刚刚过去的2021年，石家庄房地产市场波动前行，城市建设奋起向上。空间的变化和时间的交替把我们拽入2022年。回首过往，那些深刻印记，都在指引着未来的方向。

1、战"疫"

开局即“哑火”，一场疫情为全年楼市定下了“灰色基调”。

2021年开年，新冠疫情突袭，石家庄全城封闭抗击疫情之下，房地产市场也被迫进入“停业”状态。

受疫情影响，短期内购房人购房周期拉长，进一步加剧了市场成交低迷。各大楼盘面对销售压力，纷纷转战线上，以安全无接触的方式提供看房买房服务，同时推出力度大于以往的优惠政策，刺激需求释放。

从长远来看，全民疫情时代对房地产行业产生了更深层次的影响，人们对于居住环境的要求越来越高，对于好房子的品质要求也随之提升，加速了房地产精细化时代的到来。

2、土拍变奏

石家庄主城区土拍5个月“停摆”，触发新规则。

自2021年5月13日高新区一宗住宅、商服用地出让后，石家庄主城区土地便陷入“断供”状态。整个6月更是除工业用地外，无一宗地出让。7月起，周边区域土地陆续挂牌入市，直至10月19日，主城区土地市场才重新开闸。

土地市场“停摆”背后是石家庄城市格局的巨变，生产、生活、生态空间重新统筹布局。“二环内做减法”原则之下，一方面要优先补足公服配套，因此土地开发从严，二环内原计划摆上市场的优质地块都要重新调整规划。另一方面要降低住宅开发强度，新建住宅容积率不得超过2.0。新规之下，未来二环内住宅用地的供应将会缩减，开发企业的利润空间被进一步压缩。长期来看，住房品质及居住环境都会提升，购房人更能享受到城市发展带来的红利。

3、"豪宅"新纪元

高端改善市场打破了“沉默”。

石家庄改善置业的觉醒是从2020年开始，并在当年成为了市场成交的主力军。到了2021年，改善置业升级，"豪宅"市场崛起新的代表力量，成为了市场“破冰者”。

2021年6月20日，龙湖天奕首次开盘，当天销售额达到5.59亿，认购115套，去化率超过72%。一个单价破3万的纯改善项目打破了市场的沉闷。此后，包括中海汇德里、东胜天御在内的二环内高端改善新盘相继入市。与此同时，老牌本土房企持续发力，东南智汇城檀香庭院、国仕山峰境、维多利亚时代等洋房、大平层产品面市。

豪宅市场的“爆发”一方面可以看到供应端产品力的提升和进阶，从户型、景观、建筑设计再到物业服务，都在迎合改善需求的不断升级；另一方面，受制于需求端购买力有限和市场波动下行，豪宅产品的价格上限没有取得太大突破，未来对于品质的把控和兑现成为关键。

4、城市觉醒

石家庄迎来发展“关键之年”。

乘着“大力支持省会建设和高质量发展”的东风，石家庄发展驶入快车道。城市更新成为2021年主旋律，“一主、四辅、一带、多点”城市发展格局确立后，石家庄谋划了42个城市更新重点项目，计划总投资1687亿元，目前都已经全面开展，可以说规模大、推进快。从拆除违建、小街小巷整治、断头路打通到城中村改造、危旧住房更新、三环内市政化改造、重点城市片区建设，从小到大、由点及面，城市形象变化明显，对于民生改善效果显著。

快速行动的背后是2025年经济总量过万亿的目标，石家庄为此重点打造了五大千亿级产业集群。经济和产业是城市发展的根本动力和支撑，房地产业作为其中一环，是受益者也是参与者，城市发展向好才是较大的红利，我们期待石家庄三年后“重塑新貌”。

5、烂尾楼除根

石家庄彻底清算烂尾楼，存量清零，不出增量。

2021年，石家庄“烂尾楼”项目整治工作力度空前。自2021年8月起，全市44个“烂尾楼”项目分五批向社会进行了公示，整治方案更加具体，明确了项目进展、进度目标完成时间以及责任人。

