随着9月28日位于高新区原强大泵业地块（编号“[2020]060号”）完成出让，2020年前三季度石家庄土地市场交易已落下帷幕。土地市场是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”。2019年石家庄房地产开发用地供应的区域结构发生变化，是导致2020年市场交易的区域格局发生变化的根本原因，而这样的趋势，在2020年前三季度依然在延续。同样的，土地市场也是房企土地储备的重要来源，尽管石家庄房地产市场在一级开发领域有着独有的规则和格局，但在前三季度的土地市场表现来看，这种传统的规则和格局也在发生变化。

为权威、客观、公正展现房企在石家庄市场的土地和项目拓展能力，精当、准确、清晰研判石家庄市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年排名前列至第三季度石家庄房地产市场拓展力TOP20》，将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度，研判房企在石家庄市场的土地储备情况，体现深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。

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榜单解读

2020年前三季度石家庄土地市场综述

一、土地交易“热度有余，规模不足”

2020年前三季度的石家庄土地市场，呈现出“热度有余，规模不足”的状态。根据焦点研究院的统计，2020年前三季度，石家庄房地产开发用地累计供应92宗，面积272.50万平方米，约合4088亩。在成交方面，土地市场交易效率显著上升，房地产开发用地累计成交81宗，面积261.10万平方米，约合3917亩，成交金额289.85亿元，成交单价739.98万元/亩。

2015年至2020年前三季度石家庄房地产开发用地供应和成交情况，数据来源：石家庄市公共资源交易中心、焦点研究院

然而，纵观往年，房地产开发用地供应规模维持在550万平方米以上，成交规模则维持在500万平方米以上。与之相比，尽管2020年尚有一个季度，且石家庄土地市场传统的交易特点便是“前松后紧”，但2020年前三季度石家庄房地产开发用地供应规模仅272.50万平方米，相当于2019年全年水平的40%；成交规模仅261.10万平方米，相当于2019年全年水平的49%，两者均未过半，规模不足的状态较为突出。

二、土地交易效率大幅提升

多重因素影响之下，近年来石家庄土地市场撤拍、流拍现象频现，对土地市场信心产生负面作用和影响。2020年初因新冠肺炎疫情影响，市场悲观情绪升温，加之固定资产投资规模开局不利，作为房地产开发投资重要参考指标的土地市场更为关键。

但从实际情况来看，2020年前三季度石家庄撤拍、流拍地块数量显著减少，成交效率有所上升。其中，石家庄房地产开发用地有撤拍、流拍现象地块16宗，面积26.35万平方米，约合395亩。其中，出现撤拍、流拍现象的住宅地块7宗，面积13.02万平方米，约合195亩；且其中3宗位于鹿泉区，面积7.14万平方米，约合107亩。这使得石家庄土地市场在供应规模不及往年水平的背景下，反而在成交规模方面有相对良好表现。

三、住宅用地交易较活跃，商服用地遇冷

在2020年前三季度石家庄固定资产投资各门类中，房地产开发投资率先实现同比升幅“回正”，其中住宅投资正面巨大。此外，住宅在河北房地产开发投资中占比也高于全国水平。相对于全国其他省、市，房企在河北，特别是石家庄市场表现出对住宅投资更强烈的意愿。这在土地市场交易上亦有表现。根据焦点研究院的统计，2020年前三季度，石家庄住宅用地累计供应42宗，面积116.09万平方米，约合1741亩；累计成交38宗，面积108.33万平方米，约合1625亩，成交金额97.80亿元，成交单价601.75万元/亩，可形成住宅建筑面积257.10万平方米，成交楼面价3803元/平方米。

2015年至2020年前三季度石家庄房地产开发用地成交价格情况，数据来源：石家庄市公共资源交易中心、焦点研究院

商服用地交易则呈现出巨大反差。仅在2020年前三季度，商服用地出现撤拍或流拍的地块便有5宗，面积4.82万平方米，约合72亩，占供应总量的11%。商服用地的成交价格也维持弱势状态。根据焦点研究院的统计，2020年前三季度，石家庄商服用地累计供应33宗，面积44.59万平方米，约合669亩；累计成交26宗，面积37.02万平方米，约合555亩，成交金额17.08亿元，成交单价307.65万元/亩。

