在石家庄，有这么一个小区，

在2017年到2018年底石家庄房地产低潮期，

二手房挂牌价没有出现像普通住宅一样下滑20%-30%，该小区的挂牌价格极为坚挺，稳定在3.2万/㎡左右，而根据国大地产成交监控，实际成交价格也在3万元以上。

这个小区就是中央悦城小区。                                         

中央悦城小区的价格为什么这么高？

有地产圈的朋友说，

因为地段好，地段不可复制；

还有人说，那是学区房；

可是，与中央悦城在同一地段、享受同一学区的其他小区价格却相差甚远，如下图所示：

周边小区挂牌价与中央悦城小区相差1.6万/㎡左右；可见地段和学区并不是其价格高的主要原因。

中央悦城小区，楼盘主要销售期是2012-2013年，当时实际成交价在1.2-1.5万之间（不考虑低价内购房源），比周边小区高6000元/㎡（当时周边小区价格是6000-8000元/㎡），而现在比周边小区高1.6万元/㎡。

也就是说，

近年来，中央悦城小区比周边小区涨幅多10000元/㎡。

这是为什么？

还有有朋友说是它因为新楼盘，有入户大堂、五重景观园林、智能化家居体系、管家式物业等，所以它贵；

我说你说得对，卖的比别人贵是对的，但涨幅比别的小区高的离谱，这几年别的小区涨个五六千，你凭啥能涨一万五六呢？

这是为什么？他挠挠头，笑笑，不吱声了。

实际上，这是豪宅的市场逻辑，涉及到新豪宅、圈层、体验的内部逻辑。

因为城市核心区土地的稀缺性，每隔几年，当石家庄城市核心区的稀缺地块遇到品牌开发商，就会诞生一个城市豪宅，城市豪宅会带来新的产品、技术、服务。

城市豪宅入市之后，一般会经历三个阶段：

1. 销售阶段：

客户会质疑，理解地段、相信开发商品牌，但是对于支撑价格的新产品、新技术、新服务保持怀疑的态度。

销售员说，入户精装大堂，客户说装修的再好也是个门；

管家式物业收费3块，你能管我什么啊？

LOW-E三层中空玻璃，三层，有必要吗？干嘛，防弹啊？

恒温恒湿系统，你到底能不能实现？

再说了，夏天有空调、冬天有暖气就挺好。

还精装修，你知道我喜欢的装修风格吗？多此一举？

实际上中央悦城当时卖的也不好，封顶后还有好多没卖出去的，

一句话，客户就觉得不值，因为没有真实体验。

2. 体验阶段：

交房之后，业主体验不错；

每天回家一进小区帅气的保安见到就敬礼、小区的花花草草永远有人在打理，家里有什么需要维修，一个电话5分钟有人上门；

每天经过精装大堂就有一种人上人的优越感， 三层中空玻璃确实隔音，这恒温恒湿系统确实舒服等等；

心情好，逢人便说，说的越多，越喜欢，

以前那些担心的问题现在都是优点；

还没事儿邀请亲戚朋友来家里做客。

3. 价格飙升阶段：

豪宅业主的亲戚往往都是有钱人，穷亲戚来往的很少，

朋友们也多是生意上经常来往的老板，

这就是所谓的圈层；

他们来了之后一体验，确实不错，然后就想想自己的房子，当年也号称是区域排名前列高端社区，现在跟人家一比，这小区绿化、物业、户型等等，这都什么啊，郁闷。看了人家的都不好意思说自己住哪儿了.

然后就想买一套，问售楼处还有房吗？

售楼处没有，四处打听，问中介有想卖的吗？

往往在豪宅交房后1-3年之内，综合品质优质呈现，二手房需求量会猛增，但想卖房子的没几个，导致需求大大超过供给，价格迅速飙升。

2016年-2017年，中央悦城业主整体入住3年左右，石家庄平均房价涨了1万左右，它涨了接近2万。

而且2018年普遍住宅下调20-30%的时候，二手房挂牌价基本没有下调，为什么呢？

因为卖房子的没几个，因为有钱人都不缺房子住，谁没有个三五套，住较好的房子，其他的出租着，即使生意上资金短缺，也是卖别的房子周转，谁卖较好的房子啊，住着舒服，还有关系到自己的面子，对于有钱人来说，面子很重要。

