五大核心看点回眸2021石家庄土地市场 预判2022楼市走向

石家庄楼市深度报道 2022-01-06 15:28:19
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回顾这一年的石家庄土地市场,哪个区域卖地最多?哪家房企出手最为阔绰?哪宗土地成交价最高?在新的一年土地出让活动拉开帷幕之前,搜狐焦点通过大数据对2021年土地市场进行深度剖析,帮你解开所有问题答案。

2021年,石家庄的土地市场跌宕起伏。年初由于突发疫情,多宗地块被迫中止出让,进入下半年,受多方面影响,主城区土地市场停摆五个多月。

同时,在“三道红线”重压之下,房企资金短缺,拿地回归理性,再加上石家庄住宅地块容积率及预售制度不断升级,多宗地无人问津,土地市场上出现多宗地块底价成交,停拍、流拍频现,低溢价率拿地成为目前石家庄土地市场的主流。

回顾这一年的石家庄土地市场,哪个区域卖地最多?哪家房企出手最为阔绰?哪宗土地成交价最高?在新的一年土地出让活动拉开帷幕之前,搜狐焦点通过大数据对2021年土地市场进行深度剖析,帮你解开所有问题答案。

看点一:量价齐跌 主城区仍为热点区域

据搜狐焦点统计,2021年石家庄共成功出让93宗土地(不包含工业用地),占地总面积275.75万平方米(约合4136.20亩)。成交地块数量较2020年下降26.77%,成交地块面积同比下降35.52%。全年成交总额为264.1833亿元,较2020年下降34.63%。

通过土地用途分类来看,成功出让的地块中,住宅及商服用地共计83宗,总占地面积253.4975万平方米(约合3802.46亩),成交总额261.7639亿元。

其中,住宅用地21宗,占地面积75.53万平方米(约合1132.88亩),占挂牌出让总面积的27.39%;商服用地35宗,占地面积50.70万平方米(约合760.56亩),占挂牌出让总面积的18.39%;住宅、商服、教育等混合用地27宗,占地面积127.27万平方米(约合1909.02亩),占挂牌出让总面积的46.15%。

从成交金额来看,住宅用地成交额为56.987亿元,占总额的21.57%;商服用地成交额为19.7959亿元,占总额的7.49%;住宅、商服、教育等混合用地成交额为184.981亿元,占总额的70.02%。

可见,石家庄在土地供应上,混合用地占比较大且处于上升趋势,城市规划建设更趋向于用地集约、结构紧凑、功能混合的空间布局,确保居住与服务设施有效匹配,以保证生活便捷性,促进职住平衡。

从区域分布来看,正定县(正定新区)以19宗的成交量居于榜首,其中16宗为商业用地,3宗为住宅用地;从成交面积来看,藁城区以749.73亩的成交面积成为当之无愧的“供地大户”,其中包含1宗占地208亩的教育用地;从成交金额来看,长安区凭借多宗重磅地块在成交金额方面位列第一,其中,以23.56亿元成交的石煤机地块为2021年度成交价最高地块。

整体来看,2021年主城区土地市场虽然经历了5个多月的停摆,但土地出让面积坚挺,占总出让面积过半,成交金额更是遥遥领先,占成交总额近八成。既包括石煤机地块、石药中诺中润地块、棉五生活区改造二期、保晋南街改造等优质地块,也有东良厢改造二期等高溢价率地块。2021年石家庄的土地出让热点依然集中在主城区。

看点二:停拍、流拍频现 底价成交成主流

据统计,2021年石家庄共有37宗地停拍,16宗地流拍,另有47宗地以底价出让。

其中,由于疫情影响,1月份挂牌出让地块绝大部分被迫中止出让。在短暂的回温后,进入下半年,停拍、流拍现象增多,底价成交成为主流,高溢价率地块近乎绝迹。一方面,随着楼市调控深入,房企融资困难,拿地回归理性;另一方面,地块“门槛”抬高,严控住宅容积率2.0,房企利润空间遭挤压,导致石家庄土地市场加速“降温”。

看点三:品牌房企拿地放缓 国企成摘地主力

2021年,石家庄土地市场中品牌房企参与拿地的寥寥无几,仅有保利、融创、中冶、恒大四家,且均为“老面孔”深耕。在融资环境持续收紧的环境下,为保持现金流安全,房企拿地态度变得尤为谨慎。

从拿地数量来看,保利以5宗地名列榜首,拿地区域以桥西区为主,其中,保利接手的保晋南街改造项目在2021年进展迅速,异地安置地块项目保利阅云台已经入市,另有2宗保晋南街地块成功出让。此外,还有保利城后期地块以及经过74轮竞价斩获的藁城区天意热电厂地块,项目案名为保利锦上,预计2022年入市。

另外,融创斩获北豆改造地块,融创公园壹号已于2021年年底开盘;中冶拿下东良厢改造二期地块,中冶德贤御府已获四证,即将入市;恒大摘得永安街改造金世界三期项目以及鹿泉区六街村改造地块。

