2021年第11周市场报告综述

市场喜忧参半喜在交易渐活忧在房贷收紧

当周的石家庄市场，喜忧参半，喜在明处，忧在未来。继此前一周恢复正常秩序后，当周石家庄市场交易规模维持稳中有升态势，普通住宅成交规模超过10万平方米，且当周有加推新房源项目数量增至11个，尽管由此产生的商品房有效供应规模有所下降，但项目数量增加显示出房企和项目积极入市的意愿。

尽管开盘销售等重大节点的关注度下降，房企和项目将更多注意力放在了平销阶段，放在了项目的长尾效应中，但新增供应充盈市场，为吸引购房需求回归售楼场所创造了条件。有声音，总比没有声音要强得多。

不过，市场隐忧已经浮现。结合当周多个项目反馈显示，石家庄市场已出现明显的住房贷款收紧趋势，预计在4月，新增住房贷款利率将有所上升，并将回升至5%以上水平。

此外，多家金融机构已表示，其住房贷款审批和放款速度将放缓，少数金融机构短期内没有额度。这种变化已经传导至交易端，并成为销售人员在影响购房需求决策时的重要推手。决策层亦已释放出明确信号。可以预见的是，金融政策的收紧将使市场获取涉房贷款的难度加大，并对购房需求的积极性产生挫伤作用。

目前尚未明确，以石家庄为代表的省会及以上城市，能否在规模受到限制、放款受到管控、利率受到指导的当下和未来一段时间，在获取涉房贷款时有所倾斜，但考虑到2020年石家庄市场规模达到历史峰值，住房贷款利率稳中有降功不可没，2021年石家庄市场能否维持在700亿元以上规模，显然存在较大变数。加上当期二手房交易普遍低迷，换房需求能否得到持续释放，已经蒙上一层阴影。

政策面

房地产贷款收紧信号明确石家庄住房贷款利率已稳中有升且放款力度收紧

与往年相比，2021年全国“两会”显示，决策层对房地产市场表态无甚亮点，但对政府兜底、保障基本居住需求的保障性住房和共有产权住房放在了更高位置上，显示出2021年将对这两项房产的供应加大政策和供应的支持力度。当前共有产权住房供应较为活跃的城市系北京等焦点城市，2021年则有望扩容。当周决策层向市场释放将收紧房地产贷款的明确信号，结合当周石家庄市场已明确显现出住房贷款利率稳中有升，放款力度有所收紧迹象，将对包括石家庄在内的全国房地产市场，特别是对购房积极性将产生负面影响。

国家发展和改革委员会：国家发展和改革委员会副主任宁吉喆：要切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，缓解新市民、青年人住房困难。

中国人民银行：中国人民银行上海总部《2021年上海信贷政策指引》：金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，严格执行差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求。要加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性。切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

北京将新增竞建高品质住宅出让规则在“重调控”与“稳品质”间寻找平衡

与此前以上海、杭州和深圳为代表的焦点城市出台和调整当地调控政策，对可能滋生炒房投机行为的“假结婚”、“假离婚”、“伪造优先资格”等行为进行严厉打击不同，对平抑焦点城市的市场预期上，当周以北京、上海为代表的焦点城市则明确将扩大商品房供应力度。此外，北京宣布，将新增“竞政府共有产权份额”、“竞建高品质住宅”等土地出让规则，实则对此前因调控加大限竞房供应力度，导致房屋品质大幅下降并引发争议的“反正”，也是在“重调控”和“稳品质”之间寻找平衡。

北京市：北京市住房和城乡建设委员会：构建“房地联动、一地一策”机制，房地产精准调控向纵深推进。计划根据不同地块具体情况，设定不同的土地竞买或房屋销售条件，如设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例、执行差异化税收信贷优惠政策、制定优先购房顺序等，将房地产调控落实落细到每个地块，并不断丰富和完善政策工具箱。其中，引入竞高品质住宅方案，是对标建设国际一流的和谐宜居之都目标，切实推动住房品质提升。

上海市：市场消息称，上海市房屋管理局将上市一批新建商品住房，已完成价格备案，涉及33个项目，面积约106万平方米，共10006套，分布在浦东、宝山等11个区。这批房源大部分系刚需项目，单套面积100平方米以下占比约75%，30个项目备案价格低于6万元/平方米。

山东省青岛市：山东省青岛市政府《关于进一步深化户籍制度改革的意见》：取消原有单套商品住宅城区（市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区）90平方米以上、新区（青岛西海岸新区、红岛经济区、即墨区）60平方米以上面积限制，实现在青岛市取得居住性质的合法产权型房屋人员（含已办理房屋转让合同网签备案）及其近亲属即可办理落户。

