2021年第14周市场报告综述

性价比项目交易活跃 政策环境呈现新动向

近期的石家庄市场出现调整和变化，尤以二手房交易活跃度较以往略有回升，价格略有企稳，但承接换房需求的改善项目近期交易表现未见显著起色，当前市场交易主力仍以面向首置刚需和首次改善需求的项目为主，尤以盛邦拾光台项目较具代表性，其现房销售，“小户型、低总价”，以及位于二环内的地段，受到购买力相对较差的首置刚需青睐，当周交易规模位居首位，亦成为房企近期交易和回款的主力。改善需求近期的表现仍需留待嘉实万科云庐加以兑现，项目全面营销动作尚未完全启动。当周应系自农历春节假期后市场复苏且有所表现之后的调整时间，4月中下旬至5月前后，市场交易规模有望进一步上扬。

当周石家庄有1个项目开盘销售，8个项目加推新房源，另有3个项目启动认筹，其认筹兑现时间应在前述4月中下旬至5月前后。市场环境基本稳定，石家庄市场政策保持平稳，但外围市场动作频繁。焦点城市短期政策出尽，调控着力点放在市场专项整治行动上，且以对经营性贷款违规流入市场，以及对部分市场力量炒作“学区房”行为进行严打为主。焦点城市周边市场则联动跟进出台调控政策，与焦点城市呼应，应对游资炒作转移的可能性。当前市场专项整治行动可能扩大至全国范围，加之近期住房贷款利率止降回升趋势明确，挫伤购房需求积极性的因素正在累积，不利于购房需求释放。2021年上半年仅剩3个月的有效时间，房企和项目销售和回款任务依然艰巨，如5月前后市场表现差强人意，不排除上半年的促销动作可能在5月中旬提前到来。

政策面

焦点城市外围市场政策管控力度趋严

不利于市场预期

安徽合肥和浙江义乌围绕此前市场预期上扬、交易活跃的焦点城市，系焦点城市政策收紧后溢出影响，上述城市亦跟进出台政策收紧市场，加之广州市场政策环境亦有加码，显示出调控动作活跃状态，焦点城市及外围市场管控力度趋紧，不利于市场预期。市场调控政策安徽省合肥市安徽省合肥市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》：1、实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。2、暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。3、暂停向法人、非法人组织出售市区范围内的新建商品住房和二手住房，经批准的人才公寓、重点招商引资项目除外。4、通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得市区范围内商品住房的，均应当符合本市住房限购政策，并设置为竞拍条件。5、加强房源信息公开监督，对登记购房人数与可售房源数之比大于等于1.5的热点项目，均应实行摇号销售，并由公证机构公证。公证摇号销售商品住房时，房企应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。6、新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价；从严控制楼幢计价面积，未列入容积率计算的地下部分不得作为住房面积对外销售；合理确定楼层差价，同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在10%以内。浙江省义乌市浙江省义乌市《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》：自2021年10月1日起购买的新建商品住房，自取得不动产权证后满2年方可转让，以网签时间为准。广东省广州市广东省广州市政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》：通过享受人才政策新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。

短期政策出尽调控着力点转向市场整治

挫伤购房需求积极性因素正累积

焦点城市短期内调控政策基本出尽，调控着力点调整至市场专项整治行动，且放在严查经营性贷款违规流入市场，以及某些市场力量对“学区房”的炒作行为。上述调控着力点亦系当前市场可能滋生炒房投机行为，干扰市场预期正常状态的因素。且市场专项整治行动可能扩展至焦点城市及外围市场，以及省会城市及区域性中心城市，短期内政策环境可能进一步收紧，不利于购房需求的合理释放。加之住房贷款利率止降回升趋势明确，当前挫伤购房需求积极性的因素正在累积。中国人民银行：市场风险中国人民银行金融市场司司长邹澜：部分热点城市房价上涨压力仍比较大，高杠杆的中小房企债务违约等潜在风险也值得持续关注。住房和城乡建设部：县城规划住房和城乡建设部就《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》公开征求意见：县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅较高不超过18层。广东省广州市：学区房广东省深圳市《开展“学生位房”等虚假违法广告专项整治工作方案》：建立预售商品房广告留存报备制度，房企在申请商品房预售许可证前，应将预售商品房广告等宣传资料提交留存。建立预售商品房信息共享工作机制。建立预售商品房广告联合检查制度。建立预售商品房学区风险公示制度，房企应将项目所处学区情况、未来可能出现的学区变化风险和查询学区、入学政策的途径，通过合理方式在营业场所公示，以保障购房者知情权。

