2021年第2 8 周市场报告综述

市场转淡亮点频现 房企后市隐忧凸显

结束了半年交替冲刺销售任务的快节奏和高频率，当周的石家庄市场活跃度显著下降，表现在交易规模亦显著下降。根据焦点研究院的统计，当周石家庄市场仅两个项目开盘销售，且均非全国性房企开发项目，这也导致当周本地房企的市场占有率有所上升。不过，当周开盘销售的两个项目，均取得了较好的去化效果。绿城慧园凭借其相对优渥的地段，以及在老旧小区集中的片区内集中兑现改善需求，加上与草场街小区南校区一墙之隔的“优势”，去化出色。祥聚拾光则通过相对较低的成交价格，以及区域市场极有竞争力的性价比表现，吸纳首置刚需释放。尽管市场交易规模有限，但部分项目依然能够在有限的市场空间内，凭借鲜明的项目亮点博得一方天地。

当周全国性房企处于调整阶段，但随着万科翡翠书院四期项目进入市场，新的供应和推售高潮即将到来。不过，留给房企的隐忧逐步凸显。根据焦点研究院当前掌握的情况，石家庄正在对当地顶层政策进行调整，涉及地块规划调整，容积率和建筑风貌管控从严，并涉及到国土空间规划，政策到位时间难以预计。受此影响，自4月以来石家庄房地产开发用地交易暂停尚未结束，或延续至年底。这将影响到房企石家庄土地和项目储备的稳定和可持续，并影响房企在石家庄的销售业绩。近期部分房企转向省内其他城市寻求拿地机会。尽管二级土地市场交易亦有空间，但建筑风貌管控从严对项目的影响难料，令这一市场形成了极强的不确定性。对于2021年下半年石家庄市场趋势的分析与展望，敬请关注焦点研究院将在7月中下旬发布的《2021年石家庄房地产市场年中报告》。

城市面

城市规划开发政策细节逐步落地

关键词：建筑风貌 容积率

中共河北省委常委、石家庄市委书记、市委全面深化改革委员会主任张超超主持召开市委全面深化改革委员会第十一次会议，审议通过《石家庄市居住区建筑风貌与容积率联动创新办法》：扎实做好居住区建筑风貌与容积率联动创新工作。要切实抓好城市规划设计，主动对标上海、深圳等现代化国际大都市，大格局、大手笔、大魄力做好城市风貌设计。要充分发挥制度刚性作用，强化建筑风貌容积率对建筑设计的指导约束，坚决避免城市成为“万花筒”。

焦点研究：根据焦点研究院当前掌握的情况，石家庄新供应住宅用地容积率将被严格限定在2.0以内，实际容积率限定在1.8以内，并保留0.2用以建筑风貌管控。对建筑风貌和城市形象的审批力度也将增强，房企和项目将面临更为严峻的项目审批压力。容积率限定对房企进行项目测算构成了较大压力，也影响房企对石家庄市场的一定预期。

关键词：原工业企业地块开发

石家庄市政府《推动老工业城市工业遗产保护利用、打造“生活秀带”工作方案（2021-2025年）》：协调棉一遗址等企业旧址及相关历史资料保护和申报工作。加大对华北制药厂等工业遗迹的保护力度。对搬迁后的老工业企业进行修复性设计和改造，推动工业遗迹与现代商务融合，改造利用老厂区、老厂房、老设施发展文化创意园区，开展以工业遗产为特色的文化创意活动，规划设计主题公园、大型浮雕墙、标志性景观等。重点提升华药医药博物馆展示展览功能，加快石家庄国棉一纺织工业博物馆建设。以石家庄中央商务区建设为契机，依托老火车站、正太饭店、大石桥等历史遗存，打造具有鲜明地域特色的“城市客厅”，守护好“火车拉来的城市”工业历史文脉。鼓励土地使用者在符合规划前提下，优先利用现有工业闲置土地、厂房、设备等资源，通过厂区改造、内部用地整理等途径，提高土地利用率，切实降低工业遗产保护利用成本。在符合规划、不改变用途前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

焦点研究：根据焦点研究院当前掌握的情况，原石钢厂区地块、原华药厂区地块、原焦化厂厂区地块、原石药中润厂区地块，以及早已搬迁腾退的原棉一、棉二厂区地块，其既定规划将大规模调整。调整后，上述地块既有的住宅用地比例将显著下降，同步将调增城市配套，包括教育、医疗、养老，以及日常购物功能，并就部分地块所在区域和地段，规划城市级或区域级商业。此外，原石钢厂区地块、原华药厂区地块和原棉一、棉二厂区地块，则将根据地块现状，保留工业遗迹，并在后续开发中综合规划，形成有历史特色的文化设施和商业设施。由于上述地块规划调整将联动国土空间规划，从当前来看，在2020年已修编并初步完成的石家庄国土空间规划正在进行进一步调整，各地块规划变动也将依据国土空间规划完成。这也就意味着，上述地块的规划调整无法一蹴而就，其规划公布到可进行城市和房地产开发的地块挂牌出让，周期将比较漫长。

关键词：中央企业城市开发

石家庄市政府与中国铁建签署战略合作协议，将就市政基础设施、周边路网、轨道交通、片区开发等领域，深化双方战略合作。

焦点研究：此前，中国中铁、中交集团已与石家庄市政府签署战略合作协议，加上此次中国铁建签署的战略合作协议，石家庄在城市开发方面引入的中央企业已有三家。根据焦点研究院当前掌握的情况，中国铁建参与城市开发的模式，与其在保定参与城市开发相似，其中，片区开发将成为其房地产业务扩张的重要机会。

