2021年第38/39周石家庄房地产市场报告综述

成交效率大幅下降 需求情绪跌入冰点

全国市场的弱势表现，令当前石家庄市场的弱势表现有了背景和基础。但当前石家庄购房者观望情绪的极度浓厚和积重难返，则令市场交易短期内回升的可能性愈发渺茫。当期石家庄市场多个项目开盘销售或加推新房源，房企和项目的普遍反馈是，交易活跃度下降幅度非常显著，表现在认筹效率下降，认筹规模萎缩，认筹转化成交的效率从2020年仍有90%，下降至当前不足50%，并倒逼房企和项目的成交转化预期从60%降至50%以下。当前制约市场的因素较多，政策层面从严从紧的态势未改，房企受“三道红线”影响，购房者受市场环境、前景预期和住房贷款利率上扬的现实影响，金融机构受房地产贷款集中度管理制度影响，项目销售的各个环节和可能影响成交效果的各个方面全部被覆盖，购房者预期转淡没有转圜余地，只能被逼入观望的境地。

我们认为，第四季度石家庄市场的价格竞争将更为激烈，且将超越石家庄市场历史上的各个阶段，且二环内项目加入以价换量的主观性和积极性较以往更强，市场已不存在可置身事外之地。但反过来，采取以价换量措施的房企，其品牌影响力将受到挫伤；采取以价换量措施的项目，其项目品质和施工质量也将受到不同程度的负面影响。上述结果都将在未来的石家庄市场逐步显现。此外，至2022年初，石家庄房企格局还将有新一轮洗牌，部分房企将明确暂时或在较长时间内退出石家庄市场；本地房企方面，则因销售端遇阻，开发端难以适应新的城市规划和开发规则，亦将有退出市场现象，本轮洗牌将贯穿全年市场。

城市面：人口结构和投资萎靡两项压力

关键词：滹沱河生态经济带

中共石家庄市委专题会议，研究滹沱河生态经济带发展规划： 

1、着力在二环内做“减法”、在二环外做“乘法”，进一 步拉开城市发展框架，促进滹沱河区域生态、产业、文化、 景观的协调发展。

2、把规划编制工作与全市国土空间总体规划有机结合起来， 合理优化空间布局，拓展城乡发展空间。

3、引导城市新兴功能向滹沱河沿线聚集，努力实现核心区 域的重点突破、拓展区域的稳步推进。

焦点研究：滹沱河沿线产业功能确定，鹿泉区一段为“新一代信息技术产业拓展区”，新华区一段为“文化创意区”，长安区西段为“中央活力区”，长安区东段为“新业态新模式孵化区”，当前为藁城区、未来或划入高新区一段则为“设计研发区”。这显示出滹沱河生态经济带规划应为产业主导，城市功能有所涉及，但将集中在长安区西段，且开发强度势必受到限制。

关键词：人口结构

石家庄市政府第三次常务会议：当前我市人口发展的内生动力和外部条件均发生了显著变化，人口年龄结构不均衡、人口增长势能趋于弱化、人口老龄化程度加深，需要持续优化人口结构。

关键词：固定资产投资

中共石家庄市委专题会议：2021年以来，石家庄市固定资产投资增速持续落后，赵县、深泽县、晋州市、新华区、赞皇县等县、区固定资产投资降幅较大，对全市影响较大。要推动第三季度固定资产投资降幅明显收窄，10月底实现由负转正，确保第三季度好于上半年，确保完成或超额完成全年目标任务。

关键词：道路交通

1、石家庄市住房和城乡建设局：2021年底前将打通20条城区规划路，预计新增道路16.3公里，并新开工建设14条城区规划路；2022年计划打通36条城区规划路，含仙台街（信工路至仓盛路）、天桂中街（绵河道至兆通南路）、城角街（育新路至南二环路）、新石南路（石铜路至西二环）、济河道（兆通中街至杜庄街）、天河路（天山大街至天桂中街）、绵河道（天桂中街至秦岭中街）、昆仑北大街（洨河大道至槐河道）、车辆厂前街（和平路至新华路）、洨河大道（太行大街至昆仑大街）、东垣东路（翟营大街至青城街）、天山大街（槐河道至石黄高速）、光华路（工人街至解放大街），以及珠峰大街北延（中山路至和平路）等14条道路，另有方兴路（封龙大街至天山大街）等22条道路。

