2021年第36/37周石家庄房地产市场报告综述

以价换量愈演愈烈 项目跟进仍将持续

尽管有项目开盘销售或加推新房源出现，可拉升当期市场活跃度有所上升，但房企和项目普遍感受了当前石家庄市场“举而不振”、“活而不跃”的交易状态，购房需求的观望情绪极为浓厚，交易热情极其低迷。加之部分房企面临短期内的回款和销售压力，倒逼部分项目在当期采取了力度更高、幅度更大的以价换量行动。尽管公寓市场出现了项目成交价格仅相当于同地段普通住宅成交价格1/3水平的现象，但其以价换量已持续两年以上，尚不足对石家庄市场产生较大影响，但部分普通住宅项目近期的以价换量有愈演愈烈之势，某些项目定价仅相当于此前成交价格的3/4，尽管对成交规模起到了刺激作用，但也引发了激烈矛盾；东北二环板块的价格竞争则有扩展趋势，尤以当期绿城桂语听澜开盘销售在板块内引起的连锁反应比较强烈。尽管当前以价换量项目并非主流，数量亦不多，但价格调整幅度较大，对市场起到了震动作用，也给原本羸弱的购房需求带来了负面影响，“买涨不买跌”的心态进一步推波助澜，导致项目成交周期进一步延长。

在宏观市场环境未发生改变，头部房企经营遇阻、某些房企经营爆雷的影响下，购房需求的观望情绪还将有升温可能性。这就为一些项目进一步投身至以价换量的趋势中创造了条件。预计自9月持续至年底，以东北二环、西南二环等两个板块，以及高新区为代表的市场，其普通住宅以价换量现象将高发。此外，全市公寓市场的以价换量亦将扩大。尽管第37周石家庄普通住宅成交规模回升至8万平方米，但回归10万平方米正常水平，短期内很难实现。

城市面：石家庄城市更新规则剧变

关键词：城市更新

1、中共河北省委常委、石家庄市委书记张超超在调研检查城市更新项目工作进展情况：

（1）要将新客站城市更新区域的建筑密度合理降下来，注重颜色搭配，与周边相协调。把区域内的绿色体育公园功能定位好，完善相关配套设施。

（2）按照政府主导、市场化运作模式，创新投融资体制机制，切实解决资金难题。

（3）要坚持依法依规、统一标准、“一把尺子量到底”，切实抓好征拆各项工作。

2、中共石家庄市委专题会议：全力推进市区8个城中村改造试点项目。

3、石家庄市政府第二次常务会议：研究并原则通过城市更新管理办法，要求强化主城区容积率不高于2.0的刚性约束，坚持“二环内做减法，二环外做乘法”。探索政府引导、企业参与、市场运作、受益主体共担的路径机制。按照市级抓统筹、区级抓落实原则，综合考虑区域功能定位、权属主体和群众改造意愿，加强项目谋划，严格立项、分类实施，建好动态项目库，持续滚动推进。

焦点研究：继“三年大变样”后，石家庄城市更新进入新阶段，并呈现出新趋势：开发过程呈现“顶层设计先行、试点项目先行”特点，石家庄已出台城市更新管理办法，并以焦点板块和城中村改造为切入点。焦点板块应为火车站东广场城市客厅、北站，以及滹沱河生态经济带；试点选择的8个城中村改造项目，分别是长安区的店上、西庄屯，桥西区的十里尹村、西简良，新华区的高柱、前太保，以及裕华区的方村、东京北村。待新政策经试点项目检验，再逐步扩大范围。开发主体发生变化，受“土地一、二级市场彻底断开”影响，城市更新项目开发主体应为市属国有企业，其大概率应为地产集团与城投集团合并成立的新企业。尽管项目二级开发将通过公开市场进行招拍挂，但石家庄传统的项目开发逻辑已经发生彻底变化。

关键词：教育配套

石家庄市推进教育高质量发展大会：优先实施资源扩增工程，推动二环内教育资源向二环外延伸。要推进学前教育普惠发展，提升公办园在园幼儿占比和公益普惠学前教育覆盖率。要实施教育资源扩充工程，增加公办幼儿园数量，扩充义务教育学位，优化普通高中布局，补齐职业教育短板，扩大市属高校规模。

焦点研究：在“缺什么、补什么”的规划原则下，近期石家庄重新调整的焦点地块规划中，均显著提升了教育用地的面积和比重，增加了未来开发项目的教育配套。上述动向显示，二环内教育资源向二环外延伸，将结合当前“优势”学校带动普通学校形成的“学区”，依托二环内现有优势学校与二环外学校形成“学区”，实现“延伸”效果。受此影响，新项目配建教育配套的规模将有所扩大，尽管“学区房”具备溢价能力，但对项目开发成本亦将产生较大影响。

关键词：立体园林建筑

石家庄市《关于开展石家庄市立体园林建筑示范工程试点的实施方案（试行）》：

1、“空中花园建筑”，即每户拥有一个开敞式花园，高度不低于两个住宅自然层高度，花园内侧种植乔灌木进行绿化，并留有住户自由种植或活动空间，整个花园形成花园庭院。“空中园林街巷建筑”，即每户拥有一个开敞式花园，同时每两层设置一个开敞式公共休闲平台，将相邻建筑在空中相连，形成空中围合公共院落。

2、建筑主体结构外悬挑的开敞式花园，应突出建筑外立面，其两面或三面必须对外通透开敞；空间高度不得低于两个住宅自然层高度（不得低于5.6米）；在开敞式花园对应的本层外墙面，不得设置主要卧室的窗户。