此外，集中在主城区的住宅、商服混合用地累计供应16宗，面积110.73万平方米，约合1661亩；累计成交16宗，面积114.67万平方米，约合1720亩，成交金额174.47亿元，成交单价1014.24万元/亩。

石家庄土地市场特点及趋势展望

一、土地交易和商品房潜在供应，继续向主城区集中

2020年的石家庄房地产市场呈现出区域、板块上的巨大变化，2019年的商品房交易以二环外、三环边为主，2020年以调整为二环内、主城区为主。究其原因，自2019年起房地产开发用地交易向二环内、主城区倾斜，加之受新冠肺炎疫情影响，多个项目的入市、开盘销售或加推新房源节点均被推迟并压缩至下半年，导致当前市场呈现出二环内、主城区供应和成交爆发，二环外、三环边对比遇冷的现象。而这种趋势，在2020年前三季度仍在延续。

根据焦点研究院的统计，2020年前三季度，“城四区”内住宅用地供应面积30.95万平方米，占总量的26%；成交面积28.37万平方米，亦占总量的26%。而已成交的住宅用地可形成的住宅建筑面积77.55万平方米，占总量的30%。相反，曾作为住宅用地交易主力的鹿泉区、正定新区和循环化工园区，当年供应和成交规模均出现大幅下降。这进一步改变了当前和未来一段时间石家庄潜在住宅供应格局。

焦点研究院认为，一方面，二环内、主城区的住宅用地存在交易放量空间，特别是前期运作多年的既有工业区搬迁腾退已到节点，已经或正在向城市释放开发空间，并向房地产市场供应开发用地，加之商业地产去库存导向未变，除城市配套用地外，可形成的住宅潜在供应较为可观。另一方面，鹿泉区、正定新区和循环化工园区住宅用地交易出现地域性“新情况”：鹿泉区尚未走出2019年西山别墅事件阴霾，土地市场正常交易秩序尚未恢复；当前正定新区房地产市场表现不佳，库存规模高企，但购房需求意兴阑珊，尽管偶有波澜，但暂未走出去化库存的泥淖，有鉴于此，继续扩大房地产开发用地供应规模显然不智；循环化工园区亦存在类似问题，加之当前园区规划缺乏新亮点，对房企拿地吸引力不足。这些因素制约了上述区域房地产开发用地交易规模，短期内，周边市辖区仍将以去化既有库存为主。

二、净地价格维持高位，传统开发秩序正发生变化

根据焦点研究院的统计，2020年前三季度，石家庄房地产开发用地成交单价739.98万元/亩，较2020年上半年成交单价水平上升14%，较2019年全年水平上升3%。其中，住宅用地成交单价601.75万元/亩，较2020年上半年水平上升5%，较2019年全年水平下降9%；住宅用地成交楼面价3803.87元/平方米，较2020年上半年水平上升4%，较2019年全年水平下降18%。

尽管成交价格有升有降，但考虑到当前石家庄土地市场依然有既有项目补证现象，或部分项目尽管未售，但仍系既有项目补证，且补证后再行销售现象，其中均存在房企前期介入项目付出成本，但未体现在成交价格中。我们将其中系净地出让地块专门判断，便可发现，石家庄土地市场净地出让仍系少数，但其成交价格维持高位。

其中，原东三教地块（编号“[2019]089号”）、原棉五小区棚改地块（编号“[2020]009号”）、原机械技工学校地块（编号“[2020]050号”）、原天同厂地块（编号“[2020]063号”）、原十里铺地块（编号“[2020]062号”）均出现竞价现象，其成交价格均超过1100万元/亩或7000元/平方米水平。尽管部分拿地房企此前已介入地块一级开发，通过与一级开发方达成合作，有条件获取土地出让金返还，但净地价格高企状态延续。