江苏省无锡市：江苏省无锡市自然资源和规划局《关于无锡土地市场公开出让挂牌文件中的有关解读》：竞拍公司需承诺除该竞拍主体公司外，无“母公司及母公司其他下属控股子公司”，或“我公司（该竞买人）下属控股子公司”参与竞拍，违反者将一年内禁止进入无锡土地市场。

市场专项整治行动频率力度上升对售房购房行为均有管控

因各地市场逐步恢复正常秩序，地方政府对房地产市场采取专项整治行动，其频率和力度显著上升，尤以焦点城市为甚。除对售房行为管控外，对购房行为的管控力度加强，焦点城市对购房资格审查的力度有所加大，防止炒房投机行为进入市场。市场专项整治行动已成为常态化动作，对市场有短期震慑作用，但对市场预期则有长期发酵效果。

安徽省合肥市：市场消息称，安徽省合肥市住房保障和房产管理局、市场监督管理局联合召开房企、经纪机构约谈会：要求各房企及经纪机构不得捆绑搭售、价外加价，认真贯彻“房住不炒”政策，落实市委、市政府“遏制扰乱房地产市场乱象”决策部署，共同维护市场秩序。要严格执行明码标价制度，不得在标价之外加价销售，不得收取任何未予标明的费用，不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。严禁企业及员工通过收取“号头费”、“捆绑搭售车位”等任何形式加价或变相加价销售。要立即开展自查自纠，自觉抵制市场乱象，严格落实主管部门提出的整改要求。要坚持守信之道、品质之道，自觉诚信经营，遵守行业规则。要切实加强企业内部管理，制定相应措施，杜绝企业员工参与炒卖“房号”等违法违规行为，共同营造健康有序的市场新生态。

浙江省湖州市：浙江省湖州市住房和城乡建设局《加强中心城市商品房预售管理有关工作》：对在售项目不予上调备案价格，对分期预售的项目，续批预售价格备案不得高于前批次备案价格。

广东省深圳市：广东省深圳市住房和建设局《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》政策解读：要求房企、经纪机构对购房人的身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料，以及购房人社会保险或个税清单材料、收入证明、征信报告、购房款来源、近一年及以上的银行流水单、购房人收入状况等进行严格核查。

海南省海口市：海南省海口市宣布，自3月起在全市范围内联合开展为期一年的房地产市场整治活动，先由各房企进行自查自改，海南省海口市住房和城乡建设局联合各执法部门成立6个排查整治工作组，重点对在建、在售以及群众投诉举报较多的商品住宅项目违法违规行为开展排查整治。

城市面

建筑风貌新政出台影响新项目

关键词：建筑风貌

石家庄市政府《石家庄市建筑风貌控制管理技术导则》：

（1）沿城市主要道路和城市快速路的高层建筑，连续等高一般不超过3栋，高差宜不小于较高建筑的1/5，并体现韵律感。

（2）住宅建筑除历史遗留项目外，建筑高度不得超过80米。新三区还应根据城市设计严格管控建筑高度，与中心城区形成差异化城市景观。同一街坊内禁止出现建筑高度高差悬殊、比例失态的“高低配”。

（3）位于现状成片多层居住区的住宅项目，在出具规划条件时，宜合理控制建筑强度，建筑高度宜按不超过周边既有建筑两个层次进行控制。

（4）严格控制建筑面宽，沿城市主要道路禁止出现超大面宽、视觉封闭的“大板楼”。住宅建筑面宽：建筑高度≤36米，面宽≤60米；建筑高度>36米，面宽≤45米。

（5）严格控制沿街住宅建筑高厚比，沿南北向主要道路高层住宅建筑，应避免出现过细、过薄、比例失调建筑形态，沿街宜布置多层建筑、塔式高层建筑或采用单元高低错落等手法。布置板式高层住宅建筑高度≤54米，高厚比宜54米高厚比宜<6:1。

（6）鼓励建筑底层架空，作为公共休闲、交通、绿化等公共开放空间，架空部分建筑面积不计入容积率，但绿化空间不计入绿地率。公共建筑架空净高>4.5米，建筑建筑架空净高>3.9米。

（7）建筑色彩选择应遵循“低彩度、高明度”或“高彩度、低明度”原则，城市建筑主体色为“米白”、“暖灰”、“浅驼”，辅助色为“深灰”、“深咖”、“砖红”。一般性建筑禁止大面积使用高饱和度原色。