3、开敞式公共休闲平台不计入住宅建筑分摊面积；开敞式花园的绿化部分（不小于花园水平投影的50%）不计入住宅登记面积，非绿化部分按照半封花园计入住宅登记面积。

4、开敞式花园、开敞式公共休闲平台绿化应以灌木为主，适当种植小乔木、设置植物配置种类应与园林部门进行对接沟通，确保安全与景观效果；其绿化面积覆土不低于0.6米，乔木类种植覆土不低于1米（可采用局部提升覆土方式），并应采取适当保温措施、以保证绿植越冬管理。

焦点研究：近期石家庄已出台多项对项目规划有引导作用的政策，除上述涉及“立体园林建筑”外，另有居住区建筑风貌与容积率联动政策，以及此前出台的支持架空层规划的政策，上述政策动向将对新项目规划产生较大影响，其中，支持架空层政策已在东胜天御、绿城桂语听澜等项目落地。不过，与立体园林建筑相似的建筑形态，在石家庄市场已有出现，但并未产生较为显著的市场反应。相反，由于购房需求对这类建筑在夏天防范蚊虫和冬天养护越冬方面，存在较大疑虑，类似项目并未因这一特点形成溢价效果。尽管政策出发点与当前项目规划和城市形象提升的动向一致，但房企和项目跟进的意愿仍存在极大疑虑。

关键词：15分钟生活圈

石家庄市《关于支持完善社区便民服务网络的政策措施》：支持综合体等流通企业招引商户入驻经营，大力实施早餐工程建设，支持生活服务业企业连锁化经营、品牌化发展，支持社区电商和社区配送网络建设，实施市场惠民工程。

焦点研究：除“二环内做减法、二环外做乘法”，“缺什么、补什么”，以及“严格管控住宅开发容积率”外，“15分钟生活圈”也纳入当前石家庄对中心城区，特别是对焦点地块规划调整的重要原则。受此影响，已调整并确认规划的地块，均显著增加了生活配套的规模和体量。在原石药中诺中润地块上，“15分钟生活圈”被直接写入规划原则。加之近期实施的“拆违行动”，对此前形成既定事实的沿街和社区商业形成了冲击，深刻改变了既有的生活配套格局，为弥补拆违行动后形成的生活配套“真空”状态，上述政策通过详细的指导政策和直接的奖励措施，引导生活配套补充到位，它也将对当前和未来石家庄新项目在生活配套上的规划产生巨大影响。

关键词：生物医药产业园

1、石家庄市《全力做大做强医药产业行动计划（2021-2023年）》：到2023年，生物医药产业总量规模进一步壮大，持续巩固全国排名前列方阵和全省先进地位，营业收入突破1000亿元，年均增长15%左右，培育生物技术药、高端化学药、优质中药、高端医用康复器械、公共卫生防护用品等全国龙头企业15家以上，加快构建医药产业“双区双基地”发展格局，即基本建成全国重要的生物药及化药制剂创新引领区、知名企业聚集区、总部研发基地、原料药和小品种药（短缺药）集中生产基地，努力建设具有国际影响力、区域竞争力和影响力的现代医药产业体系，实现由制药大市向制药强市跨越。

2、石家庄市设立主导产业发展基金，用于投资新一代电子信息、生物医药两大产业及战略布局的产业，基金规模200亿元，首期50亿元，政府出资不少于25亿元。

焦点研究：综合当前获取的消息，位于南三环以北、太行南大街以西的高新区南部板块，将规划形成“生物医药产业园”，作为石家庄率先支持形成千亿规模的两项产业之一。受此影响，位于高新区南部的多个城中村已有拆迁动向，生物医药产业园相关规划亦在编制之中。预计至2022年，板块内交通路网建设也将加快。当前高新区南部板块内项目不多，近年来形成供应的住宅用地亦有限，仅天山公园附近有项目在售，且综合当前已有规划，生物医药产业园应在天山公园东南方向，两者间亦有缓冲地带，产业园规划对高新区南部已有项目不会产生直接影响。尽管产业落地形成的“产城融合”力量对板块城市形象提升有利好影响，但对需求预期产生的影响仍待观察，特别是生物医药产业园对居住环境是否有负面影响，则是影响需求预期的关键因素。

其他：

1、[关键词：城市水系]

中共石家庄市委专题会议：研究制定城市水系及水系空间总体规划。保障民心河内常年有水。

2、[关键词：中信集团城市更新]

中共河北省委常委、石家庄市委书记张超超赴北京市与中国中信集团党委书记、董事长朱鹤新进行工作座谈。张超超：希望双方在城市更新、产业基金、实体经济、金融创新、人才交流等领域进一步深化沟通合作，推动项目尽快落地落实。朱鹤新：将积极落实战略合作意向，把石家庄作为“十四五”战略布局的重点区域。

区域面：鹿泉区新项目规划公布

鹿泉区：财经职业学院新校区规划公布 

1、石家庄财经职业学院新校区卧龙校区就社会稳定风险分析，征求公众意见。项目位于鹿泉区石井乡石井村，建筑面积14.98万平方米，规划3栋学生公寓、3栋教师公寓、公共教学楼1栋、实训楼1栋、学生食堂1栋、后勤服务设施2栋、后勤工作楼1栋及体育场1个。

2、诚实大厦项目就社会稳定风险分析，征求公众意见。项目位于鹿泉区上庄镇台头村，建筑面积41431.11平方米，其中，地上建筑面积约29050.01平方米，地下建筑面积约12381.10方米，规划4栋商业楼及配套用房和地下建筑等，其中，A座12层，高50米；B座6层，高22.2米；C座14层，高50米；D座7层，高26.20米。

土地市场

3块地块挂牌出让 原石煤机厂区地块入市重启土地市场

商品房市场面 /36周

商品房市场面 /37周

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执笔：樊晓璐张泽康

审核：回洁钰

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