2021年第29/30  周市场报告综述

市场转淡政策剧烈变化 交易小年调整大年

近期的石家庄市场略显平淡，普通住宅周交易规模均未超过10万平方米水平，焦点项目相对较少，市场表现乏善可陈。焦点研究院预计，至8月下旬至9月，在万科翡翠书院三期、绿城桂语听澜、保利阅云台等新项目影响下，石家庄市场将出现交易小高潮，但当轮高潮交易规模有限，究其原因，亦为焦点项目相对较少，亮点有限，且购房需求积极性不强，城市层面尚无可提振交易信心的信号出现，当前市场处在“不温不火、不上不下”状态，比较尴尬。

城市层面的改变层出不穷，从另一个层面对市场产生较大冲击和影响，并对房企的后续开发和营销行为产生重大影响。当期重大政策调整包括：市场消息称，采用被动房和装配式建筑工艺的项目，不再享受“项目施工进度达到正负零可获取商品房预售许可证”的优惠政策，已获得多家房企证实。容积率政策出台，新出让住宅用地容积率上限限定为2.0，且其中0.2为建筑风貌容积率，从而倒逼房企和项目在项目规划和建筑风貌上投入更多关注，将对房企对项目的成本测算产生较大影响。此外，近期正定新区新增挂牌出让的2宗住宅用地，已遵循容积率政策，其地块容积率上限位于2.0以下，意味着二环外住宅用地容积率也遵循这一政策。容积率政策令房企对城市和市场的判断发生重大变化，也令房企对项目投资、开发、规划和营销等一系列动作进行调整，加之自4月至今已连续三个月实现住宅用地“断供”，房企和项目全年在石家庄的销售业绩将受到极大影响。2021年势必成为石家庄市场交易的“小年”，也是石家庄市场调整的“大年”。

城市面  

石家庄容积率政策深刻影响市场

关键词：容积率

1、石家庄市居住区建筑风貌与容积率联动创新办法（试 行）：

（1）应在出让的住宅用地规划条件中明确含有0.2的建筑风貌容积率。规划设计方案审查时，应对规划设计品质进行审核，对达到建筑风貌基本要求且符合相应条款的，项目取得条款对应的建筑风貌容积率，叠加后较高不超过0.2。

（2）对提供城市开敞空间的，给予建筑风貌容积率，较高不超过0.08。对住宅建筑顶部进行优化的，给予建筑风貌容积率，较高不超过0.02。

（3）对采用高品质建筑外立面材质的，给予建筑风貌容积率，容积率值0.07。

（4）对优秀规划设计方案，给予建筑风貌容积率，较高不超过0.1。

（5）对设计创新，给予建筑风貌容积率，较高不超过0.2。

2、石家庄市自然资源和规划局：

（1）将新建居住项目容积率较高值限定在2.0以内，在2.0容积率的范围内，拿出0.2单独作为风貌容积率，对达到高标准风貌设计需求的项目给予0.2的容积率。对一些满足于底线或一般风貌标准的项目，不能取得或只能部分取得建筑风貌容积率。

（2）建筑风貌容积率审查指标，含可具体量化指标，如 “提供开敞空间”、“优化建筑顶部”、“采用高品质外立面材质”，由自然资源和规划主管部门进行审查；综合评审指标，如“城市风貌”、“街道空间”、“建筑组群”、 “建筑单体”、“建筑细部”，由聘请专家大师进行审查；如设计方案特别优秀，突破创新，引领城市发展潮流，或出自国内外名家之手，具有国内、国际影响力，可不受现行景观风貌制度限制，经专家评审、规委会审议等程序后，直接给予0.2的建筑风貌容积率。

3、石家庄市住房和城乡建设局：石家庄市政府已安排主城四区各选择1个旧城改造项目和1个城中村改造项目进行先行先试，为全市旧城改造和城中村改造的全面推行推进探索经验，为制定和完善相关政策提供指导。

焦点研究：容积率政策出台对于石家庄城市规划和开发，以及房地产市场发展影响极其深远。其一，新出让住宅用地容积率上限明确为2.0，极大限制了房企的开发空间，使房企对项目的成本测算，进而对开发意愿产生重大影响，同时导致房企对石家庄市场预期发生重大变化。其二，已明确住宅用地容积率上限为2.0，且除二环内外，二环外新出让住宅用地也将受到这一规划条件的影响。其三，容积率政策紧密联动建筑风貌，对房企开发项目的形象要求大幅上升，并将容积率上限2.0中的0.2，与建筑风貌挂钩，并对房企获取建筑风貌容积率0.2设置了详细条件，倒逼房企对项目规划和开发加大关注力度和前期投入，也将影响项目的成本测算。受这一政策影响，除二环外住宅用地容积率上限亦为2.0外，二环内焦点地块容积率调整，并同步调整此前的用地规划，大幅压减住宅用地，新增包括城市配套在内的公建用地。

关键词：违章建筑整治

1、全市私搭乱建、违章建筑专项整治工作会议：要聚焦城中村、棚户区、住宅小区、道路两侧和“大棚房”、“生态园”等私搭乱建、违章建筑，重拳整治主城区、农村、滹沱河生态经济带等区存在的8类违法建设问题，重拳出击，依法依规依政策处置到位。