更为重要的是，传统的开发秩序正在被颠覆。以往房企如与一级开发方联合，并在一级开发阶段投入资金，则通过一级开发顺利介入二级开发，并获取地块的房地产开发权益较为顺畅。但2020年以来，在已有房企介入一级开发的情况下，依然有房企着力介入二级开发，并通过公开市场竞价争夺土地现象频繁出现，如在东胜已介入一级开发情况下，原棉五小区棚改地块依然引发激烈竞价；在荣盛已介入一级开发情况下，原天同厂地块引发激烈竞价；在蓝光已介入一级开发情况下，原东三教地块亦引发激烈竞价。传统开发秩序被颠覆的背后，一方面是全国性房企进入趋势不改，且表现为已进入房企加大力度深耕，未进入房企尽可能获取地块，加剧了土地市场的竞争；另一方面，传统的土地市场环境发生改变，维持传统秩序的力量不再，提供了颠覆传统秩序，引发竞价争夺的机会。不过，目前不能确定传统开发秩序是否就此彻底变化，2020年第四季度在二环内、主城区仍有标杆地块挂牌出让，其中不乏传统开发秩序形成的成熟地块，是否会继续引发竞价争夺，已介入一级开发房企能否顺利守住二级开发主导权，将成为开发秩序能否延续的关键。

三、房企土地储备规模逐步拉开，市场格局初现

随着石家庄房地产市场营销秩序逐步健全，并步入正轨，以往的证件、手续不全便对外公开销售的现象大幅减少，五证齐全、合规销售成为市场主流。传导至上游土地市场，获取土地再进行房地产开发也成为了主流。因此，通过拿地规模，我们可一窥房企在石家庄市场的土地储备情况，并判断未来的一段时间的市场格局。

这其中，融创在石家庄的土地储备最为坚实。2020年前三季度，其在石家庄土地市场已确定获取7宗地块，面积40.29万平方米，为此付出45.15亿元，成交单价747万元/亩。除拿地规模较高外，当前融创在石家庄的土地储备分布也较为均衡，二环内、主城区有中央商务区项目（融创时代中心），高新区有融创臻园壹號三期和刚刚获取的原强大泵业地块，栾城区则有已开盘销售的融创城二期。

融创在石家庄获取地块主要通过与政府部门合作，以及其本地合作方河北巨基的稳定合作。焦点研究院也注意到，2020年前三季度河北巨基在石家庄已获取3宗地块，面积7.88万平方米，为此付出8.21亿元，成交单价694万元/亩，系位于高新区的北豆项目，尽管市场传闻称该项目亦为融创与河北巨基合作开发，但截止2020年9月30日，北豆拿地主体房企未发生股权变更，融创尚未在股权层面介入，因此暂单列处理。

与2019年相比，2020年前三季度拿地规模居前的房企中，龙湖、东胜、绿城、金地和东原等五家房企上升速度较快。其中，龙湖以24.03亿元获取面积18.14万平方米的留村项目三期地块，并就此开发龙湖天璞项目，成交单价883万元/亩，其也就此从鹿泉西山低密度住宅市场转入二环城市住宅市场。此外，龙湖位于鹿泉西山的龙湖九里晴川项目完成二期补仓。

除龙湖外，剩余四家上升速度较快的房企均在2020年前三季度获取一个新项目，均位于二环内或二环边，隶属于主城区范围，在借此加大主城区土地储备力度的同时，也因其项目货值相对较高，为其在全年销售规模上占据前列位置创造条件。

在2020年前三季度获取土地的房企中，蓝光、新城、三盛，以及来自邯郸的万腾均系首次进入石家庄房地产市场，但四家房企获取地块位置各异，货值不同。蓝光通过介入东三教旧改项目一级开发，在原东三教地块出让上占据先机，尽管有房企竞价争夺，但蓝光依然获取该地块，成交溢价率99.75%，成交单价1630.22万元/亩，成交楼面价8433元/平方米，该地块也是2020年前三季度石家庄已成交房地产开发用地中，成交溢价率较高的地块。此外，三盛系介入既有项目明瀚花香城项目，新城在正定县北部获取在石家庄的排名前列项目，万腾则在二环内、主城区获取原八家庄地块。四家房企在石家庄市场完成落地，但当前项目数量较少，尚未能形成规模效应，短期内难以在销售规模上有较强表现。

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