二手房价格逻辑，哪个小区卖房子的越多，价格就下滑的越快。对于稀缺豪宅而言，一年也没几个想卖的，当然价格坚挺了。

这就是城市新豪宅，交房后比普通住宅涨的要快，遇到下行期抗跌的内在逻辑。

无独有偶，在石家庄，还有几个豪宅小区也体现了这个逻辑。

位于长安公园西侧的新源燕府小区，就是其中之一：

新源燕府小区，主要销售期为2015年，售价15000元/㎡左右，销售缓慢，即使在石家庄楼市房价起飞的2016年上半年销售仍然困难。

为啥？客户不认，凭啥比旁边的长安花苑高四五千？

啥中央除尘系统、燃气热水锅炉、集中水软化系统？红墙御医、拉麦里金石材.......乱七八糟的，

房子就是用来住的，我是冲着长安公园来的。

然而在2016年下半年开始交房，2017年业主陆续入住后，价格飙升至3万以上，剩余房源迅速被抢购一空。

如上图所示，现在报价比长安花苑高1万/平。

现在人们也不拿新源燕府跟长安花苑比较了，说人家是豪宅，豪宅懂不懂，圈层懂不懂？

而且，根据国大地产监控显示，近两年新源燕府170以上户型，二手房几乎就没有卖的。

同样，还有位于桥西区核心的恒大华府小区。

恒大华府，主要销售期在2011-2012年，当时销售价格在11000-12000元/㎡，而旁边著名的卓达玫瑰园小区售价8000-9000元/㎡，差价在3000元/㎡。

而现在差价在9000元/㎡左右（如下图所示）

根据国大地产监控数据显示，恒大华府280/315㎡的大户型报价几乎都在3万/㎡以上。

还有，位于开发区核心的豪宅项目——天山熙湖，一期洋房的成交价格在26000元/㎡，交房后近三年内涨幅高达1万-1.5元/㎡之间，远高于周边普通小区近三年6000-8000元/㎡的涨幅。