（8）新建建筑以现代简洁风格为主，不应采用古典欧式建筑、仿古建筑，避免过多建筑符号堆砌和繁琐立面装饰。

（9）住宅建筑地下储藏用房设置采光窗井的，应控制在距建筑外墙1.2米范围以内。

（10）当采用连廊户型时，连廊宜采用玻璃挡板，并合理控制连廊凹进距离，强化连廊与交通核的形体完整性。

（11）商业综合体裙房高度一般不多于5层，且不应高于27米，屋顶应设置休息平台或屋顶花园。

（12）禁止手法单调、简单低劣的建筑设计，应注重细部处理，通过对建筑檐口、线脚、窗套等构件的重点设计，及墙面分格、材料交接的精细化设计，体现精致感和工匠精神。禁止使用普通涂料等低品质装修材料，鼓励使用具有品质感的干挂幕墙体系。

[焦点研究：尽管建筑风貌新政当周公布，但执行已有半年之久，且近期多个项目受此政策影响。其中，除严格限制项目内规划“高低配”外，对面宽也做了严格限制，将对自2020年以来深受市场欢迎的“大面宽”产品产生较大影响。不过，新政对规划架空层的项目给予鼓励和支持的态度，并对项目外立面形象、色彩，以及建筑设计细节进行严格要求，将对新项目产生导向影响，近期部分新项目已出现架空层设计，且用于项目公共空间，令市场耳目一新，这类现象和趋势还将涌现。]

其他：

1、[关键词：社保]石家庄人力资源和社会保障局：石家庄电子社保卡签发300.43万张，实体社保卡持卡人数1052万人。

2、[关键词：中央商务区]：中央商务区体育馆项目正筹备并将启动，项目位于中央商务区北区中央公园西北角，规划支路以东、解放西街以西、宁安路以南，面积6004平方米，建筑面积4318平方米，其中，地上建筑面积2300平方米，地下建筑面积2018平方米，含游泳、健身、休闲、羽毛球馆，以及公共卫生间等功能。

区域面

鹿泉区城镇开发边界寻求扩容

鹿泉区：寻求扩大发展空间并破解南北不平衡问题

鹿泉区召开城镇开发边界及建设用地规模等关键指标座谈交流会。石家庄市自然资源和规划局副局长滕斌：着力解决历史遗留问题。中共鹿泉区委副书记、区长刘丽香：希望给鹿泉留足发展空间，破解南北发展不平衡等问题。

[焦点研究：鹿泉区土地市场尚未完全恢复，但市场消息称，2021年鹿泉区供地规模将显著上扬。当前制约鹿泉区土地市场和房地产市场正常开发秩序的因素是国土空间规划尚未完全确定，城镇开发边界尚未完全划定。鹿泉区城镇开发边界受制于两项限制，即东侧的主城区城市开发边界，以及西侧的生态红线。综合当前消息，上级决策层认为鹿泉区须解决历史遗留问题，应系西部山前多个项目留存的开发问题。鹿泉区则希望留足开发空间，显然对当前的开发空间无法接受。此外，鹿泉区提出须“破解南北发展不平衡”问题，则将对北部发展水平不佳的鹿北新城和南部的寺家庄片区有一定影响。]

其他：

1、[关键词：桥西区中海]位于城角街以东、新石中路以北原职教中心地块的中海叁號院项目获取用地规划许可证。项目用地面积64662.036平方米，其中道路地9713.143平方米，实用地54948.893平方米，含幼儿园用地2520平方米。

2、[关键词：裕华区医疗配套]裕华区行政审批局公示石家庄市排名前列医院重大疫情救治基地项目环评报告，项目位于建华大街以东、仓丰路以北，石家庄市医院赵卜口院区内。

3、[关键词：裕华区市场整治]裕华区住房和城区建设局公告预警，辖区内石家庄摩阁房地产经纪有限公司、石家庄妙林房地产经纪有限公司不具备提供房产经纪服务资格。

4、[关键词：鹿泉区项目规划]鹿泉区行政审批局就海山华府A区社会稳定风险评估征求公众意见。项目位于鹿泉区获鹿镇一街村，规划用地面积41488.9平方米，建筑面积110936平方米，其中，地上建筑面积76246平方米，地下建筑面积34690平方米，主要建设11栋住宅楼、1栋配套公建、1栋地下车库，同时配套建设大门及门卫、配套室外设施。

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执笔：樊晓璐、张泽康

审核：回洁钰

部分信息：搜狐焦点石家庄站

院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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