焦点周报·石家庄 | 银根收紧挫伤需求 性价比项目表现活跃
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2021年石家庄市场关键因素已出现，即银根收紧对购房需求的挫伤作用。当周决策层实施限制和禁止经营性贷款违规流入房地产市场政策，其首要目标即此类现象相对多见的焦点城市，特别是近期对此类现象实施专项整治行动的广州、深圳等地。反观北方，其核心城市北京存在一定规模的此类现象，但相对于南方城市仍显偏少。
石家庄金融机构反馈显示，对经营性贷款违规流入市场的自查行动多次进行，但发现的数量和规模不大，且在近年来石家庄房价剧烈波动的背景下，经营性贷款流入石家庄市场的现象更为少见。
不过，尽管限制和禁止经营性贷款并未涉及正常审批和投放的住房贷款，但对市场流动性进行持续收紧的目的非常明确，加之近期住房贷款利率在窗口指导背景下，已出现止降上扬现象，并对购房需求逐步产生挫伤作用。与之同步进行的经营性贷款收紧政策，可能会加剧市场对流动性收紧的紧张情绪，并对购房需求产生进一步影响。
外围市场层面，北京市场预期已出现反转，南方城市又“抽去”经营性贷款，降温之势明确，外围市场对本地市场的影响也将显现出来。
焦点研究认为，2021年“改善需求觉醒”趋势正面临一定变数，特别是二手房交易规模未有明显提振的背景下，“先卖后买”的改善需求能有何种表现值得观察。
近期市场表现较好的项目，亦以面向首置刚需和首次改善需求为主，通过性价比的优异表现吸引购房需求关注和释放，这不仅是在普通住宅市场有所表现，在部分面向首置刚需和出租投资需求的公寓项目亦有表现。当前市场环境与2018年有相似之处，能否重现2020年双管齐下局面，变数巨大。
焦点城市对经营贷违规流入市场专项整治行动已持续日久，市场消息反馈显示，尤以广州、深圳等南方城市为甚，北方城市相对较轻。石家庄金融机构反馈，经营贷违规流入市场并非主流，短期内有自查压力，但暂未影响贷款审批投放，有因当前价格表现弱势所致。市场环境呈现银根收紧趋势显著，且将波及正常的住房贷款审批投放，并将对购房需求积极性产生负面影响。
中国银行保险监督管理委员会/住房和城乡建设部/中国人民银行：经营贷款违规流入市场
中国银行保险监督管理委员会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》：
1、对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。
2、银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，要根据借款人实际经营需求合理确定授信总额，与企业年度经营收入、资金流水等实际经营情况相匹配。
3、对期限超过3年的经营用途贷款，要进一步加强风险管理，建立健全内部管理制度，建立专门统计台账，逐笔登记并定期进行核查，确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配。
4、重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。抵押人持有被抵押房产时间低于3年的，银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。
5、银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
6、中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金。在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。
中国人民银行：房地产金融政策
中国人民银行召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会：要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。
南昌成都成调控“正反典型”显示调控收紧态度不改影响干扰将顶格处置
当周江西省南昌市和四川省成都市，成为市场调控的“正反典型”。尤以江西省南昌市，尽管近年来市场表现弱势，其2020年新建住宅成交598万平方米，同比下降21%，与湖北省武汉市、安徽省合肥市相比有一定差距，但调控政策有所调整便招致决策层关注，在被列入“监测重点城市名单”的同时，也丧失了市场的自主主导权。当周四川省成都市出台政策持续收紧调控政策，特别是对焦点项目定向延长住房限售时间，对市场进行降温的目的非常明确。“正反典型”背后，反映出决策层对市场调控的收紧态度未改变，即便是相关城市未在此前出台和调整政策的焦点城市之列，可能对市场预期产生影响和干扰的因素，都将被顶格处置。
江西省南昌市：叫停房地产市场调控政策
住房和城乡建设部派出督导组赴江西省南昌市现场督导房地产调控工作，就南昌市政府此前印发《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》中，部分条款与“稳地价、稳房价、稳预期”要求不符，并与江西省政府进行会商。同时，已将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单，加强对南昌市房地产市场监督管理。
四川省成都市：调整房地产市场调控政策
四川省成都市政府《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》：
1、超出房企“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与土地竞拍。
2、中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让。
3、登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。
滹沱河生态修复三期位于滹沱河市区段上游，起于黄壁庄水库大坝，止于中华大街，全长约24.3公里，由鹿泉区、灵寿县、正定县三个标段组成。其中，灵寿段9.6公里、鹿泉段6.7公里、正定段14.75公里。总体布局为“一河三湿地、两湖两区多节点”。项目建成后，将呈现“两湖八景”。其中，“两湖”是中山湖和定西湖，“八景”为白虹飞鹭、万亩琼林、沙洲芦影、云岛花蹊、古津畅远、邵同烟波、槐乡蝉鸣和西湖草海。
[焦点研究：滹沱河生态修复三期预计4月底完工，且至此完成整个滹沱河自上游黄壁庄水库至下游深泽县界的全部生态修复。市场消息反馈，滹沱河沿线将纳入新的国土空间规划中的生态红线，沿线开发将被严格限制，这将对滹沱河沿线现有项目产生深刻影响。且滹沱河生态价值将进一步扩展至两岸更大范围，使距滹沱河相对较近的板块和项目形成“滹沱河概念”。河流概念在石家庄市场的直接价值尚未凸显，除因滹沱河的生态价值尚需市场认知外，其城市价值相对薄弱，特别是临近滹沱河的长安区北部和东北部地区，城市配套相对较差，价值有限，对购房需求吸引力不大，很难将生态价值与城市价值相结合，形成市场价值。]
1、正定熙湖三期：实景样板间开放，分别系81平方米两室两厅一卫和105平方米三室两厅两卫。
[焦点研究：天山在正定新区的新项目，售楼场所位于此前天山国府壹號项目售楼场所，但项目位于轨道交通一号线二期北延正定新区线终点站福泽站东侧。项目产品规划充分体现出其面向首置刚需的鲜明特点，基于当前正定新区市场现状，尽可能降低总房款水平及购置门槛，尽可能吸纳主城区外溢和周边郊县进城的新市民，以及当地可能溢出的地缘性需求。项目外部当前配套水平乏善可陈，项目内部配套幼儿园，规划国际双语标准，适当补强部分教育配套。]
2、荣盛锦绣书院：清水样板间开放，系123平方米三室两厅两卫。
3、隆基泰和：城市展厅开放，位于中山西路与中华北大街交汇处西北角未来时间商务大厦一层。
[焦点研究：隆基泰和位于前太保的住宅项目将入市。根据项目规划，其房源总量897套，可售房源829套，其中户型建筑面积小于140平方米的可售房源805套，大于140平方米24套。其产品规划充分体现出面向首置刚需，兼顾少量改善需求的特点。项目外部当前配套相对较差，不利于项目提振议价能力，“降首付、控总价”系其产品规划和项目营销的首要任务。]
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执笔：樊晓璐、张泽康
审核：回洁钰
部分信息：搜狐焦点石家庄站
院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层
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