一、调研时间

2017年7月4日、2017年7月7日

二、调研目的

了解鹿泉区内项目价格，产品形态，销售情况等。

三、调研项目

市区近鹿泉：西美花盛、百岛绿城、秀水名邸

鹿泉区内：鹿城一号、金城新天地、中节能健康城、厚德福城、国赫金悦府、花语原乡、西悦春天

四、区域概况

4.1区位

     鹿泉区，是河北省石家庄市的下辖区，位于河北省中南部，东径114°18′，北纬38°05′;东距河北省省会石家庄市15公里，并与正定县、栾城区接壤，北与灵寿县、平山县为界，南接元氏县，西临井陉县;南北长、东西窄。

4.2交通

     截至2014年，鹿泉区有6个乡镇与省会直接接壤，是石家庄"1+4"组团城市和"一体两翼"中心城市之一。境内有京广、石太、大宋和京石、石太客运专线5条铁路，有107、307国道，石太、青银、张石高速，石环、石闫、京赞等公路，公路通车里程达到728公里，公路密度达每百平方公里120公里，基本形成了"四纵十横"的公路网络。其中，10条公路直通石家庄市区，开通了10余条、覆盖8个乡镇的城市公交路线。主城区距省会石家庄市中心15公里、石家庄机场20公里、北京270公里、天津315公里、黄骅港335公里，以鹿泉为中轴心辐射北京、天津、济南、郑州、太原的一小时经济圈正逐步形成。 

4.3城市规划

优化空间布局。实施南优、中改、西跨、北活战略，全面推进山前大道改造提升，建设生态交融、产业支撑、玉带串珠的景观大道，同步优化互联互通支路交通，建设轻轨系统，构建全域畅通的路网体系，形成“一带三区多点”城市格局。

南优，就是以上庄、铜冶2个新市镇建设为核心，加快京赞线改造提升、青龙山大道西连东延及地铁1号线、2号线建设，依托经济开发区，促进产业培育、城市功能跨越提升，叫响地铁小镇、奶业小镇品牌，打造产城融合示范区。

中改，就是深度设计城市风貌，按照“显山露水”的理念，注重城市天际线和色彩管理，加快中心城区改造提升，打通石邑街、玉石路等“断头路”，有序实施棚户区和老旧小区改造，将历史人文元素融入城市建设，打造地标性建筑，彰显城市韵味，提升城市品位。

西跨，就是加快西部山前区域开发建设，统筹推进山区综合开发、景观绿化及矿山修复，跨山发展特色沟域经济，持续推进美丽乡村抱犊寨片区建设，规划建设一批书画村、楹联村、香椿村等特色美丽乡村，大力发展观光旅游、民俗文化、现代农业等产业，构建沿山经济新板块。

北活，就是加速南北均衡发展，全面优化路网体系，完善污水、供热等基础设施，实施环境综合治理，推动工作重心、政策资金、优质项目向北部倾斜，盘活滩地、林场等资源，培育壮大以“七彩鹿泉嘉年华”为代表的休闲观光农业，加速产业和城镇全面转型，释放区域潜力，再造北部经济增长极。

优化功能布局。着眼补齐城市功能短板，谋划建设大剧院、体育馆、文博馆等大型功能场馆，启动旅游服务中心建设，提升城市吸引力和承载力。开展全域气化+智慧能源试点，加速并轨省会中心区供热系统，实现全域“去煤化”。实施镇域提升三年行动计划，明确乡镇差异化功能定位，着力打造产业强镇、旅游大镇、文化名镇。

优化管理布局。加快推进镇改街、村改居，推行社区化、街区式管理。加快智慧城市建设，搭建智慧管理平台，实现智慧安防、智慧交通、智慧环卫、智慧能源、智慧旅游“多网合一”。解决“马路拉链”问题，启动地下综合管廊建设，优化地下管网及地上线网秩序。推行全域垃圾市场化处理，探索垃圾分类资源化处置，解决环境治理难题。开展城市容貌改造提升行动，打造高品位特色节点和景观大道。实施“五美创建”，扮靓园林型城市。

4.4历史文化

鹿泉的名字来自于韩信射鹿得泉的传说，1958年前叫获鹿。截止2013年，鹿泉区辖9镇、3乡和3个省级开发区;总面积603平方公里，常住人口43.3万人(2010年第六次全国人口普查)。

鹿泉自古乃兵家必争之地，在唐代已是远近闻名的"旱码头"，有"一京二卫三通州、比不上获鹿旱码头"之称，被誉为"日进斗金"之地，是中国农科院确定的农业科技综合示范市和国务院批准的对外开放市。

