焦点周报·石家庄 | 调价促销项目增多 市场预期下坠转捩

石家庄楼市深度报道 2020-10-14 14:09:31
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与南方市场相比,北方市场在刚刚过去的双节假期中表现寥寥,在更为强劲的中长途旅游需求之下,购房需求退居二线。

2020年第40/41周市场报告综述

促销项目增多 市场预期下坠

与南方市场相比,北方市场在刚刚过去的双节假期中表现寥寥,在更为强劲的中长途旅游需求之下,购房需求退居二线。双节前后,石家庄市场有8个项目开盘销售或加推新房源,另有1个项目启动认筹。此外,焦点研究院监测到的6个有营销动作的项目,均系节点动作。这反映出房企和项目为10月市场储备力量的强烈意愿。

此外,双节期间,除既有同福城项目外,北二环的天鸿世家将以往部分房源调价促销拓展至整个项目,以求尽快去化,回笼资金。此外,高新区亦有项目推出新房源价格较低。综合近期以价换量项目,焦点研究院认为,本地中小房企开发项目仍系主流,全国性或地区性房企尚未全面参与;项目在品牌、户型上乏善可陈,或在地段、配套上无甚亮点,议价能力较弱,转而以价换量以求落袋为安;全国性或地区性房企开发的少量项目有参与,亦属上述情况,但以价换量的力度有限,与前述三个项目相比难以形成集中和爆炸效应。

尽管市场预期有转冷迹象,但项目但凡相对强势,房企和项目也不愿意投入以价换量的红海市场求得生机。但市场已处在有所变化的转捩点上,能否拉住市场预期不再下坠,系市场各方须重点关注的问题。

政策面: 住房租赁政策出台

关键词:住房租赁

石家庄市政府《关于加快推进住房租赁市场试点工作的实施意见》: 

①到2022年底,住房租赁市场价格水平涨幅控制在当地城镇居民人均可支配收入涨幅之内。 

②到2022年底,全市规模化租赁企业累计不少于15家。其 中,国有企业不少于5家。三年试点期间新增租赁住房不少于8万套。其中,新建、改建租赁住房不少于3万套,盘活存量住房不少于5万套。2020年新建、改建租赁住房2万套,盘活存量住房2万套。 

③各县、市、区要成立1家国有租赁公司用于发展当地住房租赁市场。

④鼓励有条件的房企,在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于市场租赁。

⑤在商业商务集聚区、轨道交通枢纽、科研、产业园区等生产生活便利、租赁住房需求集中的区域新增租赁住房用地供应,通过招拍挂、协议出让方式供应租赁住房建设用地,合理控制土地价格,根据住建部门意见,土地出让合同中明确户型面积、自持年限(不少于10年)等相关要求。 

⑥增加“竞自持租赁面积”出让比例,土地溢价率超过一定比例后,由“竞价”转为“竞自持租赁面积”,并在出让方案和合同中明确规定竞得人持有租赁住房年限等内容,不得“以租代售”。 

⑦商品房开发项目中配建的公共租赁住房划定一定比例转为租赁住房,以及购买商品住房用做租赁住房,由国有租赁企业负责管理运营。 

⑧鼓励产业集中的高新技术开发区、经济技术开发区、循环化工园区、装配制造基地、职教园区等产业集中的园区,由管委会统一集中建设租赁住房。 

⑨大型企业占地面积(含分期)10公顷以上的工业项目,经石家庄市培育和发展住房租赁市场试点工作领导小组办公室报请市政府批准后,配建行政办公及生活服务设施的用地面积占项目用地面积的比例上限由7%提高至15%,地上建筑面积不得超过地上建筑面积的30%,比例提高部分主要用于建设租赁住房,保障企业职工居住需求,由企业自持,不得对外销售。 

⑩鼓励住房租赁、房企、物业企业等市场主体,报经小组办公室批准后,将已建成未销售的或闲置未利用的商业、办公、工业、仓储等用房,在满足质量、安全、消防、采光、通风、卫生等基本居住条件基础上,按有关规定改为租赁住房,土

