最近，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中最受关注的是第12条：允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用途，调整之后用水用电用气价格应当按照居民标准来执行。

当看到这条消息的时候就联想到了，是不是可以花最少的钱买到和70年产权一样的房子了。那么到底该怎么去理解。今天我们一起和克尔瑞石家庄首席分析师回洁钰来聊一聊

孔主播：现在这样的信息释放了什么？

回洁钰：这次里面也是提到了商业用房在不改变土地使用年限不改变容积率的情况下，可以转变为居住用地，这个应该是对于现有的商业地产相对来说库存比较大的情况下，给到了一个比较好的解决方案，另外就是为住房租赁市场提供更加充足的房源，目前现有的住房租赁市场不是很充足，那么将更多的商业地产，包括公寓以及一部分可以居住的写字楼改造成为租赁住房给予了一定政策空间。应该说在前商业用地，尤其是2010年之后土地市场相对来说已经是非常规范了，这一次通过这个政策的规定，给予了灵活转变的空间，所以说这个政策应该说对于住房租赁市场包括商业地产去库存都产生了正面的积极影响。

孔主播：那是不是像大家理解的那样，就是商业地产就成为住宅了呢？

回洁钰：首先不能这样简单的理解，我们看到这个政策给到了两个限制性的条件，一个是土地使用的年限和容积率不变，以前的商业地产土地使用年限是40年，而容积率相对于住宅要更高一些。那么现在是不改变这两项的基础上可以允许将商业性质调整成居住用地。其次，这项政策规定，调整后用水用电用气的价格按照居民的标准来执行，另外还有就是改变后不得改变原有的防火分区，包括消防施舍必须保持完好。所以说这几个限定性条件是要提醒购房者注意的。

孔主播：其实还是原有的性质没有变化，只是在民水民电等方面给大家行了个方便。

回洁钰：我们还要看到两点，首先是转让的税费进行了调整，原有的税费比较高，现在根据国家政策有所下调。其次这个政策是国务院出台的政策，政策里面是要求各个地方根据当地的情况来出台相应的政策。

我们看石家庄其实早在前年就出台了，其实我们要提醒购房者的是，国务院的政策在全国是一个方向性的指引，但各地要根据实际情况进行一个限定，从目前来看，石家庄当地的政策对国务院的政策进行了一个微调，比如说，民水民电民气要考量到项目所在的位置，另外商业用地改成居住用地的话是有一定条件的，石家庄的要求是对于非商业核心区的商业地产是可以通过有限制的限定条件来进行变性的要求。第三点是变性的总量有上限，不能达到总项目的一定比例（30％——40％）。还有一点是，我们的商业地产的性质转变是要求还没有进行建设的土地，可以在政府的规划之下进行转变，也就是说对现在已经建成的商业地产转住宅用地来说，目前还没有先河。所以说对于购房者来说一定要参考石家庄当地的政策。

孔主播：刚才说到了非商业区的，比如现在的“远洋”打出来的就是民水民电，那么是不是可以理解就是因为在非的商业街区就可以民水民电呢？那么中山路沿线要是按照现在我们当地的政策就走不了民水民电的政策了

回洁钰：现行的石家庄商业地产去库存的政策在目前还有明确的文件是可以废止的，另外商业核心区的判定目前也是一事一议的态度，并非一刀切。从目前的情况来看，政府对于二环沿线的商行也地产实际上已经有了调规的情况出现。目前可以看到一些新的地段有的是商业用地，已经转变成了住宅用地，其实在有比例的进行调整。

孔主播：刚才说到了，二环沿线的一些商业用地转成了住宅用地，土地使用年限40年还是不变的吧？

回洁钰：土地年限是不进行改变的，容积率也是不进行改变的。对于还没有进行建设的地块还说还可能进行一个调整，但是对于已经建设的目前石家庄的政策是不能进行调整的。

孔主播：刚才也提到在2010年之前，有一部分的土地就是商业用地，但是房产本却认定是住宅。那么这次不动产登记把这样的房子也全部认定为了住宅。俺么是不是没有建设的商业地产和2010年之前的这种情况一样呢？

回洁钰：不能一概而论，因为在2010年之前，石家庄包括全国的土地市场其实并不规范。石家庄当时有很多科教用地、商业用地，甚至有划拨用地建设的住宅，它的土地性质和房产的性质完全是不匹配的。2010年之前的房产购买的时候按照住宅来判断，并不用担心进行税费的征收，但是2010年之后的房产，凡是在商业地产去库存这个政策的，可能会有类似的情况出现，但是政府对这类房产的审批是非常严的。所以说对于购房者来书哟，现在石家庄的现行政策是对于没有建设的项目还有有调规的可能吗，但是已经建设的项目目前还没有调规案例出现。

那么很多人就要问了，是买还是不买商业地产的房子呢

房子是用来住的，只要是住什么都可以。商业项目有它的优势，比如说地理位置好，交通便利、价格便宜等。而现在还能民水民电，提醒大家，要正确理解政策的初衷，那就是绝不是帮我们用便宜的价格去捡一个大便宜然后去炒房。政策的出发点始终没有变，那就是——房子是用来住的。