这就是城市豪宅的魅力。

石家庄是个典型的内陆城市，石家庄的人民相对于一线城市而言是保守的，面对新事物的出现总是抱着怀疑的态度。

那些在一线城市高端楼盘正流行的产品、技术、服务等到了石家庄，往往没有详细了解就首先质疑。

新风系统，当年被诟病为不实用，换滤芯特别贵，况且石家庄人民体内早就有抗雾霾的抗体了，用啥新风系统，

现在？新风系统几乎是每个中端楼盘都是标配；

中央空调，现在？你没有被嘲笑为没有中央空调叫什么高端楼盘。

恒温恒湿的“五恒”系统当年客户表示不理解，经过金正君庭、西美第五大道、长安怡园等项目市场教育，也成为高端楼盘不可缺少的部分。

恭喜那些当年“吃螃蟹卖豪宅”的有钱人们，

既享受了豪宅产品带来的舒适生活，

还享受了远高于普通住宅带来的资产升值，

还巩固和发展了自己的圈层，因为有业主群、业主活动会、会所健身、幼儿园家长会等圈层媒介，想不认识有实力的邻居都难。

那些在期房阶段没买，而后期想买买不上的有钱人们，肠子都悔青了，于是跟他们认识的地产人员说，有了类似项目排名前列时间通知他，

跟我说的也有好几个人，我跟他们说，

这样的楼盘得等，

不是所有标榜为自己为城市豪宅的，都值得购买，

你得会识别，得有“火眼金睛”。

以牛哥的经验，五个条件：

1. 项目位于二环内、城市主干道旁、周边生活配套齐全。

这是排名前列个条件，必须二环内，非中心算什么城市豪宅，主干道旁、出行必须方便，当前周边生活配套齐全，别跟我说什么未来发展。 

较好周边就是区域高端客群聚集区，入住之后业主可以俯视那些曾经的周边高端小区。

2. 项目产品、技术、服务，适度超前。

比当前的已经入住高端小区，适度超前，这些产品、技术、服务在一线城市已经流行，确实是给社区生活带来一定的提升，而这些石家庄当前没有。

3. 开发商实力，开发商有类似楼盘的开发经验。

这一点其实是最重要的，吹牛逼谁都会。

牛哥这些年，见了不少没实力却想做“石家庄排名前列豪宅”的开发商老板们，有梦想是好的。

有的项目压根就没启动，拿着效果图忽悠人；有的起来了，除了户型大实现了其他的都没实现，哈哈。

开发城市豪宅是个综合型极强的事儿，品牌开发商对于城市豪宅都形成了自己的产品系列，在每个城市进行复制并不断完善升级，譬如泰禾的“金府大院”系列、金茂的“金茂府”系列、远洋的“万合系”，恒大的“华府”系等等。

4. 项目规模不大不小。

也就是说，

户数不能太多，你弄两三千户，入住后上下班楼梯里哗啦啦一片人，小区进出口一片车，周六日小区里人满为患，这叫大盘，不叫豪宅社区，少数人拥有，懂不懂？

户数也不能太少，太少的社区规模效应不够，园林景观特色无法展示、社区功能配套少，圈层活动无法开展。

根据经验，500-1000户为宜。

5. 社区户型以大户型为主。

也就是说，户型不能太全，你从50-300平米的户型都有，刚需、首次改善、再改善等各种层次业主都有，后期加上租房的人群，这小区叫做社会主义大家庭，这种小区有开豪车的、也有把电动车开进电梯的，这叫啥豪宅？品质社区都算不上。

对石家庄而言，这种社区至少都是3室户型以上，160㎡以上户型占主力较好。

大家说，这样的项目确实不好找啊

牛哥说，你们说的对。

当远洋地产的高端城市豪宅系列“万和系”落户石家庄的时候，

定名远洋晟庭。

我有两个朋友老马和老陈迅速出手了。

老马是个搞教育的，是一家连锁教育机构的石家庄区域总代，

他兴冲冲的跟我说，

我仔细研究了一下，远洋晟庭基本符合你说的城市豪宅五条件：

1.二环内、和平路旁，周边生活配套齐全，可以俯瞰盛世长安、和平时光、紫晶御城等之前长安区几个高档小区；

2.远洋地产是大开发商，有实力，这个“万合系”他们已经做了好几个了，产品实现方面肯定没问题。 

3.700多户，社区规模不大不小；

4.户型全都是三室以上，170㎡以上为主，标准城市豪宅配置啊；

5. 他们说的健康生活家、春雨医生、5H园林系统，还有什么比“五恒系统”更高级的全被动房配置，说实话，我没大听懂，但是网上查了查北京上海已经有了，石家庄属于首例，那我就不担心了，这是他们在石家庄的第二个项目，他们在石家庄还有好多后续项目，如果这个做不好，牌子砸了，他们在石家庄就不好混了。

牛老师，你怎么看？

牛哥深深的抽了一根烟，

有一种“老师被下岗”的感觉，我转头问老陈，老陈你咋想的？

老陈是某三甲医院的科室主任，他嘿嘿一笑说，

老马说的我也都考虑了，

我还看了看隔壁盛世长安的二手房价格，做了对比，现在盛世长安的二手房成交价在19000元/㎡，加上税费、中介费好多房子都快2万了，按照你说的城市豪宅跟周边住宅的价格对比理论，在期房期间售价咋也比盛世长安高上个四五千的，

我一去看，价格竟然跟盛世长安差不多，

哈哈，我还不赶紧买一套，

交房之后，少说也比盛世长安高个七八千的，这种便宜我不敢占啊，到时候长安区的有钱人都来过来买，涨价到三万以上我觉得肯定打不住。

现在开发商卖的便宜，我估计应该是他们拿了好多地块，需要钱周转才便宜卖的。

牛哥感觉到一阵胸闷，教会徒弟饿死师傅，有钱人在买房子方面确实有天赋，一学就会，还特么会举一反三。

春天来了，听说这远洋晟庭天天人满为患，

我也去看看，

琢磨着把我那两套破房子卖了，换一套远洋晟庭170平的，

咱也挤进高端圈层，缔造一把人生先进。