2021年第16周市场报告综述

房企项目为五一蓄力 市场环境现微妙变化

近期石家庄市场进入为“五一”市场蓄势阶段，当周嘉实万科云庐项目售楼场所开放并启动认筹，它将成为全年石家庄市场改善需求表现的“试金石”之一；石家庄龙湖实施多项营销动作，除龙湖天璞项目开放现场售楼场所，清除项目去化阻碍因素外，其位于长安区原河冶科技地快的龙湖天奕项目亦有初步亮相，两个项目的密集推广和强销期也将先后到来。多个项目积极备货，计划在“五一”前后兑现，近期市场交易规模亦将迎来小高潮。此外，当周保利获取藁城核心区原天意热电厂地块，加之报告发布前又获取南铜冶地块，对保利在石家庄市场有补货作用。

但当前全国市场环境出现微妙变化。一方面，政策环境从严从紧，特别是金融层面的收紧趋势非常显著，科创板对从事房地产行业企业暂时关闭，反映出房企融资环境进一步恶化。“政策工具箱”有所更新，这给了地方政府在约谈、督导“指挥棒”之下实施调控的更多可能性。但另一方面，市场交易维持稳定。仅以北京市场为例，近期商品住宅和存量住宅均维持正常交易水平，尽管较2020年无甚变化，但在政策从严从紧背景下，仍显得难能可贵。政策对市场的影响是显而易见的，但对市场交易的直接影响却有所弱化。当前市场交易维持规模，是既有需求“压舱”作用影响，需求层面纯粹性更强，炒房投机滋生土壤被重创。这种活跃度正从焦点城市向有常住人口规模和需求“压舱”的省会城市蔓延。石家庄暂未受到影响，交易规模维持稳定，却无甚亮点，前述交易活跃度能否蔓延至石家庄市场，仍需观察。

政策面

调控“政策工具箱”扩容扩面 房地产相关企业融资环境亦面临收紧

决策层重申“房住不炒”，坚持调控市场的决心坚定。但“完善政策工具箱”反映出常规调控政策正在调整，并表现出较强的针对性：针对借助“假离婚”、“假结婚”、“借人才购房政策炒房”等行为进行防范，延长特定购房需求的限购时间，挫伤其炒房投机的积极性；对房产交易过度活跃的城市，上调交易税费，增加交易成本，挫伤交易积极性。“政策工具箱”亦将从焦点城市向其他城市扩展。证券监管部门明确禁止从事房地产业务的的企业在科创板上市，亦是对相关企业融资环境的收紧。

中共中央、国务院：房地产市场

中共中央政治局常委、国务院副总理韩正：要坚决遏制地方政府隐性债务增量，稳妥化解债务存量，防范化解地方政府债务风险。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，加强房地产市场调控，不断完善政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。要加大政策支持力度，切实增加保障性租赁住房供给，决好大城市住房突出问题。

中国银行保险监督管理委员会：房地产贷款

中国银行保险监督管理委员会：2021年排名前列季度末，房地产贷款增速降至12%，为八年以来较低水平，继续低于各项贷款增速。

中国证券监督管理委员会：企业上市

中国证券监督管理委员会：禁止房地产和主要从事金融投资类业务的企业在科创板上市。

调控动作频繁政策表态严厉 市场交易稳定炒作因素锐减

决策层约谈后，宁波即调整和升级当地调控政策，主导在地方，督导在决策层。北京市场专项整治行动持续，但近期交易表现稳定，未现起落。整体市场正进入微妙状态，即调控动作频繁，政策表态严厉，环境从严从紧，但交易维持稳定，仅炒作因素锐减。

北京市：房地产市场专项整治

北京市西城区房屋管理局联合市场监管局、税务局、西城公安分局，对北西城区房地产市场较活跃、房价较高的德胜街道、金融街街道部分经纪机构开展联合执法检查：对经纪机构是否规范经营、是否发布虚假房源、是否存在炒作学区房行为进行检查，针对涉嫌擅自对外发布房源信息、发布虚假房源信息的行为进行立案调查；针对买卖合同是否符合规范、是否存在阴阳合同行为进行检查，并调取部分成交合同进行进一步认定；针对是否存在虚假宣传、是否公示收费标准等情况进行检查，对存在问题的机构当场指正，责令立即整改，现场已整改完毕。

义务教育招生

北京市教育委员会《关于2021年义务教育阶段入学工作的意见》：积极稳妥推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合入学方式。共有产权住房属于产权类住房，与其他普通商品住房入学政策一致。

浙江省宁波市：房地产市场调控

浙江省宁波市《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》：

1、住房限购区域扩大至宁波绕城高速所围区域，以及江北区慈城镇，镇海区招宝山街道、蛟川街道，鄞州区云龙镇、姜山镇、下应街道、首南街道，奉化区方桥街道行政区域和宁波东钱湖旅游度假区，限购区域同时执行限售政策。

2、申请购限购区域内住房，或申请市六区内优先认购新建商品住房的，家庭住房情况核查范围扩大至市六区。

3、非本市户籍申请购限购区域内新建商品住房或二手住房的，以及非市六区户籍申请优先认购新建商品住房的，应提供自购房之日起前3年内，在本市连续缴纳24个月及以上，且无补缴记录的社会保险缴纳证明。

4、严格审核购房人首付资金来源。购房者缴纳契税，家庭住房套数核查范围由市五区扩大至市六区。

广东省广州市：城市更新

广东省广州市增城经济技术开发区管委会《增城区关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施细则》：加快旧村改造项目拆迁和建设，建立“分解审批、同步签约、批复后置”模式、优先安置区和公建配套建设、结合重点项目拆迁建设、允许融资面积先行销售。

