回顾:2020年石家庄房地产市场十大现象

石家庄楼市深度报道 2021-01-07 20:36:12
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回望2020年,石家庄房地产市场波荡前行,有灰暗亦有亮色。2020年是极不平凡的一年,变化时刻都在发生。在这一年,石家庄房地产市场的经历同样前所未有,并且出现了许多典型的新现象。

回望2020年,石家庄房地产市场波荡前行,有灰暗亦有亮色。2020年是极不平凡的一年,变化时刻都在发生。在这一年,石家庄房地产市场的经历同样前所未有,并且出现了许多典型的新现象。

1、房企“疫”考

疫情突如其来,石家庄房地产市场在年初遭遇“黑天鹅”。为做好疫情防控工作,石家庄市房地产业协会、石家庄市住房和城乡建设局先后于1月26日、1月29日发布通知,号召、要求售楼部和中介门店推迟营业,2月8日(正月十五)前不得进行房产销售、咨询、展示等活动。

直到2月21日,石家庄市住房和城乡建设局发布了《关于做好房地产企业房屋销售场所有序复业工作的通知》,允许复工之后,各大房企迅速反应提交申请,一周时间内近50个楼盘获准开门营业,复工率超12%。至3月底,石家庄各大售楼部基本都已正常营业,但留给开发企业的时间只剩9个月。

疫情停业期间,销售节奏被打乱,新的线上销售手段难以快速破局,成交近乎停滞,房企的销售压力倍增,一些中小房企甚至面临生存问题。尽管2020年石家庄房地产市场普通住宅全年成交金额创新高,但房企表现出现强烈分化。一些头部品牌房企逆境突围,在产品上下功夫,凭借精准定位打开销售局面;另一些中小房企迫于资金压力和销售任务,选择以价换量。

2、直播卖房

2020年初,疫情导致售楼部暂时关门停业,房地产从业人员纷纷转战线上,化身带货主播,房地产行业开启线上营业模式。

在直播平台上,置业顾问除了拼专业素养,还展示了许多隐藏技能,以争取提高传播量和人气值。有“灌篮高手”秀球技;有“烹饪达人”展示厨艺;还有“楼市好声音”为你带来动听歌曲……直播卖房不断玩出新花样

直播作为全新的带货风口,同样也给房地产市场带来了全新的营销手段。通过直播平台,开发企业可以更加快速、全面的覆盖受众,寻找目标客户,借助高流量平台,扩大品牌知名度。通过直播间抽奖、送礼物的形式可以增加用户粘性,进一步实现客户转化。

在特殊时期,直播成为开发企业对接客户的必要手段。在大量房企集中进场之后,直播作为营销辅助手段,进入了常态化运营。关于直播卖房的未来,一方面,观看受众的精准度需要进一步提升;另一方面,在整个销售链条上,相关环节的线上技术开发需要持续跟进,与直播展示环节相链接,从而形成更有效的闭环。

3、楼市解遗

2020年,“全力推进房地产遗留问题”成为石家庄各个区域政府工作报告的重点内容之一。年初消息显示,石家庄2019年排查出的359个房地产清理规范项目中,还剩余120个问题项目没有解决到位,占全省未解决问题的56%。从这些尚未解决的项目清单中可以发现,问题项目主要分为三大类:一是办证难;二是回迁入住难;三是烂尾楼。

办证难项目大多已入住多年,不动产证“难产”的原因多是因为资金困难、土地手续未办理、规划未批等原因。2020年,此类项目有不少已经解决或是有了明显推进,比如锦城成功拍地。回迁难和烂尾楼基本都是因为资金链断裂,开发企业需要筹措资金或寻求接盘,有的项目因为开发商涉案或跑路,则更难重启。今年亦有不少此类项目出现明显转机。比如祥云国际、西湖一品、星湖国际花园、藏龙国际等,都已有新的开发企业接盘;上上东、卓升尚郡、宝鼎世嘉则迎来复工。