关键词：快速环线

中共石家庄市委副书记、市长马宇骏赴省交通运输厅进行对接洽谈：形成主城区外围快速环线，解决国省干线公路货运车辆过境主城区及组团城区问题，减轻过境大型车辆对城市环境的影响，构建高效快捷的综合交通路网体系。

焦点研究：大型车辆过境对城市环境和交通情况有负面影响，此前规划“四环路”，即以新赵线-南迁衡井线-京赞线-338国道组合形成环城公路，将大型车辆移至四环路运行。综合此前焦点研究院的判断，在河北支持省会发展政策中，形成主城区外围快速环线为地面交通规划重要内容，政策出台为四环路规划落定创造条件，但四环路当前是否在石家庄国土空间规划中的城市规划中，仍存在变数。四环路规划对三环外城市规划与开发有积极影响。

关键词：滹沱河生态经济带

石家庄市《关于支持新一代电子信息产业和生物医药产业率先突破的若干措施（试行）》：石家庄市已编制《滹沱河经济带发展规划》，推动实现“拥河发展”，鹿泉区和高新区、石家庄经开区位于滹沱河经济带核心区，是新一代电子信息、生物医药发展集聚区，着力打造新一代电子信息、生物医药产业发展样板区和示范区。统筹全市污染物排放总量，为生物医药企业制剂产品必要的、亟须的特色原料药项目建设开辟绿色通道，在项目环境影响评价等相关要素审批方面依法依规给予支持。

焦点研究：综合焦点研究院当前获取的信息，《滹沱河生态经济带发展规划》已进入编制阶段，鹿泉区、高新区和经开区已列入其中，另应有正定县和正定新区列入。滹沱河生态经济带规划应系以产业规划为基础，城市规划为主体，且石家庄已选择新一代电子信息和生物医药作为率先突破的两项产业，依托鹿泉区、高新区和经开区既有两项产业基础，成为滹沱河生态经济带的核心。这对于鹿泉区、高新区和经开区沿河板块有积极影响。

其他

1、关键词：能源

中共河北省委常委、石家庄市委书记张超超主持召开市委专题会议，研究全市能源结构调整工作：大力推进“外电入石”战略。

2、关键词：营商环境

中共石家庄市委副书记、市长马宇骏主持召开市优化营商环境专项领导小组排名前列次全体会议：优化营商环境是2021年的“一号工程”。

3、关键词：交通

中华大街（裕华路至槐安路）提升改造通车。

区域面

1、关键词：栾城区

《石家庄市栾城区“大棚房”问题专项清理整治行动“回头看”方案》，对以设施农业为名占用耕地违法违规建设与农业发展无关的设施，在农业大棚内违法违规占用耕地建设住宅、餐饮、娱乐等非农设施，以及农业大棚看护房建设面积严重超标准进行排查整治。

2、关键词：赵县

赵县正规划隋桥古镇项目。西安复兴文明文化旅游（集团）有限公司负责项目规划设计。

土地面

土地成交： 8宗地块成交 含1宗住宅用地系北邑项目回迁房划拨用地

商品房市场

市场营销动态：房企项目营销动作减少市场转淡 房企可售项目储备规模下降

1、万科翡翠书院：项目四期149平方米三室两厅两卫洋房样板间开放。

2、云杉溪谷：洋房、别墅等低密度住宅区域销售案名确定，即“云山赋”。

3、绿城御河上院：项目实景园林开放。

焦点研究：近期石家庄房企和项目营销动作有所减少，导致市场活跃度显著下降，反映在普通住宅的交易规模上，也呈现出显著下降的状态。不过，房企和项目正在为下半年的供应和推售做准备。万科方面，除福美万科翡翠四季待现场展示面投入使用前，仍采用外场异地销售形式外，其最后一个待售项目万科翡翠书院四期项目即将进入市场。融创方面，货值比较充足的在售项目以融创中心和融创未来中心为主，这两个项目将成为融创在2021年石家庄市场销售规模的首要支撑。龙湖方面，既有龙湖天璞和龙湖天奕项目的可售货值也比较充足，加上位于经开区的新项目作为储备，销售规模有望进一步上扬。

保利方面，位于桥西区的保利阅云台和位于西山的保利陇堂里院两个项目将入市，与保利城共同组成下半年的主要供应。反观其他房企，可售货量储备情况参差不齐。更为重要的是，根据焦点研究院当前掌握的情况，2021年内，二环内可通过公开市场供应住宅用地的可能性正逐渐渺茫，二环外恢复住宅用地供应的时间也待定，这种局面何时缓解尚无明确时间表，甚至可能延续至2022年上半年。因此，房企在石家庄市场将面临“可售货量初步减少、土地储备短期内难以补充、销售难以为继”的问题。部分房企已转入省内其他城市寻求获取地块的机会，首次影响，近期房企对邯郸市场表现出较强的兴趣，也在寻求进入保定市场的机会。

免责声明

本报告由焦点研究院提供，仅供本机构客户使用。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，所提供信息均来自公开渠道。本机构尽可能保证信息的准确、完整，但不对其准确性或完整性做出保证。

本报告所载的资料、意见及推测仅反映本机构于发布本报告当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。

市场有风险，投资需谨慎。本报告中的信息或所表述的意见仅供参考，不构成对任何人的投资建议。

投资者不应将本报告为作出投资决策的少有参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断，本机构、本机构员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。

本报告版权仅为本机构所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本机构同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“焦点研究院”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自引用、刊发者承担。

本机构对本免责声明条款具有修改和最终解释权。

执笔：樊晓璐 张泽康

审核：回洁钰

研究机构：焦点研究院

院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

特别发布：搜狐焦点

本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。