1月石家庄房地产市场:疫情期间交易量有限真正开端待2月下旬

石家庄楼市深度报道 2021-02-18 19:09:12

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2021年开年的石家庄市场，与2020年有着诸多相似，又有着诸多不同。

“新冠肺炎疫情期”石家庄房地产市场报告

(2021年1月石家庄房地产市场报告)

综述

“疫情交易”量有限存风险市场真正开端待2月下旬

2021年开年的石家庄市场，与2020年有着诸多相似，又有着诸多不同。相似在于，同样须面对新冠肺炎疫情的“黑天鹅”影响；不同在于，石家庄成为本轮疫情的焦点城市，全市进入居家隔离状态，仍严重依赖线下营销动作的房地产市场首当其冲，正常交易秩序暂停，房企和项目被迫转入线上。疫情是影响、甚至改变市场的关键因素，2020年直接“催生”了改善需求的觉醒，2021年对需求的影响尚待观察，但房企和项目对线上营销动作的关注度进一步上升，与2020年相比，其反应速度更快、应对措施更多，表现更为从容，包括但不限于线上直播、互动分享、制造话题等。然而，线上营销方式尽管新颖，但房产交易的特殊性在短时间内仍须依赖线下。实际交易情况也显示出，疫情期间项目有成交，一方面多来自于此前积累的意向需求，新增需求较少；另一方面则通过疫情期间配合线上营销动作推出的购房优惠政策，包括但不限于极其低廉的定金实现订房，无理由退房及免费或成本极低的更名政策，以及价格优势明显的一口价房源等。即便是这些意向成交，一方面仍须疫情缓解后，回归线下完成全部交易流程，另一方面亦须考验购房需求的忠诚度，因极其低廉的定金和几乎无门槛的退房和更名政策，上述成交需求存在着极大的流失风险。因此，本报告披露的疫情期间交易数据存在着一定的变数，我们甚至可以认为，1月的石家庄市场是停滞的、无效的。对房企而言，2021年石家庄市场真正的开端在2月农历春节假期结束后，更大的机会则在3月全面到来，届时，新的一年购房需求的真实表现方可浮出水面。

政策面

房地产金融政策审慎北上广深杭均有调控动作

当月重点关注城市动态

轨道交通

全面梳理当前地铁沿线土地资源，搞好规划设计，加快市域次中心、地铁小镇等开发建设，坚持政府主导和市场运作相结合。

焦点研究：石家庄轨道交通第二期规划尚待调整，但年内重新递交审批可能性较大。

城市配套

正定县医院拟迁至正定县铁西片区，面积109039.93平方米，建成后可容纳床位650张。

焦点研究：铁西片区迎来殊为难得配套利好，预计2021年还将有配套利好落地，但铁西市场仍以地缘需求为主，来自正定核心区需求认可度一般，来自主城区外溢需求认可度更有限。

项目规划

热电一厂地块控规调整，面积7.1公顷，其二类居住用地容积率调整为不大于2.9。

焦点研究：地块系平整状态，周边现状居住小区较多，生活氛围较浓厚，但配套不完善，特别是交通路网，因民心河，南新街与南长街未打通，新石北路通行条件较差，且北侧民心河形象相对较差，难以形成支撑项目自然景观。

《正定数字经济产业园发展规划（2021-2025年）》确定，项目位于正定高新区南区划片以北，用地面积约10平方公里，约合1.5万亩，系全市数字经济发展主要承载区。

焦点研究：项目级别高，将纳入正定高新区范围，并与南部正定新区衔接。但既有产业基础薄弱，仅常山北明等有限资源，效果待观察。

城际铁路

加快推进京石邯高铁、石雄城际铁路和中央商务区、城市客厅、滹沱河生态修复三期工程、轨道交通等建设。

焦点研究：京石邯高铁和石雄城际铁路系重要性较强城市级项目，石雄城际铁路在2021年开工可能性较大，对石家庄及正定东部的影响将逐步落地，石家庄至邯郸城际铁路在2021年开工可能性不大。

政府动态

马宇骏任石家庄市政府副市长、代理市长。

土地面

新冠肺炎疫情导致石家庄房地产市场线下动作陷入停滞，土地市场也受到波及，包括既有地块挂牌出让暂停，后续计划挂牌出让地块亦暂缓入市。此外，部分处于前置勾兑阶段的地块因疫情出现较大变数，特别是因疫情，部分行政区主政官员调整，可能在土地市场引发连锁反应，导致部分勾兑地块出现变化。疫情逐步缓解后，当月挂牌出让暂停地块恢复挂牌，且集中在农历春节假期后逐步出让，另有新增地块挂牌出让，均属于2月市场动态。但处于前置勾兑地块能否顺利完成勾兑，进入土地市场仍有变数，亟待2月举行的石家庄“两会”，以及上半年石家庄决策层逐步调整到位后方见分晓。

当月焦点研究院监测仅1宗地块成交，即位于桥西区自强路省四院区域住宅、商服混合用地，因地块应属于“专项整治项目”，出让年限受限。地块由在鹿泉区开发大者项目的星巢先河旗下房企获取，该项目应有部分商品房可供应市场。尽管项目规模较小，但周边配套较完善，特别是教育和医疗配套条件较好，有一定市场前景。

商品房市场

2021年石家庄市场遭遇“黑天鹅事件”：本轮新冠肺炎疫情令石家庄成为焦点城市，全市居家隔离，市场正常秩序被打破，房企和项目被迫暂停线下营销动作并转入线上，但线上营销动作一方面渠道和方式单一，另一方面效果差强人意，再加上疫情导致购房需求观望情绪深重，大多数需求暂时搁置购房计划，又令房企和项目营销行为无从下手。尽管与2020年初相比，2021年房企和项目在线上营销的响应速度比较快，却并未取得理想效果。

根据焦点研究院统计，当月石家庄普通住宅新增供应3.30万平方米，较2020年12月下降87%；成交10.94万平方米，较2020年12月下降80%；成交价格14591元/平方米，较2020年12月下降3%。当月同福城成交居首，林荫春天三期、紫晶悦和中心、嘉实万科紫台和东胜时间山成交居前。同福城项目采用线上方式开盘销售，其既有积累意向需求较充沛，受价格吸引较忠诚，构成需求基础。当月成交居前项目中，全国性房企和本地房企各占半壁江山，本地项目发挥价格优势。此外，当月房企和项目为配合线上营销，推出了力度较大的一口价房源，并采用极低廉定金订房、无条件退房和免费更名等政策降低门槛，旨在尽可能吸引需求释放。尽管取得一定效果，但这些成交仅可看作“意向”，签署购房合同并转化仍存在较大风险。

公寓市场受疫情影响更大，投资需求脆弱状态表现更突出，这导致公寓项目采取了更为激进的优惠和价格政策，但收效甚微。当月新增供应0.10万平方米；成交0.54万平方米，较2020 年12月下降83%；成交价格7981元/平方米，较2020年12月下降18%。此外，当月别墅成交3套，面积805平方米；写字楼26套，面积3271万平方米；商铺50套，面积2000平方米。