2020年第31周市场报告综述：秩序颠覆 冷热不均

“改善崛起”是必然的，但令各方始料未及的是，趋势肇始来自嘉实万科紫台项目。当周该项目首次开盘销售，售楼场所开放三天实现认筹超过600组，开盘现场小程序签到640组，供应426套房源，开盘当天实际成交385套，成交规模近10亿元（详情参看项目监测简报），特别是大户型定价高于小户型，去化效率亦好于小户型，改变了市场既有“大户型低定价、控总价”、“小户型高定价、拉总价”的传统策略，加之项目东侧东三教项目地块已挂牌入市引发房企强烈关注，嘉实万科紫台项目在开盘后成为了行业关注焦点，售楼场所被频繁调研，项目也被放大、被反复研究。近三年来市场震荡整理，近年来价格表现弱势，追求快周转的房企在产品定位上明显保守，“小户型、低总价、控首付”成了普遍选择，总房款超过300万元产品几乎成了房企和项目普遍不愿触碰的领域。我们曾寄希望于一些项目在2020年可尝试挑战这一总价段，但实际效果差强人意。嘉实万科紫台通过厚实的品牌积累，扎实的营销步骤和合格的产品设计，为其实现10亿元成交规模打下坚实基础。

这个项目并非当下市场少有主角。8月初的石家庄市场将全面进入状态，凭借极富竞争力定价的融创都会中心，以及在近期义务教育招生政策有变化、引入草场街小学的金地阅峯两个项目，均有可能取得良好去化效果。可市场“冷热不均”状态依然严峻，多数项目仍面临着“获客难、转化难”的问题，政策环境从严从紧没有改变，购房需求观望情绪强烈，投资购房意兴阑珊的情况也没有改变，少数项目高去化意味着更多项目“盘子”有明显流失，这便倒逼房企和项目作出两种选择：要么，价格妥协；要么，扎实做好营销，容不得半点马虎。

城建面

当周核心消息：

中共河北省委常委、石家庄市委书记邢国辉调研检查轨道交通建设：要谋划好轨道交通未来发展。要加快轨道交通二期建设规划跑办，完善各项手续，拿出具体方案。要加快通往“三区一县”轨道交通规划设计，力争纳入国家“十四五”综合交通规划大盘子，努力实现“三区一县”与主城区深度融合发展。要推进轨道交通沿线土地资源综合利用。要认真借鉴先进城市经验，立足石家庄市实际，全面梳理当前地铁沿线土地资源，加快地铁小镇等开发建设。

焦点研究：轨道交通第二期规划仍在手续审批阶段，预计年内获得国家发改委批复。石家庄决策层表态透露轨道交通三项动向：“三区一县”轨道交通规划进入编制阶段，或将冲刺纳入“十四五”全国综合交通规划；轨道交通沿线土地开发已进入通盘考量中，TOD模式落地将深刻影响房地产市场；此前曾规划在鹿泉区、后搁置的地铁小镇重新出现，原有选址可能发生变化。

区域面

当周核心消息：

石家庄市国土空间规划委员会第六次专题会召开：审议并原则通过张营城中村改造项目规划设计方案。该项目西临石太铁路，南临石家庄技术学院，面积约41.97公顷，其中居住用地约23.7公顷，商业服务业设施用地约0.89公顷，公建地约2.93公顷，秉承“一心两轴”的设计理念，“一心”即结合区域文脉，打造以梁氏宅院所在城市绿地为中心的组团社区；“两轴”即沿城市主路营造建筑高低错落有致的城市景观轴，沿规划支路打造特色商业生活轴。

根据已公示张营城中村改造规划设计方案，项目建筑面积83.26万平方米，地上建筑面积60.01万平方米，其中住宅建筑面积57.32万平方米，可供应住宅5705套，住宅套均面积100.48平方米，可开发住宅用地10宗，另规划有幼儿园两所、小学一所，商业用地1宗等。

焦点研究对张营改造项目的解读：

焦点研究尚未获得该项目一级开发方的确切消息，但该项目建筑面积和开发空间广阔，待其入市势必将对现有桥西市场格局产生重大影响。当前桥西区市场分为三部分：新华路沿线以刚需首置项目为主，沿街形象差，配套不齐全，严重制约定价；中山路、裕华路、槐安路沿线配套较齐全，城市形象好，尤以裕西公园为核心，以改善项目为主，定价能力相对较强；红旗大街沿线配套尚可，但高职高专院校集中分布，流动人口密度大，城市形象差强人意，以首置、首改项目为主，定价能力一般。张营项目位于新华路与中山路之间，处于板块过渡地带，可享受中山路部分配套，但项目西临铁路，与西三环缺乏互动，交通小环境改善任务艰巨，当前条件下仍以刚需首置为主，辅以首次改善产品。

区域消息

当周核心消息：

1、新华区：中央商务区32号地商业写字楼建筑面积5.3万平方米，规划地上22层、地下3层，高度99.9米。 

2、桥西区：桥西区政府组织召开“烂尾楼”项目专题调度会议：坚持分类施策、加快攻坚步伐。对于积极配合，主动跑办完善手续的企业，各有关部门和属地办事处要全力支持，尽快协调解决项目存在问题。对于手续跑办不积极不配合的企业，属地办事处要立即移交区政法专班予以打击。 