2、石家庄市国土空间规划委员会第十五次专题会议：审议并原则通过民族路步行街规划设计方案。项目东至公里街、西至中华北大街、南至中山西路、北至民族北路，面积30公公顷，含一条主街和五条辅街形成的两个特色街区，全长1535米。

3、307复线改建完工。线路起于东三环桥处以东100米，终到天山大街相接，全长5.986公里，直接投资2.32亿元，采用双向四车道一级公路标准建设，设计速度60公里/小时。

4、三环辅道贯通南三环、东三环10处断点已全部打通并对社会车辆开放。

焦点研究：受固定资产投资增速提振需求的影响，近期石家庄项目商品房预售监管资金的提取政策有所调整，部分节点提前，以利于项目推进施工，加大投资，但对预售资金监管政策依然严格，且提振效果并不乐观。

关键词：城市更新主体

石家庄市拟将77家市属国有企业进行全面重组整合，筹建石家庄国控城市发展投资集团有限责任公司（简称“城发投集团”）、石家庄交通投资发展集团有限责任公司（简称“交投集团”）、石家庄国有资本投资运营集团有限责任公司（简称“国投集团”）、石家庄水务投资集团有限责任公司（简称“水投集团”）、石家庄文化旅游投资集团有限公司（简称“旅投集团”）等5家大型国有企业集团。此外，将石家庄市规模较大、运营独立性较强的北国人百集团有限责任公司（简称“北人集团”）、石家庄常山纺织集团有限责任公司（简称“常山集团”）并表到国投集团，仍保持其运营相对独立性，形成“5+2”市属国有企业架构。

焦点研究：根据焦点研究院当前掌握的情况，新组建的城发投集团将由此前的地产集团、城投集团等组成，综合当前信息，城发投集团将成为石家庄城市更新，特别是城中村、棚户区和老旧厂区拆迁改造项目的一级开发主体；将在10月19日挂牌出让的原石煤机地块，亦大概率作为新的城市规划和开发顶层政策出台后，石家庄城市更新的“样板项目”，由城发投集团进行开发。

关键词：原焦化厂地块

石家庄市政府与金地商置签署战略合作协议：进一步深化在产业园区、城市综合开发、体育产业运营等方面合作。

焦点研究：2020年6月金地集团曾就原焦化厂地块开发，与石家庄市政府达成合作意向，地块现场亦出现金地集团相关信息。但随着石家庄决策层更迭，以及新的城市规划和开发顶层政策有所调整，原焦化厂地块的后续开发亦产生较大变数。市场消息称，此次石家庄市政府与金地商置达成的战略合作中，仍包含原焦化厂地块，但地块最终归属尚未完全确定。由于住宅用地容积率被严格限定在2.0以内，且还要受到建筑风貌与容积率挂钩政策的影响，尽管原焦化厂地块面积824亩，开发空间较广阔，但可形成的住宅用地面积和建筑面积势必受到极大限制，再加上地块的公建配套规模显著上升，对项目的成本测算、项目规划和市场定价都将产生较大影响，这些因素都将影响地块的最终归属。

其他：

关键词：优必选招商引资

深圳市优必选科技股份有限公司华北总部项目在井陉县落地。项目面积100亩，含华北生产基地、研发中心、销售中心、结算中心等。其中，一期面积33亩，投资3.35亿元，计划2022年6月底前竣工达效。

区域面：东垣古城遗址公园正编制规划

1、关键词：长安区东垣古城

长安区正推进东垣古城遗址保护总体规划修编。

2、关键词：高新区城中村

高新区确保10月底完成南豆村拆迁。

3、关键词：高新区道路

万泉道（秦岭大街至太行大街）正建设，为高新区东西向次干道，全长833.1米，红线宽40米，投资5513.34万元。

4、关键词：正定县教育配套

正定县出台《正定县新改扩建居民住宅项目配建教育设施建设资金缴纳标准和管理使用办法》，其中，住宅建筑面积不足5万平方米的，不需要配建教育设施，应当缴纳建设资金，缴纳标准150元/平方米。达到5万平方米，但不足12万平方米的，应配建幼儿园，并缴纳配建小学和初中建设资金，缴纳标准115元/平方米。达到12万平方米，但不足18万平方米的，应配建幼儿园和小学，并缴纳配建初中建设资金，缴纳标准40元/平方米。超过18万平方米的，应配建幼儿园、小学和初中。

土地市场

商品房市场/第38周

商品房市场/第39周

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执笔：樊晓璐张泽康

审核：回洁钰

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