本土房企中,润江、东胜、厚德表现较为亮眼,其中,润江摘得原新华中学地块(润江云樾)、博达彩钢厂地块(润江云时代),东胜摘得棉五生活区改造二期(东胜天御)以及棉五生活区改造匹配地块,厚德斩获三宗七街村改造地块。

值得注意的是,石家庄自2021年进入城市更新阶段后,房地产市场也正在经历“大变局”。国企在房地产领域逐渐发力,隶属于市地产集团的石家庄市城市更新有限公司先后拿下石煤机地块、南位集中安置区,诸如祥云国际、省测绘局宿舍等项目的“接盘人”中也出现了国企的影子,同样,在城中村改造高品质示范区项目等城市更新项目中,国企也扮演着重要角色。

从目前已经确定的石煤机地块、南位集中安置区等项目的规划来看,项目不仅仅是着眼于建设住房,而是站在更广阔的视角,凸显公共服务功能。在存量市场加速来临的背景下,石家庄房地产市场迎来了“国字号”时代。

看点四:城中村改造集中入市 解遗项目发力补证

城中村改造向来是石家庄房地产市场的“主力军”,也是推进城市面貌改善的一项突破口。

2021年,石家庄主城区共有11大城中村改造地块入市,成功出让的地块涵盖北豆改造、东良厢改造二期地块、二十里铺改造、小安舍改造、东兆通改造,另外,赵村改造、西三庄改造、西京北改造地块因故停拍,西兆通改造、三教堂改造、张营改造流拍。

除此之外,2021年石家庄确定了9大城中村改造试点项目,分别为:店上、西庄屯、十里尹村、西简良、高柱、前太保、方村、东京北村、宫家庄村,目前部分项目已经开始实施拆除作业,预计会陆续出现在2022年的土地市场中。

随着石家庄楼市严查力度加大,在解遗风暴中,“先上车后补票”的项目完成土地手续也变得愈发迫切。

据统计,2021年石家庄共计10大项目完成补证,包括北国商城西区、天颐佳苑、盛杰玫瑰园、学府名城、华域城、西城国际、金石大厦、宝鼎世嘉、城南春天、水岸璟园。其中,学府名城和宝鼎世嘉为石家庄烂尾楼整治项目。魔方青年墅、公园城、昶昊悦府、西美花街、米氏e家天下5大项目虽然进入土地市场,但都以补证失败告终。

另外,多宗地块为项目后续新地块入市,分别为保利城、藁城天山熙湖、国仕山、盛紫中央公园、天洲视界城(天洲十里长安)、厚德福城。

看点五:2022年15大新项目值得期待

除了补证项目外,还有不少地块所在项目尚未入市,这些待入市项目将成为2022年的楼市“新血液”。搜狐焦点汇总了2022年值得期待的15大项目,既涵盖了市属国企,保利、中冶等央企,润江、嘉实、东胜、鑫界等本土实力房企也在其中。

石煤机地块堪称2021年度石家庄土地市场中“最受瞩目地块”,从地块控规方案公示,到挂牌出让,再到开工建设,这宗重磅地块的关注度持续拉高。目前, 石煤机项目一期的准备工作已经就绪,即将开工建设。

深耕石家庄十年的保利依然在“攻城略地”,2021年重金加仓的保晋南街改造地块和藁城区天意热电厂地块项目保利锦上有望在2022年面世。

中冶大手笔布局的东良厢改造二期项目中冶德贤御府,已获四证,目前项目示范区已接受咨询。

2021年年底,嘉实地产斩获了关注度极高的石药中诺中润地块,该宗地位于长安区二环内,交通、配套等优势显著。

除此之外,润江新华中学地块项目润江云樾、博达彩钢厂地块项目润江云时代;荣盛星湖国际花园北区地块项目;东胜棉五生活区改造匹配地块项目;鑫界地产在桥西区二环内的新地块项目,有望打造为高端改善;宝居地产的东兆通改造项目;南海集团斩获的二十里铺改造地块项目;河北筑谦在新华区的北二环装饰城地块项目;河北轩溢的新客站旁项目恒润嘉苑;河北璟建的大天力地块项目等,都有望在2022年亮相。

整体来看,以本土房企项目居多,主要集中在桥西区、长安区、新华区,这也预示着2022年的楼市热点将主要集中在这三大区域。其中,有近半数位于二环内,预计将打造为改善类产品。从地块规划及目前已经公示的项目信息来看,大部分项目都规划有教育配套,少数还将自建商业以及公园等。

总结:回顾2021年,疫情、国土空间规划调整、三道红线相继接棒,将石家庄土地市场打入“寒冬”,成交量、成交金额“断崖式”下跌,土地出让活动也大多“风平浪静”,底价成交成为主流,甚至是一而再、再而三的流拍或中止出让。

如今2022年已经到来,预计今年将有大量城市更新项目地块流入土地市场,国企将成为拿地主力,此外,烂尾楼整治名单中的问题项目,也将陆续补证。石家庄土地市场还会带来哪些惊喜?我们拭目以待!

附:2021年石家庄各区土地成交详情

(备注:以上地块信息不包含工业用地。)

责任编辑:谢玛娜

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