3、桥西区：南新街新石北路至华星路段通车，道路全长240米，红线宽25米，双向快车道16米，两侧便道各4.5 米，位于新客西园小区东侧，是南、北向城市支路。

4、裕华区：位于裕华区东南部的仓裕路，西临南焦客运站、穿过体育公园，道路全长1100米，宽45米，双向四车道，城市次干路。

5、正定新区：石家庄市国土空间规划委员会第六次专题会召开，原则同意河北国际人才港规划设计方案。该项目位于正定新区中部，东侧为白朴街、西侧为新城大街、南临弘文路、北侧为弘义路，以商务办公和街区商业等功能为主。项目规划五栋高层建筑，充分考虑沿街面与南北项目融合，在商业街区借鉴古城尺度，以一、二层建筑为主，并创造围合庭院景观，丰富建筑形态和空间。

土地市场面

备注：

1、数据来自于中国土地市场网、石家庄公共资源交易网和相关政府部门。

2、统计区域范围即石家庄“城四区”（新华区、桥西区、长安区和裕华区）、高新区、“新三区”（鹿泉区、栾城区和藁城区）、正定县、正定新区和井陉矿区。

3、“房地产开发用地”包括住宅、商服用地，以及包括上述两类用地性质在内的混合用途地块。

当周核心观点：

当周土地市场焦点集中在7月27日出让、以东三教项目地块为首的供地上。全周10宗地块挂牌出让，面积23.85万平方米，约合357亩。涉及房地产开发用地8宗，面积17.70万平方米，约合265亩。其中住宅用地4宗，面积6.63万平方米，约合99亩；商服用地1宗，面积1.49万平方米，约合22亩；住宅、商服混合用地3宗，面积9.57万平方米，约合143亩。经焦点研究核实，[2020]069号应系国仕山二期项目补办土地手续，[2020]070号应系摩卡小镇项目补办土地手续，[2020]071号应系明瀚花香城项目后续地块，[2020]072号应系安联生态城二期项目办理土地手续。尤其引人关注的是[2020]074号，应系位于嘉实万科紫台对面的东三教项目地块。因当周嘉实万科紫台开盘销售，当天即实现385套成交，实现9.7亿元成交规模，引起市场强烈关注，也抬高东三教项目地块当前市场价值和开发空间。此前市场有消息称，蓝光已通过一级开发介入该项目，地块周边有蓝光围挡，但地块挂牌出让后，已有多家房企表态将参与地块竞争，且当周挂牌出让文件公开后，多家房企已进入研判和上会阶段，尽管当周蓝光再次释放消息表达其已介入一级开发，但其能否顺利获取地块仍待观察。当周无地块成交。

商品房市场面

当周核心观点：

嘉实万科紫台开盘销售犹如引燃市场的“导火索”，引发各方对当前和未来一段时间市场特点和趋势的“再思考”，也刺激一些项目加快入市步伐。当周全市有6个项目开盘销售或加推新房源，2个项目启动认筹，实现商品房有效供应1422套，面积16.81万平方米，创下了下半年以来新高。其中尤以万科表现最为活跃，除嘉实万科紫台项目外，其旗下另有三个项目加推新房源。此外，融创都会中心携令购房需求欲罢不能的“低定价”展开认筹， 第31周周末两天实现认筹超过450组，至第32周周一宣布封筹，开盘时间待定，已经对竞品项目施加巨大压力。

但从成交上看，除嘉实万科紫台在当天实现385套成交，成交规模9.7亿元外，剩余五个项目去化效果一般，万科毕其功于一役对其他项目去化产生一定影响，后续将通过平销恢复逐步去化。焦点研究认为，近期除融创都会中心和金地阅峯两个项目外，尚无项目有快速实现高去化条件，嘉实万科紫台的高光不能掩盖当前石家庄市场交易仍呈现出严重冷热不均状态，项目“获客难、转化难”，以及“卖点寥落、观望严重”等问题未解决。

房企项目

1、中海云锦：实景示范区开放。同步开放两个样板间，分别是131平方米三室两厅两卫户型、145平方米3+1室两厅两卫户型。[项目13号楼获取预售手续，旋即供应入市。项目6月底首次开盘销售时，无现场售楼场所和样板间支撑，依靠中海品牌和地段优势，以及项目资料支撑精装修交付的“精工”效果，售楼场所开放后有利于进一步影响意向购房需求，但项目将面临石钢西地块融创都会中心在1.8万元/平方米的价格冲击，在7月中上旬加推取得良好成交效果的融创时代中心也将在8月加推，对项目亦有影响] 

2、金地阅峯：金地阅峯草场街小学奠基。项目规划约2.7万平方米教育配置，配建草场街小学，规划54班制，约2029平方米风雨操场（含1017平方米篮球场）、约590平方米报告厅、483平方米图书馆。草场街小学规划标准网球场。项目同步启动验资工作，验资地点位于太行国宾馆，当天验资可享受物业费优惠政策。[项目旋即进入验资阶段，草场街小学系项目重大利好，将对项目去化产生强力支撑作用，加上近期义务教育招生政策有调整，对自身主动配套教育设施项目利好作用将逐步发酵] 

3、河北商会万达广场：项目启动发布会举行。

房企项目开盘或加推情况

房企项目获取预售情况

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