4、改善崛起

2020年,石家庄房地产市场普通住宅成交金额超过2019年全年,并且创历史新高。这其中,除了首置刚需起到筑底作用,改善需求的崛起不容小觑,呈现出供需两旺的局面。

从供应端来看,2020年,主城区二环内改善楼盘供应规模上扬。此外,应注意到,改善项目同样存在分化,同样是大户型,但是冷热不均,改善需求的选择判断更为理性,个性化需求更为明确,因此呈现出结构性释放的特点。

从需求端来看,疫情宅居在家期间,房屋使用时间增加,住房问题集中暴露,倒逼购房人重新审视现有居住环境,对于改善换房的需求进一步增加。

此外,改善需求对居住空间的要求也呈现出多元化的特点,除了要求面积更大,也要求布局更加合理,独立家政间、更多收纳空间成为普遍需求,另外,家庭成员相互的空间关系也变得更加重要,既要有共处互动空间,也要有个人私密空间。此外,对于卫生消毒、便捷的智能化等相关人性化设置也被重视起来。

根据焦点研究院报告披露的信息,2020年160㎡以上的大户型成交占比不及2019年,改善需求较为集中的250万元上下区间有所上扬,高价成交规模有所下降,反映出大户型成交的不平衡状态,尽管总价上有所起色,但石家庄市场改善人群的购买力依然存在隐忧。

5、房价分化

2020年,石家庄房价平稳中有波动,分化明显。首先是区域上的分化,主城区房价相对平稳,越靠近市中心价格越坚挺;周边区域房价出现明显下探,以价换量趋势明显。区域的分化一方面与市场放量有关,周边项目分布较为集中的区域竞争激烈,且多以刚需产品为主,客户购买力有限,快速走量成为关键,以价换量成为必然选择。另一方面,区域的发展程度与价值支撑差异,会直接影响区域内项目的价格稳定程度,缺乏优质城市资源配套支撑的区域,房价更容易松动。

可以看到,尤其在下半年,销售压力日益增大的当下,甚至出现了跌破区域均价的楼盘。二环至三环价格可以达到12000元/㎡以内,二环内的价格可以达到15000元/㎡以内,同区域内楼盘价差可以达到1000-2000元/㎡。目前来看,市场局部的分化状态会持续出现。

6、竞拍抢地

2020年,石家庄土地出让总量为6414.5084亩,较2019年下降21.44%,成交总额404.9249亿元,较2019年下降30.27%。其中,净地依旧是抢手货,引发房企激烈竞拍,竞价超过百轮的地块有5宗。具体情况如下:

3月25日,经过240轮竞拍,东胜以20.04亿竞得[2020]009号地(棉五社区改造地块),创造了楼面价之最:15839.89元/平方米。

8月28日,经过130轮竞拍,蓝光以7.93亿元竞得[2020]074号地(东三教改造项目地块),创造了溢价率之最:溢价率高达99.75%。

9月9日,经过606轮竞拍,荣盛以18.11亿元竞得[2020]063号地(天同汽车制造公司地块),创造了竞拍轮数之最。

12月11日,经过437轮竞拍,中海以17.71亿元竞得[2020]094号地(市职教中心地块),创造了亩价之最:2148.75万元/亩。经过396轮竞拍,龙湖以12.21亿元竞得[2020]095号地(河冶科技厂区地块)。

可以发现,引发激烈竞争地块均位于主城区二环内或二环边,位置优越并且稀缺。一方面,反映出房企布局石家庄的强烈意愿,这也将成为石家庄房地产市场的续支撑力量。另一方面,竞拍形成的高价地块,有可能进一步传导至后续项目入市定价,某种程度上也会影响区域内房价形势,对整体房价水平影响不大,不过对于市场各方心理预期的影响值得关注。

除了竞拍抢地引人关注,今年的土地流拍现象也较为突出,总共56宗,占全年挂牌土地总量的44%。

7、精装变“惊”装

2020年是石家庄交房维权事件的高发之年,其中,精装房成为问题多发地之一。一方面是精装标准缩水,比如配备的卫浴、厨房产品更换品牌,或者使用同品牌不同档次,出现价格差异分歧;另一方面,则是精装质量问题,比如地板起鼓、墙体开裂、施工粗糙等问题。

