2021年第46周石家庄房地产市场报告综述

以价换量呈两项特点 市场顶层设计重构

当周石家庄市场供求规模均上扬，项目加推新房源较为密集，但市场并未因此呈现出强烈暖意，相反，项目以价换量蔓延，刺激成交效果的动作也较为密集，在拉升成交规模的同时，也对市场信心产生了一定的负面影响。当前市场正处在以价换量刺激成交和购房需求观望情绪进一步浓厚的双重作用之下，呈现出较为焦灼的状态。根据焦点研究院统计，当前市场以价换量呈现出两项特点：某些特定房源“特价化”，含某些组团、楼栋、楼层和户型剩余房源通过特价，加快成交节奏。全项目房源“特价化”，这类项目价值支撑点偏少，所在板块竞争极为激烈，被迫采用以价换量刺激成交，项目剩余房源较多，对某些房源进行特价处理，无法适应项目成交压力。不过，无论是特定房源特价化，还是全项目房源特价化，在当前市场都被部分力量加以放大，并形成聚集和积压效应，对市场预期产生较大影响。这种趋势将在11月底至12月初达到顶峰。

我们关注到，近期市场政策环境发生一定变化。宏观方面，金融政策有所放松，表现在石家庄市场住房贷款利率稳中有降，以国有银行为代表的金融机构对住房贷款的审批和投放力度有所加快。市场信心方面，决策层通过某些表态注入一些积极信号。但这些变化尚未在一线城市成交上体现出效果，传导至石家庄市场可能性不大。而在本地方面，石家庄市场的顶层设计基本完成，房地产开发规则出现较大调整，房企和项目在适应新的政策环境，加之部分房企退出石家庄市场的动向，还将对以价换量刺激成交的基本面产生推动作用。

城市面：石家庄市场顶层设计全部完成

关键词：顶层设计

《石家庄市人大常委会关于加强新建居住项目容积率管控的决定》：

1、适用于石家庄市“一主、四辅、一带、多点”城市空间结构涵盖地区内，新建居住项目容积率管控。“一主”为主城区（含新华区、长安区、桥西区、裕华区及石家庄高新技术产业开发区）；“四辅”为藁城区城区、鹿泉区城区、栾城区城区、空港组团；“一带”为滹沱河生态经济带城区段；“多点”为石家庄经济技术开发区、装备制造产业园区、循环化工园区、正定新区拓展区、铜冶镇区、上庄镇区、冶河镇区等功能节点。

2、坚持政府主导，实行政府对土地一级市场的全面管控，彻底断开土地市场一、二级开发联动。

3、坚持二环内做“减法”，有效疏解人口和低端低效产业，保障城市发展空间，按照“缺什么、补什么”原则，补充公共服务设施和功能。二环外做“乘法”，拉开城市框架，拓展空间、优化布局，进一步完善教育、医疗等公共设施配套建设。

4、新建居住项目容积率一律不得超过2.0，项目内居住地块之间可进行指标平衡。

5、新建居住项目容积率中包含的建筑风貌容积率，为专属容积率，其他容积率奖励不得占用，实行建筑风貌与容积率联动。

6、被动式超低能耗建筑、装配式建筑给予建筑面积奖励后，居住容积率一律不得超过2.0。

7、新建居住项目（不含已出让项目、纳入房地产解遗、烂尾楼、专项整治台账和纳入历史遗留的城中村、旧城项目台账及市政府已确定容积率的居住项目），一律按新政策执行。

焦点研究：石家庄城市规划和开发，以及房地产开发的顶层设计基本完成，并通过地方人大立法方式加以确认，成为地方法规，后续房地产开发的政策制定和执行都将以此为准，保障政策的持续性和稳定性。这有别于此前石家庄房地产开发政策常见的“一刀切”、“随意性过强”等诟病问题。对房企而言，石家庄房地产市场环境发生较大变化，须重新熟悉和适应，部分房企受制于自身经营出现波动，区域和城市布局调整等因素，正计划暂时退出石家庄市场，开发政策的较大变化可能加剧这种趋势的到来。对于计划在石家庄继续获取土地储备的房企，亦需要较长时间观察政策出台后石家庄市场的动向。我们已经注意到，短期内，房企在石家庄获取土地储备的速度已经有所放缓。受近期石家庄出台项目管理政策的影响，特别是对采用建筑工艺的项目仅允许其在项目建筑结构封顶后方可获取预售手续，势必挤压房企和项目广泛采用被动式或装配式建筑工艺，且采用被动式建筑工艺项目获取预售的优势更大。但考虑到石家庄住宅用地容积率被严格限制在2.0以内，即便加上奖励面积，容积率亦不得超过上限，则须房企和项目在开发成本、价格水平、去化速度等多方面进行权衡。总之，石家庄市场的政策顶层设计基本完成，土地出让尽管有所恢复，但市属国有企业的优势较为明显，具有国有资本背景的全国性房企仍在观察和评估市场环境，寻找较为稳妥和合理的地块获取机会，短期内，石家庄房地产市场的格局表面上没有发生显著变化，但深层次的调整已经展开。

区域面：城中村试点项目拆迁补偿进展

1、关键词：新华区城中村改造

10月26日，新华区前太保村改造项目开展安置补偿协议签订，首日签订完成428户，占近90%。项目涉及宅基地482处，居民1734人，旧村占地233亩，建筑面积12.5万平方米。石家庄市首批试点城中村改造项目新增宫家庄项目，现有店上、西庄屯、十里尹村、西简良、宫家庄、高柱、前太保、方村、东京北等。

2、关键词：藁城区征地拆迁

中共藁城区区委书记王锦山：围绕生物医药、智能制造、轻工食品、新材料四大主导产业，以及“高、新、绿、大”新兴产业加大招商力度。强调要素保障，尤其是土地要素，向增量要空间，在现有土地基础上抓好国土空间规划调整。全力以赴争取征地拆迁的进度。把腾笼换鸟作为开拓发展空间的主导手段，用高品质的项目腾笼换鸟，盘活低效闲置土地。推进违章违法建筑拆除工作，向清拆要空间，缓解土地稀缺问题。

土地市场

商品房市场

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执笔：樊晓璐 张泽康

审核：回洁钰

研究机构：焦点研究院

院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

特别发布：搜狐焦点

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