地使用年限和容积率不变,调整后用水、用电、用气、用暖等按有关要求执行居民价格标准。 

⑪鼓励专业化、规模化住房租赁企业以收购、长期租用、受托经营等方式筹集闲置住房用作租赁房源。 

⑫规范个人出租房屋行为,鼓励将个人闲置自有住房长期委托专业住房租赁企业出租,并纳入住房租赁监管服务平台统一管理。 

⑬鼓励工厂、企业盘活闲置土地,在符合城乡规划的前提下,自行建设或与国有租赁企业合作建设租赁住房。 

⑭鼓励国有企业将修建基础设施建设过程中剩余的边角余地,在符合城乡规划、满足单体建设需求的前提下,经小组办公室报请市政府批准后,通过出让方式建设租赁住房;征收未灭失的房屋在达到改建要求的前提下,经小组办公室报请市政府批准后,直接改建成租赁住房。

⑮除人才住房外,新建、改建租赁住房户型建筑面积控制在90平方米以内,其中60平方米以下户型占比不小于60%。

⑯鼓励有条件、有意向的金融机构和房企采取REITs(房地产信托投资基金)方式开展试点,推动住房租赁项目发展。涉及省级金融监管部门职责的,由地方金融监管局提请省级主管部门沟通协调。 

⑰对个人出租住房的,由按照%减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过10万元的,可享受免征增值税政策;对一般纳税人房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%增值税税率;对一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%计算缴纳增值税。

⑱租房期间,每人每年可提取公积金9600元。 

⑲ 非本地户籍承租人按规定通过住房租赁监管服务平台进行房屋租赁合同登记备案,并在取得居住证后,可享受义务教育、社保等基本公共服务权益。

焦点研究:住房租赁政策落地,短期内对当地房地产市场无较大影响,且“租售同权”如无法彻底、完全落地,出于享受城市服务目的,租房需求仍将是短期行为,难以长久。但住房租赁政策中涉及商业、办公等当前去化相对缓慢、库存压力较大的房产,可有条件转为租赁住房,并在供水、供电、供气和供暖方面享受民用待遇,对上述房产和相关市场有一定利好作用。

区域面

关键词:棚户区改造

中共石家庄市委副书记、市长邓沛然调研棚户区改造项目:要公开透明、依法依规推进保晋南街棚改项目征迁工作,确保项目顺利实施。各级各有关部门要提高政治站位,把棉五和保晋南街棚改项目作为全市棚户区改造工作的示范性工程,聚焦难点问题,用创新思维做好各项工作。

焦点研究:继棉五小区改造后,保晋南街棚户区项目被推至“全市棚改示范性工程”位置,有利于保晋南街拆迁腾退和地块收储,预计项目地块最早将在年底挂牌出让,但考虑到当前石家庄土地市场一级开发秩序有所变化,当前一级开发合作方保利发展能否顺利守住二级开发值得观察。

关键词:正定自贸区

石家庄市政府《关于对标借鉴海南自由贸易港建设总体方案推进自贸区正定片区高质量发展的实施意见》。

城市面

关键词:涉铁城建事项突破

石家庄市政府与中国铁路北京局集团有限公司签订战略合作框架协议,就中央商务区、市政道路建设等15项涉铁具体事项达成共识。

焦点研究:合作内容涉及涉铁城建事项,焦点研究院认为,应以中央商务区后续开发,特别是老火车站范围内地块和建筑开发,以及须通过铁路贯通基础设施有直接关系。

其他:

1、[关键词:智慧城市]河北省发展和改革委员会、中共河北省委互联网信息办公室公布河北省第一批新型智慧城市建设试点名单,石家庄市和鹿泉区入选市级和县、市、区级试点。 

