2021年第48、49周石家庄房地产市场报告综述

政策略有放松市场难得喘息 反转依然遥远

当前市场环境终于从负面缠身中有所挣脱，存款准备金率下调0.5个百分点，加上此前决策层向开发贷款、住房贷款等领域释放略有放松信号，为住房贷款利率稳中有降，房企获取融资支持创造一定条件。尽管从一线反馈情况来看，房企获取融资支持尚未形成实质性、全局性影响，但金融机构态度有所转变，预期有所抬头，仍属难得。近期决策层就房地产市场表态亦有调整，其中“支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求”，为首置刚需和首次改善需求获取住房贷款审批和利率支持创造更好条件，而“促进房地产业健康发展和良性循环”，则针对部分房企“暴雷”现象，“良性循环”表态的出现，则可能预示着政策环境从严从紧状态略有调整，为支持合理住房需求创造条件。这种迹象在过去一年的市场环境中较为罕见，也给了饱受政策重压的市场喘息之机。

不过，我们认为，市场就此出现反转的可能性不大。全国方面，一线城市普遍遇冷状态不改，购房需求积极入市的意愿不强，前述的积极信号也尚未形成实质性、全局性效果，难以对市场环境产生根本影响。待政策暖意持续释放，一线城市普遍回温并持续至少三个月，才会形成联动和持续效应。本地方面，尽管房企和部分项目基于合作方要求，以及自身盈亏线考虑，近期调整了购房优惠政策，力度有所回收，但并非普遍现象，在市场亮点空缺、购房需求观望情绪升温、外围环境恶劣的背景下，以价换量仍是房企和项目在当前近乎少有的选择。只有当政策环境、外围市场和本地预期共同出现变化时，这种局面才会结束。

城市面：高铁商务区 东垣古城实质动向确定

关键词：预售资金

《石家庄市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》：根据房企信用信息记录，实行差异化监管，有“良好行为”信用信息记录的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的80%。有“不良行为”信用信息记录的，比例额度调整为110%。被列入“黑名单”的，比例额度调整为120%。对从事房地产开发三年以上、服从行业管理、积极解决购房人合理诉求的房企，可通过银行保函方式替代同等金额的重点监管资金。

焦点研究：预售资金监管政策进一步收紧，对房企通过商品房预售获取资金管控力度进一步放大，特别是对信用记录较差房企的“超规模”监管，促使房企格局出现“良币驱逐劣币”效果。但对信用记录较好房企的监管力度也比较大，对房企资金流向、排布、周转和使用不利。但预售资金监管属地方调控范畴，适时调整的灵活性比较强，空间也比较大，也将成为石家庄市场调控政策的持续性工具之一。

关键词：高铁商务区

1、石家庄国控城市发展投资集团有限责任公司与华润置地就高铁商务区城市更新项目签署战略合作协议，双方提出“公建项目与商业项目”互补模式，对片区建设提出“分片、分期实施”方案，将按南部居住集中片区-中储东三教和国储一三五地块片区-东旭集团和大修机务段片区的开发时序加快推进。

2、桥西区高铁商务区规划范围内搬迁工作已取得阶段性成果，居民协议签约率99%。

焦点研究：高铁商务区拆迁腾退进展较快，预计首批实质性供地将在2022年上半年实现。从市政府融资使用情况来看，高铁商务区和高新区南部生物医药产业园项目位次靠前，有一定保障。华润置地介入较早，合作开发已确定，结合拆迁腾退情况，高铁商务区地标商业率先启动可能性比较大，这符合华润置地有丰富商业开发经验和资源的优势，“互补模式”则可能预示高铁商务区内部分商品住宅地块或由华润置地获取开发，但考虑到一级开发已由政府完全掌握，上述动向亦存在较大变数。

关键词：东垣古城

中共石家庄市委专题会议，研究东垣古城遗址公园规划建设工作：要明确“遗址公园”的功能定位，共抓大保护，不搞大开发，完善基础设施和配套服务设施。要把东垣古城遗址公园规划建设与大力实施拥河发展战略，太平河城市发展示范区等有机结合起来。要利用好现有交通资源，合理划分功能分区。要强化时间节点，在完善规划编制的基础上，尽早拿出实施方案，推动东垣古城遗址公园规划建设取得实质性突破。

焦点研究：东垣古城遗址片区内规划方向基本确定，即“公园为主”的功能定位，片区内出现房地产开发用地的可能性极低。这也就意味着东北二环板块将新增城市公园配套，且规模极大，不仅将填补东北二环板块当前存在的城市发展“断裂带”，也将补强东北二环板块当前乏善可陈的配套水平，对周边项目和板块均系重大利好。当前项目正重新编制控制性规划，预计2022年上半年有实质性进展，全面启动应在2022年下半年。

关键词：道路规划

黄石高速公路东三环至石家庄东收 费站约6公里路段命名为“启程路”。

土地市场

商品房市场/48周

商品房市场/49周

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执笔：樊晓璐 张泽康

审核：回洁钰

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