沉默许久之后，石家庄土地市场发出“高能预警”。

主城区土地市场自6月“断供”后，将在10月19日重新开闸。并且，“重量级”的石煤机地块将打头阵。近期，这宗地块关注度已经被持续拉高。

石煤机地块为什么会有如此高的关注度？

因为石煤机地块的身份不一般，它是石家庄城市更新的新起点、示范项目。

石煤机地块位于长安区二环内核心地段，这里也是中心城区向高新区及滹沱河沿岸发展带的必经地带。

从规划落定到开工建设，石煤机城市更新项目都受到高层领导持续密切关注，相关报道频繁见诸媒体，可以说它的一举一动也在广大市民的目光之下。

石煤机城市更新项目将开创多个先河：二环内“减法”原则的领头践行者、石家庄老工业区转型的示范者……历史性的一刻即将到来，该宗地将于10月19日14时35分开始限时竞价。

在这场土拍之前，我们为大家做一个全面梳理。先把地块基本情况摆在这里：

石煤机地块（〔2021〕041号地）信息详情

根据挂牌信息来看，石煤机地块（〔2021〕041号地）位于建华北大街以东、和平东路以南、翟营北大街以西、跃进路以北，占地面积为161950.54平方米（约合242.93亩），土地性质包含住宅、商服、公共管理与公共服务、交通运输、教育，起始价为235200万元（968.18万元/亩）。同时，商品住房用地须按照项目地上住宅总建筑面积5%的比例配建保障性住房，并无偿交予政府。

石煤机地块（〔2021〕041号地）位置示意

根据此前公布的石煤机地块控规动态维护方案，可以了解到，整个石煤机地块总面积约480亩。其中，扣除保留区域和现状道路，总用地面积约合429.75亩。

石煤机地块控规动态维护方案

依据备案控规，所在单元主导功能为居住和商业商务娱乐康体综合用地（工业遗产保护区）。地块维护后，二类居住用地面积为9.95公顷（约合149.25亩），中学用地2.16公顷（约合32.4 亩），商业商务娱乐康体综合用地（工业遗产保护区）6.30公顷（约合94.5亩）、商业用地0.77公顷（约合11.55 亩），绿地与广场用地5.28公顷（约合79.2亩）。此外还规划有城市道路用地、供电用地、行政办公用地等。此次挂牌出让的地块包含在其中。

从挂牌地块的用地性质也能看出来，石煤机地块的公服配套十分丰富。按照规划，未来将建设1所24班初中、1所9班幼儿园、1处社区卫生服务中心、4座公厕，还包括约68亩以体育为主体的社区公园。

此外，周边道路也都将予以了不同程度的拓宽以及路口渠化；煤机街将北拓至和平东路；增加东西向支路吉星路，贯穿建华大街和翟营大街；规划2处社会公共停车场，可提供停车位500个；规划中的地铁4号线也将在这里设置站点。

它所承载的“补齐公共服务短板”的意义非常明确。

事实上，石煤机地块现场早已有施工迹象，来看一下地块现状：

目前地块周边已经竖起了围挡，东北角的住宅地块已经拆除为净地，西北角的公园地块已开工建设，临近和平路的底商正处于拆除阶段。

石煤机城市更新项目施工现场

临近和平路的底商正处于拆除阶段

石煤机地块航拍图

综合来看，石煤机地块有三大看点值得关注：

排名前列，谁能拿下这宗重磅地块？

目前来看，作为石家庄城市更新的样板工程，石家庄市属国有企业将亲自下场参与石煤机城市更新项目，目前已介入一级开发。在施工现场可以看到“市地产集团”的字样，而市地产集团在近期也有了“新身份”。

目前，石家庄市属国有企业正在进行了重组整合。10月15日，由石家庄市国控、地产、城投、住建四大集团和其他15家国有企业整合重组而成的石家庄城发投集团挂牌成立。

城发投集团的业务职责中明确了两个主体，其中之一就是城市更新实施和土地一级开发主体，主要实施城市更新项目，进行土地一级开发、综合服务，城市基础设施建设、片区开发、建筑施工等。