目前来看,未来石家庄精装房市场仍有持续扩充的趋势。一方面,近两年,石家庄大力推进绿色建筑,其中,装配式建筑要求带装修交付;另一方面,主城区改善型楼盘激增,许多高端楼盘为了满足更高的居住需求,同时为了提高产品溢价,也大多采用精装交付。精装房已经成为石家庄房地产市场重要组成部分,被越来越多的购房人所青睐。但市场庞杂,并不能成为问题多发的借口。

值得注意的是,近几年内进驻石家庄的品牌房企终于在今年迎来“交房大考”,不少房企也在精装修方面栽了跟头,这将成为影响其后续口碑和品牌信任度的重要因素。

8、房贷利率转换

2020年3月1日至2020年8月31日,存量个人住房贷款定价基准转换工作正式进行,石家庄贷款购房人需要面对转不转、如何转的问题。石家庄各大银行的转换政策也存在差异,至截止日期,部分银行会对没有进行任何选择的客户,进行统一自动转换,如果不想选择LPR,也可以在8月31日-12月31日之前,通过手机银行或者到所办理的贷款支行再转回来,但只有一次选择机会。

除了转换流程上的疑问,更多购房人面临的是转不转的纠结。该不该转的标准是基于对LPR走势的判断, LPR下行,则能享受到更多优惠。去年8月首度亮相的5年期LPR在今年的12次报价中累积下调15个基点,1月按兵不动,2月下调5个基点,3月保持不变,4月则下调了10个基点,5月至今保持不变。总体看来,今年以来5年期以上LPR报价两次下调累计15个基点。

如果LPR重新定价日选择了1月1日,那么从2021年1月份开始,存量房贷利率挂钩LPR终于要生效了,房贷每个月的月供额可以少支出一些了。

业内普遍认为,利率下行是长期的大趋势。从中短期看,我国银行贷款利率处于下行趋势。将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准,有助于减轻借款人房贷支出。即便出现了利率大幅上升情况,购房者可通过提前还款来规避利率风险。

9、租赁市场

2020年,租赁市场成为房地产市场的重点关注领域。在中央经济工作会议上也特别提到,“要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。”

可以看到,未来租赁市场将得到更多的政策支持,已达到多渠道解决住房问题的目的,同时在解决关键的“租购同权”问题方面,或将加快出台细则和政策出台,对于频频爆雷长租公寓领域也有望得到强监管。

针对租赁市场,石家庄在今年也有动作。2020年7月,石家庄被确定为第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,为租赁市场加快发展提供了机遇。2020年9月1日,石家庄市住房租赁服务市场正式启用,可提供可租、可卖、可购的集中一站式服务。11月,石家庄出台《石家庄市住房租赁市场专项整治实施方案》,在全市范围集中开展住房租赁市场专项整治工作,进一步净化住房租赁市场环境。

10、产品力觉醒

2020年,石家庄房地产市场波动前行,买方市场持续主导,行业变革趋势随之加剧,开发企业也在寻求创新与突破。新亮相的项目中,不乏形象翻新、规划升级的焦点项目;既有项目亦有新亮点,其中不乏品牌升级、产品迭代者,令市场眼前一亮。改善需求的觉醒,也令市场对房企和项目的品质呈现提出了更多、更高要求。在项目的传统溢价点面临审美疲劳的背景下,更多的房企和项目将着力点放在了“产品力”上。

2020年,石家庄首个权威产品力评价体系诞生。焦点研究院联合天华设计集团对产品力的评判涉及影响居住和体验的各方面,包括项目区域、周边配套、容积率、营销故事线、户型设计、立面设计、项目规划、景观示范区、精装修设计和车库设计十一个大项,一百余个小项。

根据焦点研究院报告显示,石家庄改善需求爆发背景之下,户型设计呈现出几大特点:大宽厅、大通台、主卧套、南北通。房企对项目展示面的打造,走出项目内场,向外扩延,比如对周边交通道路的改造,引导购房需求动线流动的同时,对于项目美誉度与后期居住便利性都有提升作用。

房企在抢先兑现交付效果方面也有提升,比如高标准车库、实体楼施工标准以及毛坯样板间的展示。另外,一些项目对于自身配套也实现了提前兑现,比如实景商业街、公园等。

责任编辑:郭甲

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