2021年第4周市场报告综述

短期市场困于线上 成交低迷潜藏风险

因疫情导致的全市居家隔离尚未结束，尽管有行政区已逐步恢复正常并着手复工复产，但作为线下人群聚集的重要场所，项目售楼场所短期内很难完全正常开放，这也就意味着房企和项目的营销动作将在一段时间内维持线上状态，线下营销动作甚至可能推迟到2月底至3月初。与2020年初相比，2021年石家庄市场的停摆时间较短，但因石家庄成为本轮疫情焦点城市，其对宏观经济的直接影响更大，因疫情产生的长尾和蝴蝶效应更显著。

房企和项目的应对措施已逐步展开。尽管根据焦点研究院的统计，近期石家庄市场交易规模降至冰点，普通住宅的周成交规模甚至难以突破1万平方米，但尽可能挽救和维持成交规模，是房企和项目当下少有的选择。从推广方式来看，依托各大直播平台进行线上直播，或依托垂直媒体启用线上售楼处，以维持项目曝光度，另通过小程序开展微信群或朋友圈互动，收集客户信息是普遍选择。从销售方式来看，临时性购房优惠政策持续推出，直接措施有调低定金，降低订房门槛，并配合延期签署购房合同、购房首付款分期支付等政策，尽可能锁定购房需求。为免除购房需求后顾之忧，一些项目则推出了免费更名、无理由退房等措施，给购房需求留出腾挪空间。尽管政策力度比较大，但实际效果差强人意。尽管当周维持一定成交规模，但均系低廉定金吸引形成，且因未签署购房合同，更名、退房几乎无成本，存在着极大的流失风险。对成交进行进一步分析发现，大都系此前积累的意向客户，借优惠政策实现转化，但因线上营销动作形成的增量客户凤毛麟角。

政策面

焦点城市调控政策堵大于疏  收紧趋势显著信号意义强烈

新年伊始往往是全年市场政策环境定调节点，2021年政策环境定调以上海、广州、深圳三地为首。自2020年下半年以来，三地市场先后呈现活跃迹象，尽管深圳已出台政策管控市场，其价格表现略有收敛，但炒房投机依然活跃。上海则自2020年12月起明显活跃，项目认筹规模放大，入市意愿强烈。三地政策有堵有疏，但堵大于疏，对交易环节的管控力度加大，限制不合时宜的购房行为，成为三地政策共性。政策落地及发酵尚待时日，但对市场有警醒作用，即交易过热和价格异动仍在决策层的密切关注下。

上海市：市场调控

上海市《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》：

1、优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。

2、夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

3、调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

4、引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

5、完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

广东省深圳市：购房资格审查

广东省深圳市住房和建设局《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》：启用购房意向登记系统，购买新建商品住房的购房人需登录“购房意向登记系统”进行购房意向登记，所登记的信息须真实有效，与认购环节提供的书面材料一致。房企只能冻结进入公证摇号控制范围购房人的认筹金，且认筹金须冻结在购房人本人账户内。未成功选房的，认筹金须在三个工作日内解冻。购房资格认定广东省深圳市住房和建设局向深圳市不动产登记中心发函：家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下。

广东省广州市：住房贷款

市场消息称，广东省广州市要求，个人住房贷款占全部贷款比例，不能超过2020年全市平均水平，每个月个人住房贷款放款规模不能超过2020年10、11、12月的平均放款规模。此外，中国人民银行广州分行要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款规模不能超过2020年10、11、12月的平均放款规模。与全国范围内针对不同类型银行设置五档红线不同，此次窗口指导，对广州市所有银行一致。

江苏省无锡市：精装修交付

江苏省无锡市住房和城乡建设局发布《关于完善我市市区新建成品住房装修工作的通知》：1、新建成品住房价格由毛坯价格和基本装修标准价格组成，由房企按规定向无锡市发展和改革委员会申请价格备案。基本装修的价格按建筑面积计算，基本装修价格标准应控制在1500至2000元/平方米之间合理范围内。2、购房人与房企签订新建成品住房购房合同时，应包含毛坯和基本装修两部分内容。涉及基本装修的，购房合同应按有关规定对装修内容、主要材料、材质等级、设备等约定和明确。3、房企在提供基本装修方案的基础上，可提供升级装修方案，供购房人根据自身需求在基本装修方案和升级装修方案中自主选择。4、房企在商品住宅项目开发时，不得捂盘惜盘和只提供升级装修方案，不得强迫或变相要求购房者选择升级装修方案，及时解决装修过程中的问题。

城市面

利用外资规模位居全省次席

1、石家庄市投资促进局：2020年全市实际利用外资完成18.3亿美元，规模位居全省第二位；同比上升13.1%，增速位居全省第二位，高于全省增速5.8个百分点。

区域面

桥西区：热电一厂地块规划调整

石家庄市国土空间规划委员会第十次专题会召开，审议并原则通过新客站地区01单元热电一厂地块控规动态维护方案。热电一厂地块位于新客站地区01单元，面积7.1公顷。此次维护地块一区位于中华大街以西、广平路以北，面积3.11公顷；地块二区位于新石北路以北、南新街以西，面积3.99公顷。会议将维护范围内二类居住用地容积率调整为不大于2.9。[焦点研究：两宗地块当前均系平整状态，容积率上限显著高于主城区内上限2.5。地块周边现状居住小区较多，生活氛围较浓厚，但配套不完善，特别是交通路网，因民心河，南新街与南长街尚未打通，新石北路通行条件也比较差，且北侧民心河形象相对较差，难以形成支撑项目的自然景观]

正定县：铁西片区配套利好

正定县行政审批局已批复正定县人民医院迁建项目环境影响报告书。正定县人民医院拟迁至旗帜大街以东、东柏棠大街以西、周汉河南路以南、兴德路以北区域，面积109039.93平方米，项目建成后医院可容纳床位650张。[焦点研究：铁西片区迎来殊为难得配套利好，正定县医院新址开工已久，当前工程已有规模，且已成为周边现有项目突出的区域价值之一。预计2021年铁西片区还将有配套利好落地，但铁西市场仍以地缘需求为主，来自正定核心区需求认可度一般，来自主城区的外溢需求认可度更为有限]

商品房市场  

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执笔：樊晓璐、张泽康

审核：回洁钰

部分信息：搜狐焦点石家庄站

院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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