城市面

关键词：正定新区承载能力

石家庄市召开正定县（正定新区）发展建设工作领导小组第二十一次会议暨中国（河北）自贸区正定片区推进工作领导小组第八次会议：

1、要加强公共基础设施建设，补齐教育、医疗、卫生、养老等方面的短板。要加速商业综合体建设，进一步满足人民群众消费需求，激发现代商贸新动能。要加快推进口岸建设，促进外贸持续快速增长、开放型经济加快发展。

2、突出抓好临空产业、生物医药、国际物流、高端装备制造等产业发展。加强与京津雄沟通对接，深化企业与高校、科研院所交流合作。

[焦点研究：砂之船奥莱项目应在2021年正定新区强力推进商业综合体项目中。正定新区近期动向反映出增强常住人口承载能力的目的。]

关键词：正定机场综合枢纽

中共石家庄市委财经委员会第六次会议：

1、积极融入国内国际市场，主动承接北京非首都功能疏解，鼓励支持传统大型批发市场和商贸企业提质升级，加快石家庄国际陆港建设，打造国家物流枢纽布局承载城市。

2、加快完善运输流通体系，扎实推动正定机场集疏运体系建设和石雄城际铁路建设，完善“一环十一射”高速路网格局，积极构建内外联通、安全高效的物流网络，进一步完善城乡物流快递末端设施。

[焦点研究：焦点研究统计显示，当前石家庄正定国际机场客流疏解首要方式系小汽车，占总量的74%；大巴车和高铁则均占11%。在机场大巴车线路已增加的背景下，石家庄正定国际机场客流规模仍严重依赖小汽车，亦是其公共交通空间广阔的表现。预计构建机场综合交通枢纽已列上议事日程，连通主城区与机场的市域铁路S2线应在优先开工轨道交通线路中。此外，石雄城际铁路应在年内获取批文，并在年底前具备开工条件。]

其他：

1、[关键词：商贸减租]

石家庄市政府《关于支持商贸服务业健康发展的措施》：对租用行政事业单位公有房屋的商贸企业，实行租金“一免一减半”政策，免收1个月房租，减半征收1个月房租。对承租商户减免租金的大中型商场及综合体，市财政按其租金减免总额，给予每家企业一定比例的资金补贴。

2、[关键词：中欧班列]

2020年石家庄国际陆港开行班列105列，较2019年全年上升708%。

区域面

长安区：启动三个城中村拆迁改造

2021年长安区政府工作报告：启动东庄、西庄、南五女等城中村拆迁改造。修建6条城建计划支路。

[焦点研究：东庄和西庄此前已有房企介入，但变数较大，相关地块规划调整已经完成。长安区东部新城开发空间较大，但当前负面因素比较多，一方面，区内配套条件不佳，常住人口承载能力不足，市场亮点严重不足，仅有轨道交通一号线一项，这导致片区市场溢价能力不足，项目开发将被局限于首置刚需层面。另一方面，区内部分项目有负面杂音，影响片区市场观感。]

鹿泉区：空间结构调整

2021年鹿泉区政府工作报告：

1、按“一核、三带、四片区”空间布局，加快主城突破，拉开发展框架，完成重点片区改造，建设南、北太平河和北斗路特色景观带、商业带、旅游带，集中打造中央品质办公居住区、西部休闲娱乐区、东部商务活力区、北部拓展区。

2、完成西柏坡高速公路辅路一期，启动西柏坡高速公路辅路二期、宜安水厂、鹿北新区污水处理厂建设，谋划西三环北延、引岗大道。

3、围绕“一核、三带、四片区”空间布局，加快推进“五大片区”改造，完成一街、六街、龙泉片区回迁楼，确保二街、七街具备交房条件。

4、实施南太平河整治续建，启动北太平河整体开发，大力推进北部拓展区建设。

5、启动实施德胜路、奇石街、纵六街等道路建设，谋划引岗大道、大河路提升改造。

[焦点研究：鹿泉区空间结构有所调整。其中，“中央品质办公居住区”即此前的中央商务活力区，但弱化商务办公定位，强化品质要求和居住定位。“西部休闲娱乐区”以山前大道为中轴线展开，强化休闲娱乐功能，但短期内房地产开发仍处于严控状态。“东部商务活力区”即临近主城区片区，以上庄、鹿泉开发区为主。“北部拓展区”即近期正重点推进的鹿北新城，以物流功能为主。从空间结构来看，鹿泉区市场仍将分为鹿北、鹿泉核心区、鹿泉开发区、上庄、铜冶、寺家庄和西山等七个部分，其中，鹿北市场亮点寥寥，西山市场仍面临严控，寺家庄市场则受制于配套条件，鹿泉核心区、鹿泉开发区、上庄和铜冶仍是鹿泉市场的重点。]

土地面

商品房市场

项目营销动态：万科新项目开放售楼场所 龙湖新项目规划初步公布

1、嘉实万科云庐：新华品牌中心开放，同步开放样板间，即222平方米四室两厅三卫和167平方米三室两厅两卫。

2、石家庄龙湖：年度品牌发布会举行，同步发布石家庄龙湖悦居2.0计划。石家庄龙湖位于长安区原河冶科技地块案名确定，即“龙湖天奕”。

3、龙湖天璞：园林示范区开放。

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执笔：樊晓璐、张泽康

审核：回洁钰

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院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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