨慎。本报告中的信息或所表述的意见仅供参考，不构成对任何人的投资建议。

投资者不应将本报告为作出投资决策的少有参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断，本机构、本机构员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。

本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本机构同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“焦点研究院”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自引用、刊发者承担。

本机构对本免责声明条款具有修改和最终解释权。

本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。