截至2014年，境内存土门关、十方院、铁行会馆等文物古迹29处。

鹿泉乃冀之古邑，其悠久历史可上溯于尧舜之前。有文字记载的历史有4000余年，但尤以汉代文化最为丰厚。　　沧海桑田，在漫长的历史变迁中，鹿泉几经易名。据《获鹿县志》记载：“地志在禹贡为冀州之域。周礼职方氏属并洲。春秋传鲜虞地。战国始名石邑，属中山。赵伐中山取石邑，因属赵。秦改郡县属巨鹿郡。西汉以石邑属常山郡，又析置绵蔓县，属正定国。东汉初，旋省仍并石邑县属常山郡。魏晋因之。北齐废井陉改石邑为井陉县。隋开皇六年复名石邑。十六年析置鹿泉县……天宝十五年（即至德元年）改名获鹿县。宋开宝六年，以石邑属正定府。金兴三年，升镇宁洲。元初改西宁州，寻复为获鹿县……”明、清至中华人民共和国 成立一直称获鹿。1994年获鹿县撤县设市改为鹿泉市，2014年9月撤市设区,设立石家庄市鹿泉区。

五、鹿泉房地产市场分析

5.1楼市政策

3月17日石家庄发布《关于加强房地产市场调控的意见》

一、居民购房政策，即非本市户籍居民购房政策

购买首套住房，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）；

在市区范围内已拥有1套及以上住房的，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准。

不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

二、住房公积金贷款政策

购买首套普通住房的，住房公积金贷款较低首付款比例调整至30%；

购买第二套住房的，较低首付款比例调整至60%；

购买第三套及以上住房的，不予办理住房公积金个人住房贷款。

暂停发放住房公积金异地贷款。

三、住房商业性贷款政策

居民家庭(本市户籍居民家庭和非本市户籍居民家庭)首次购买普通住房的，商业性个人住房贷款首付款比例不低于30%；

本市户籍居民家庭，已拥有1套住房且无购房贷款或贷款已结清的，商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%；拥有1套住房且相应购房贷款未结清的，首付款比例不低于50%。购买第3套及以上住房的，暂停办理商业性个人住房贷款。

4月19日发布《石家庄市存量房买卖合同网上签约和交易资金监管办法》

为进一步规范存量房交易市场，保障存量房交易资金安全，维护当事人合法权益，根据住建部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房[2006]321号）、住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部令第8号《房地产经纪管理办法》、住房城乡建设部等七部门《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(建房[2016]168号)结合我市实际，制订本办法。

4月26日发布《关于进一步加快房地产专项整治项目手续办理有关规定的通知》

一、是要加快土地手续办理。

二、关于规划超容积率补缴土地价款。

三、关于加快解决征收拆迁遗留问题。

四、关于各类技术指标、税费、处罚、开工时间等问题。

五、关于对违法建设行为相关责任主体的惩处和相关人员的责任追究。

六、关于加快手续办理的保障措施

政策小结：石家庄市区出台的限购政策暂时还未波及到鹿泉区，但不代表鹿泉就不会出台相关政策。同时，鹿泉是石家庄老城区桥西区的西延，而桥西区房源供应量明显不足，加之限购政策的限制，会使得更多的关注点放到鹿泉区内。这会加大鹿泉房源的需求量，进而抬升房价。就调研数据来看鹿泉均价已经提升到了一万五千，与市区的差距已经越来越小了。而这与鹿泉的收入情况相比，已经明显有些失衡。

5.2数据分析  

分析：鹿泉已经有了许多大型房企的入驻，作为石家庄新城区，鹿泉的发展也逐渐兴起，随着各个房企的加入，也带动了鹿泉各项配套的完善和经济的发展。像厚德福城的商业已经与北国签约吸引整个北国商业的入驻，中节能健康城则选择了二居方向，做了各种休闲度假配套，也与省四院签下合同在项目南侧发展了分院。而保利国赫等扬名已久的大型房企也都加入了鹿泉开发的行列，带去了成熟的开发方式、物业服务的同时也带去了不小的竞争环境，使鹿泉的地产行业逐渐迈向成熟的正轨。

分析：鹿泉开发的地块相对较大，而建筑面积较小，换言之就是容积率偏低，居住密度小。在调研过程中发现大部分楼盘都会选择各种配套设施的建设和小区环境的完善，更偏向于关注居住舒适度，也就是更多人的购房目的是改善性需求，所以洋房别墅也渐渐加入市场。最突出的就是中节能健康城，它就是改善住宅的一个代表，调研过程中就发现售楼部、会所等各个环节做的都很高大上，而且环境绿化配套都做的很到位，在去售楼部的路上就发现有很多业主带着泳圈、登山棍开着车带着家人朋友就上去玩的。而且也很注意二居的一个重要配套就是医疗，他们与省四院已经签下合同，也为省四院开发了一片驻地和疗养区。配套也都很关注的是医疗、教育和购物方面。