石煤机地块作为城市更新的“样板项目”，其开发建设已经超出了一般意义的房地产项目，上升到了城市建设与民生服务领域，城发投集团继续接手二级开发显得顺理成章。

第二，未来住宅要怎么开发建设？

石煤机地块两大核心功能一是工业遗产保护区之上的商业商务娱乐康体服务，另一个就是居住。对购房人来说，这块地上的房子怎么开发是大家普遍更关心的。

石煤机地块改造鸟瞰图

按照要求，石煤机地块住宅开发将严格执行居住项目容积率2.0刚性约束以及二环内做“减法”原则，对标上海、广州、天津等先进城市，打造“花园社区”。

其中，居住用地位于在煤机街至翟营大街以东，被吉星街分为南北两个地块，用地面积149亩，将建24栋住宅，容积率控制到2.0，建筑高度54米以下，将采用现代建筑风格，运用灰白色外挂石材，每个街角均设置不小于400平米的街头绿地。

目前来看，产品基本定位在小高层，在容积率2.0规则之下，社区的居住密度将大大降低，舒适度提高。另一方面，石家庄对住宅建筑的风貌提出新的要求，并且与容积率挂钩，在降低开发强度的同时，提升建筑品质。在此政策背景下，石煤机项目的建筑设计标准还是值得期待的。当然，关于具体的产品规划，比如户型设计、是否精装，这些都是未知数，而这些因素都将对居住品质产生直接影响。

第三，地价将何去何从，未来售价能破3万？

关于石煤机地块讨论最多的话题还是价格，地价如何？房价如何？

首先，石煤机地块设定了较高限价334400万元。我们以不会出现竞价的情况来看，起始价为235200万元，综合工业遗产改造、学校等建设成本，折合住宅经营性楼面价接近16000元/㎡的水平。

以一般的开发经验来看，单纯以这样的楼面价测算，未来销售单价要奔着3万靠上去了。但是作为城市更新示范项目，如果是市属国企接手，并不会单纯以营利为目的，土地出让条件中也特别提到了“按照先公益后房地产开发的原则，对〔2021〕041号地块进行开发建设。”。至于最终的售价，也要参考房屋建设标准和配置。

目前，我们可以参考一下周边二手房和新房房价情况。

位于地块东侧的简筑家园建成于2009年，由11栋高层组成，容积率3.2，参考均价16816元/㎡；位于地块西侧的书香华苑建成于2008年，包含16栋高层住宅，容积率2.5，参考均价16295元/㎡；紧邻的冀兴尊园住宅层高为12-18层，容积率1.5，社区居住舒适度相对较高，价格也比相对高一些，参考均价16764元/㎡。整体来看，石煤机地块周围分布的二手房项目单价区间为1.5万-1.8万，建成年份均为2010年前后，且多为高层住宅，容积率普遍较高。

石煤机地块周边部分项目价格参考

在新房市场，距离地块比较近的项目有融创都会中心、龙湖天奕，价格都在20000元/㎡以上，龙湖天奕的价格达到了32000元/㎡，可以说是目前这个区域的“天花板”。

综合以上信息来看，石煤机城市更新项目容积率严控在2.0以下，按照建筑高度54米来算，住宅层数将不会超过16层，加上“花园社区标杆”的定位，产品品质要比目前周边的二手房高，房价突破2万应该没什么问题，从目前已知的规划来看，产品都是小高层，精装与否未知，所以能否摸高3万还是个悬念。

种种猜测纷至沓来，10月19日，这一切都将有初步答案。届时，搜狐焦点将在拼房帝小程序进行全程直播，直击石煤机土地出让排名前列现场，更多及时消息和解读猛料不要错过！

责任编辑：郭甲、谢玛娜

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