 2、石家庄市私搭乱建、违章建筑专项整治工作会议：对十里尹村2020年以来翻建的自建房，立即组织进行拆除、回归原状，并逐户排查违规出租房，重拳整治消防等安全隐患。以桥西区、裕华区、长安区、新华区以及鹿泉区、栾城区、藁城区为重点，聚焦城中村、棚户区及住宅小区，对违章建筑进行大排查、大整治，对查摆出来的问题，实行清单台账管理，挂图作战、挂账督办，确保全部彻底整改到位。

 3、全市违法用地整改工作调度会：对交通运输、重点企业、公共基础设施、民生公益项目等违法用地，集中力量整改。

 4、石家庄市副市长姜阳督导检查主城区旧城改造项目推进和周边环境整治、宅基地违规建设整治和建筑工地安全生产等工作，先后到谈固新村、省测绘局宿舍、建华商场改建施工现场、省体育局宿舍、煤矿机械厂、绿地中山公馆商务项目、南花园商业街等地。

 5、石家庄市全力推动私搭乱建、违章建筑专项整治工作向纵深开展：桥西区摸排违章建筑1319宗，面积20.4万平方米。鹿泉区摸排违章建筑4198宗，已同步对15个违章建筑拆除，建筑面积约1.3万平方米。栾城区同步拆除违章建筑面积1万多平方米，占总量的一半。藁城区摸排违章建筑1193处，面 积11.92万平方米。长安区已拆除违章建筑421处，面积11.5万平方米。 

焦点研究：近期石家庄启动对违章建筑整治和清理行动，除因违章建筑存在极大安全隐患外，当前违章建筑规模庞大，反映出近年来石家庄城市规划和开发，以及用地管理和审批秩序存在较大的制度和政策漏洞，后续由政府部门主导的一级开发势必将触及违章建筑认定和是否补偿等问题，规模庞大的违章建筑显然不利于城市规划和开发的推进，在城市开发启动前进行有效整治，实则影响后市。

关键词：正定国际机场

中共河北省委常委、石家庄市委书记张超超到石家庄正定国际机场调研，并主持召开专题会议：切实把支持石家庄正定国际机场扩容升级和空港区域发展摆上重要议事日程，努力打造国际多式联运中心、国际航空物流中心，构建联程运输综合服务体系。把高铁、轨道交通、高速公路、国道等有机结合起来，积极打造现代综合交通网络体系。要高标准完善空港区域规划体系，突出临空经济特点，以国际机场为载体，统筹考虑产业及小城镇发展，推动与自贸区正定片区、综保区以及正定县、新乐市、藁城区等地融合发展，进一步深化细化实化控制性详规。

焦点研究：根据既有规划，正定国际机场将接入石雄城际铁路，与京广高铁在正定机场站并线；将接入市域铁路S2线，并在东洋站与轨道交通一号线衔接。加上既有京港澳、新元高速公路，并借助有轨电车将正定机场高铁站与航站楼连通，形成换乘功能，加强与机场与主城区之间的联系，缩短通勤时间，降低通勤成本。

关键词：万科

中共河北省委常委、石家庄市委书记张超超与万科集团董事会主席郁亮一行进行工作座谈。郁亮：积极适应石家庄发展新需要，更好助力城市品质提升。

焦点研究：当前石家庄二环内住宅用地供应仍暂停，重启时间待定，且因决策层调整，城市规划和开发规则发生重大变化，一级开发主导权因容积率及旧城改造政策调整，或将进一步让渡政府部门，这势必导致房企在石家庄获取地块和项目须加强与政府部门对接。此外，万科已与高新区财政局旗下昌泰达成战略合作。

关键词：生物医药产业园

中共河北省委常委、石家庄市委书记张超超调研检查生物医药产业发展：要高标准推进生物医药产业园建设，强化规划刚性约束，科学布局生产、生活、生态三大空间，促进生产要素的合理流动和产业转移承接，实现集约效应、规模效应。开展精准招商、产业链招商，进一步建链、延链、补链、强 链，加快培育上下游齐全、具有核心竞争力的生物医药产业集群。

焦点研究：生物医药产业园应位于昆仑南大街以东，秦岭南大街、太行南大街两侧，受此影响，高新区南部城市规划基本确定，应以产业用地为主，但应承担研发职能，生产职能应仍位于高新区东南部至经开区、循环化工园区，对高新区南部居住环境影响不大。高新区以“南产业、北配套”，“南生产、北生活、西生态（即环城水系）”的城市格局基本确定。

其他：

关键词：数博会

中共石家庄市委常委会召开扩大会议，听取承办2021中国国际数字经济博览会筹备工作进展情况的汇报。

区域面

1、关键词：长安区

太平河南岸绿道贯通西起胜利北街，东至体育大街，长约3.5公里，对现状绿地进行修复提升，新建沿线景观和服务设施，并增加步道、塑胶跑道和亲水平台。 

2、关键词：裕华区

撤销槐安路与建设大街东北角项目、青园街与槐中路西北角（水工局）项目、市梆子剧团宿舍棚户区项目的国有土地上房屋征收决定。

3、关键词：裕华区

就石家庄落脚点房产经纪有限公司进行风险提示，称其未取得房产经纪机构备案证明，不具备提供房产经纪服务资格，且注册地未发现公司。就河北金巢房地产经纪有限公司进行风险提示，称其未取得房产经纪机构备案证明，不具备提供居间服务资格。

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执笔：樊晓璐 张泽康

审核：回洁钰

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院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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