分析：鹿泉的主要户型基本都在两室三室，而不是周边县城的以三室居多和越大越好，原因有二。其一鹿泉现在已规划为石家庄鹿泉区，而价格相比之前和当地消费水平有些过高，当地人的能力有限，所以会选择面积小，总价低的两居。其二是鹿泉房价相比石家庄中心几个城区的价格偏低，同时环境要优于市区内，而且不在限购范围内。所以以改善居住环境为目的的会在鹿泉购置，但又不会买太大的户型。而面积段也几乎都控制在二百以下。现在售项目基本交房都在一年到一年半左右，中节能分多期开发，保利西悦春天别墅区交房相对较晚。今年交房的都是开发开售相对早的一部分像厚德福城已经完工，其开发的商业北国也已入驻。大部分交房标准为毛坯房。花语原乡优惠中精装另算。

 分析：鹿泉区的均价基本在一万五千， 相比石家庄中心城区的两万和鹿泉区的人均收入情况来看，鹿泉区的房价有些偏高。厚德福城是在去年下半年已经售完，也可以看到当时的房价还并不很高，去年下半年到现在的涨幅很大，价格基本上翻了一番。优惠活动上来看力度并不大，或优惠后基本与鹿泉区的均价相差不多，调研过程中的去到的项目基本上都可以贷款，也就是说都已经五证齐全。一梯两户到一梯四户和两梯四户说明没有公寓式住宅，都是普通住宅建筑模式。

5.3市场分析

5月26日下午，在整个石家庄楼市都整体处在平静期的时候，鹿泉区土地市场有了动静。此前挂牌出让的10宗地，在今天下午全部成功出让，且出让金额达到了4.33亿元，对比之前的起始价足足涨了近7000万元，这也大致可以窥见现在的土地是多么的“金贵”，鹿泉的土地有多么“金贵”！

此次出让的土地中，涉及的批发零售用地有4宗，商务金融用地有1宗，城镇住宅用地有5宗，住宅用地占比还是比较大。少有确切了解到一个拿地项目是石家庄厚德开发有限公司的厚德福城项目，此次拿地应该是厚德福城二期项目，一期项目预计今年5月31日交房入住。看来这还是个比较靠谱的项目。另一家房地产公司石家庄郎明房地产开发有限公司，此次拿下一宗批发零售用地和一宗住宅用地，而此前石家庄郎明房地产开发有限公司曾开发建设上庄镇的“云杉溪谷”项目，因涉嫌无任何建设手续，而被提示有购房风险。此次的这宗住宅用地极有可能是“云杉溪谷”项目。当然最终答案，还待官方给出答案。

其余的1宗商务金融用地被河北胜利三家房地产拿下，未来将继续丰富此片区域的商业配套；河北奥吉通和河北奥林汽车销售公司的入驻，鹿泉的汽车服务将更加完善，鹿泉居民至少不用再费劲到主城区买车了。

5.4市场走势预判

【政策预判】

    据调研了解到的情况来看，鹿泉划区加上石家庄市区限购之后，鹿泉的房价飞速上涨，从去年销售完结的厚德福城当时7000+的售价和现在鹿泉市场均价15000的对比可以看出涨幅的巨大，而这种飞速增长会影响市场秩序的不稳定，还会牵扯居民生活的很多层面。所以是否可以预判到鹿泉的相应对策。从五月底的大批量出让土地可以看出政府在加大土地供应量，为让供给平衡，而调控房价过快增长。政策方面出台相应的限制措施也值得考虑。

【市场走势预判】

    调研过程中发现，鹿泉现在售房源的售楼部内的客源数量并不多显得比较空闲。鹿泉作为一个人才输出城区，当地的刚性居所的需求量并不会很大。但鹿泉在售的中节能健康城也把鹿泉的第二居所方向放了出来，让更多住居在市区有改善性需求的客户有了选择的方向。加上市区内房价的过高，更多人会选择已经划区且房价相对较低的鹿泉区作为安居地。经过去年下半年到今年上半年的快速增长，使得鹿泉的房价已经有些虚高，这让房价逐渐归于一种平稳。所以鹿泉的市场走向应该是平稳有增的趋势。

5.5总结

总结以上，从发展角度来看，鹿泉作为石家庄新城区，发展空间极大。加之许多大型房企的入驻开发，又是市区和西山连接处，西山又作为距离市区最近的度假或第二居所购置区域，使得鹿泉区的发展空间是很大的。

从产品来看，除了刚性需求的住宅以外，更多开发商把品质和产品配套小区环境等因素放在了更高的位置。而且已经有开发商将第二居所的方向拿了出来。鹿泉到市区的交通、鹿泉区相对市区内的环境和相对较便宜的价格都相对适合二居所的开发。调研过程中也发现除了产品环境等本身的形象打造外，医院的吸引入驻、教育层面的建设、购物生活的完善都已经更吸引了大部分开发商的注意力。更多的大型房企的入驻也会增加市场竞争力，让产品更加优质，且能让市场秩序更加完善。

消费群体来看，鹿泉区本地的需求并不会太高。反而市区的改善性需求和相对经济能力较弱的人群的需求更高。所以不再是完全推崇三居，而是加入了两居室的产品。