2、[关键词:正定自贸区]海关总署批复同意石家庄海关开展金伯利进程证书制度业务,所属正定海关成为金伯利进程证书制度下对进出口毛坯钻石进行管理的指定主管海关。 

3、[关键词:正定新区]位于正定新区大临济街以西、隆兴路以南的石家庄图书馆新馆试运行。项目投资约5.22亿元,建筑面积5.5万平方米,含地下1层、地上4层。 

4、[关键词:城市绿地]以“梨园春色”为主题的裕华路与建设大街交汇处东北角东南角绿地开放,并命名为“梨园”。项目面积5884平方米。

土地市场

国庆、中秋双节前夕,石家庄土地市场终于结束连续的“零供应”状态。当期石家庄土地市场新增挂牌出让9宗地块,面积15.82万平方米,约合237亩,全部位于主城区内,全部系房地产开发用地。其中,住宅用地3宗,面积4.18万平方米,约合62亩;商服用地2宗,面积0.71万平方米,约合10亩;住宅、商服混合用地4宗,面积10.92万平方米,约合163亩。

根据焦点研究院的统计,9宗地块中已确认有多宗地块系在建、已售或已入住项目补办土地手续,分别是[2020]077号(西古城项目)、[2020]079号(公园城项目)、[2020]080号(鑫界9号院项目)和[2020]082号(摩卡小镇项目)。此外, [2020]006号系中央商务区项目。值得注意的是,系原石家庄幼儿师范高等专科学校地块的[2020]084号在撤拍、流拍两次后重新挂牌出让,但起始价已从2.09亿元下调至1.72亿元。

当期5宗地块完成挂牌出让,面积23.78万平方米较,约合356亩。其中的4宗地块成交,面积20.91万平方米,约合313亩,成交价16.94亿元,成交单价540万元/亩。

其中,位于高新区的[2020]060号(原强大泵业地块)成交,面积15.85万平方米,约合237亩,成交价15.93亿元,成交单价669万元/亩,系住宅用地,由融创与本地合作方巨基联合获取。此外,正定新区园博园片区商服用地(新区[2020]007号)成交,面积3.28万平方米,约合49亩,成交价0.89亿元,成交单价180万元/亩。

商品房市场

因国庆与中秋重叠,2020年“十一”出现了罕见的8天假期。因上半年新冠肺炎疫情影响而压抑的中长途旅游需求释放,严重分流了售楼处到访规模,也影响了房企和项目在假期期间的交易情况。不过,在假期前后,市场还是出现了一轮交易小高潮。根据焦点研究院统计,当期石家庄有1个项目开盘销售,7个项目加推新房源,另有1个项目启动认筹,由此形成的商品房有效供应802套,面积9.16万平方米。其中,开盘销售或加推新房源的8个项目实现成交333套,综合去化率49%,4个项目去化率超过50%。

不过,市场的分化状态依然延续。一方面,地段、配套相对较好,品牌、户型和配置有一定说服力的项目,其去化效果尚有保证,可获取改善需求认可,特别是在上述因素中有特点和亮点的项目,支撑去化的力量更强。但另一方面,地段、配套乏善可陈,品牌、户型和配置无甚优势的项目,已被迫转入以价换量的“红海”状态,即便是项目自身有一定特点和亮点,但置身以价换量显著的“红海”片区,也无法独善其身。更为重要的是,部分项目的以价换量力度较大,已经影响到购房需求的价格预期,这一点已经有所显现。在城市价值和城建利好等外在因素有限的情况下,维持市场稳定的力量更加孤独。项目供应的新一轮高潮将在10月中旬到来,但影响因素有所增加,特别是负面因素,这将制约房企和项目的定价能力和市场预期,预计将有更多项目加入以价换量或低开行列。

项目动态:

1、荣盛锦绣书院:10月1日,122平方米三室两厅两卫样板间开放。

2、荣盛中心:10月5日,菁英公馆实景样板间开放,户型78、91平方米,均系两室两厅一卫。

3、金地阅峯:10月7日,智美示范区、精装生活馆开放。

4、龙湖天璞:10月3日,新品样板间开放,户型100平方米三室两厅一卫、135平方米三室两厅两卫。

5、让山:10月1日,大门景观示范区开放。

6、国宅澜悦府:9月29日,媒体见面会举行。

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执笔:樊晓璐、张泽康

审核:回洁钰

部分信息:搜狐焦点石家庄站

院址:河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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