截至年末，44个“烂尾楼”项目，已解决到位9个，其中，整治拆除的项目2个，完工交付项目7个，剩余35个项目正在按照既定的时间节点有序推进。

“烂尾楼”是房地产市场不规范开发下的遗留问题，也是城市的伤疤。一方面要妥善解决现有存量，给权益受侵的业主一个交代；另一方面也要从严监管，防范烂尾再生。从历史遗留项目的推进解决来看，前途是光明的，但道路也是曲折的。

6、商业破局

一代老商场转型，一代新商圈崛起。

2021年对于石家庄商业市场来说，挑战和机遇并存。受网购和疫情影响，石家庄许多老牌商场进入 “至暗时刻”， 商业模式转型下涌起了电商直播基地的浪潮，不少商场开始进行更新升级，商场变成了“网红直播广场”。

另一方面，城市向二环外扩展，一线商业品牌进驻，新商圈崛起，也在拓展石家庄的商业版图。比如南二环以南的欢乐汇、高新区的木兮里开业，填补了二环外的商业少有，补足了区域生活配套。华润万象汇入驻星际中心、龙湖星悦荟签约东创中心，一线商业品牌持续布局石家庄，一方面带来了先进的商业运营模式和服务水平，能够更好的激发消费需求；另一方面也在重塑石家庄商业形象和吸引力，为城市经济注入新的活力。

7、监管加码

房地产行业入局门槛不断提高。

调控政策持续施压之下，石家庄也在从监管制度层面进一步规范房地产开发秩序。2021年11月，石家庄市住房和城乡建设局连续两天发文，首先提出封顶才能下预售的政策，进而又提出了对于预售资金的强力监管，从根本上上卡紧了开发企业的“钱袋子”，保证工程款项规范专用。与此同时，进一步加强了社会监督，对欺骗购房群众、违规销售、挪用预售资金等行为形成严厉打击。

事实上，加强监管环节的执行力度，也能从根本上有效规避房地产项目“烂尾”风险，切实维护购房者合法权益。对于购房人来说，未来的购房环境更加安全放心了。

8、以价换量

降价不只“一条街”。

2021年石家庄房地产市场一直没有摆脱“降价走量”的阴影，尤其在冲刺回款和销售业绩的最后几个月，价格竞争更加激烈，“量价齐跌”的全盘局面进一步形成。

其中，红星街沿线楼盘因为“价格战”火出圈，部分楼盘跌破万元，再加上红星街上项目比较集中，“降价一条街”的名号由此而来。

事实上，面对资金压力、激烈竞争已经需求持续观望，“降价”已经成为在售楼盘不得已的必须的选择，形成普遍性市场现象。尤其是刚需项目扎堆的板块，比如北二环区域，遍地“工抵房”，夜场不打烊，价格不断击破区域底线。

目前来看，短期内政策环境未发生明显变化，政策层面的利好消息尚未形成实质性影响，以价换量的现象仍将在2022年上半年持续。

9、房企洗牌

“活下去”比什么都重要。

2021年是房地产行业深度调整的一年，“三道红线”、调控加码等多重因素叠加下，房企金融环境持续收紧，经营压力空前。头部房企销售下滑、利润率下降已成事实，甚至出现“暴雷”。

全国性开发企业的资金困局也传导至本地市场，形成了连锁反映。从房地产开发前端来看，战略收缩之下，拿地趋弱，土地市场也出现了更多的流拍。另外，资金链持续紧张也对工程施工造成了一定影响，部分项目出现交房简配甚至质量问题，品牌口碑受损对后期销售也将产生负面影响。

预计新一轮房企洗牌将在2022年进一步呈现，成交分化的同时，房企市场地位的分化也将更为突显。

尽管在2021年年底出现了一波利好消息，“房地产是支柱产业”也被多次提及，融资环境迎来实质性宽松，健康经营的房企正在走出最艰难的时期，但行业变革的阵痛仍在持续，市场信心的恢复仍旧需要时间。

责任编辑：郭甲

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