城市面

关键词：中央商务区鼓励支持政策

石家庄市政府《石家庄中央商务区建设和重点产业发展扶持办法》：1、中央商务区内项目缴纳城市基础设施配套费，按现行政策征收并缴入国库，全部返还用于中央商务区征地拆迁和公共基础设施建设。市财政在债券资金分配上向新华区和桥西区倾斜，重点支持。2、中央商务区住宅、公寓、写字楼、商业楼宇施工进度达到基础筏板后，即予办理《商品房预售许可证》。3、根据企业信用评定结果，经市中央商务区建设指挥部办公室认定，对等级较高的诚信企业，取得《商品房预售许可证》后，监管资金按不超过实际备案销售额的5%执行。4、中央商务区所销售的毛坯普通商品住宅在办理商品房销售价格申报及明码标价审核监制时，市场监管局不限制销售申报价格。5、中央商务区范围内的新建非住宅类项目不做装配式建筑配建要求。[焦点研究：鼓励和支持中央商务区政策已实质性执行一段时间，此次全面公布旨在提振房企参与中央商务区开发积极性。近期融创中国孙宏斌到石家庄，与正在重组的石家庄决策层会面，落实中央商务区相关政策系题中之意。政策倾向性较为突出，特别是预售手续申请条件、预售资金监管政策和住宅限价政策均有针对性安排，或将增强中央商务区开发价值，提振房企参与积极性，也改变了此前中央商务区“有规划、少政策”，“有支持、少落地”，“有预期、少兑现”等诸多问题。当年中央商务区更大规模的商办房产将逐步进入市场，将对主导招商引资的政府部门，以及参与开发的房企带来严峻挑战，借助政策有突破机会，但市场环境方系关键。]

关键词：石家庄供地计划

1、石家庄市政府《2021年度国有建设用地供应计划》：2021年度国有建设用地供应总量控制在1580.70公顷。其中，住宅用地477.24公顷，占总量的30.19%；商服用地156.62公顷，占9.91%。此外，租赁住房用地46.53公顷，占住宅用地总量（除租赁住房用地）的10.80%。

2、石家庄市自然资源和规划局《市辖区2021年度住宅用地供应计划》：

（1）2021年度市辖区住宅用地计划供应477.24公顷。其中，产权住宅用地384.05公顷（含商品住宅用地384.05公顷、共有产权住宅用地0公顷），租赁住宅用地46.53公顷（含保障性租赁住宅用地15.88公顷、市场化租赁住宅用地30.64公顷），其他住宅用地46.67公顷。

（2）2021年度市本级计划供应328.84公顷，鹿泉区60.85公顷，栾城区41.15公顷，藁城区25.00公顷，循环化工园区21.40公顷。

[焦点研究：尽管焦点城市居住用地供应执行“一年三次”和“两集中”政策，但石家庄短期内不受影响。当年供地计划反映出石家庄房地产市场的“变与不变”：主城区内作为住宅用地供应的特别主力地位未变，但周边市辖区供应规模稳中有升，在供地区域上的多元化倾向尤其显著；石家庄供地规模连年上扬，但住宅用地供应规模稳中有降，但商服用地维持稳定，有限的供应规模分配至区域上，亦强化主城区为主特点；市场化租赁住宅用地供应规模首次超过保障性租赁住房用地，在供地端培育住房租赁市场将迎来实质性进展。]

关键词：城市绿地地下空间

石家庄市政府《关于加强城市绿地地下空间管理的通知》：

1、城市开发地下空间应符合相关规划，一般不占用城市绿地。

2、城市绿地（不含附属绿地）面积3000平方米以下的，不得开发地下空间；面积300平方米以上的，开发地下空间占地面积不得超过绿地面积的30%。

区域面

裕华区：胜利南大街区域溢价能力亟待提振

石家庄市政府：将胜利大街改建项目（南二环至南三环）列入市区2021年度房屋征收计划，由裕华区政府组织实施。

[焦点研究：胜利南大街项目数量增加，当前以龙湖天璞、润德万科翡翠公园二期为主，但胜利南大街沿线交通条件一般，尽管石家庄轨道交通二号线一期通车后有所提升，但低于预期，且周边城市形象较差，配套水平亟待提振，对区域溢价能力不利。]

高新区：金沙江道开工将加密高新区中南部路网

金沙江路已列入2021年高新区重点民生项目，全长4.45公里。

[焦点研究：沿金沙江道敷设石家庄轨道交通三号线二期东延高新区线已通车，金沙江道建设亦具备条件，将加密高新区中南部、学苑路以南城区交通路网密度。]

鹿泉区：河北省医院龙泉院区获取施工手续

1、位于鹿泉区的河北省医院龙泉院区获取施工许可，项目位于上庄镇大宋楼村西南侧，拟建设门诊、住院楼及综合楼等。2、引岗大道和西柏坡高速公路辅路已列入2021年鹿泉区建设计划。其中，西柏坡高速公路辅路一期投资1.6亿元，全长6.3千米；引岗大道投资1.5亿元，全长6.9千米。[焦点研究：上庄片区价格表现弱势，当前在售项目以价换量倾向显著，尽管上庄距桥西区通勤距离不远，但现状配套水平南北差异极大，尤以南二环西延线配套水平不佳，教育、医疗、教育配套基础薄弱，严重制约片区溢价能力。河北省医院龙泉院区终有实质进展，有利于上庄片区项目溢价能力稳定，但对市场直接影响不大。上庄片区当前缺乏焦点项目，房企品牌普遍不强，市场缺乏焦点，其市场改变当前平稳但乏善可陈现状，除价格回调至合理水平外，须挖掘新焦点，提振价值预期。]

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执笔：樊晓璐、张泽康

审核：回洁钰

部分信息：搜狐焦点石家庄站

院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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