引言

2018年，对石家庄房地产市场而言是特殊的一年。政策层面，楼市调控持续进行，丝毫没有放松迹象；2018年5月中旬开始的楼市严查，无疑是“雪上加霜”。双重“枷锁”牢牢把控市场，楼市一度出现“无房可卖”的状态。

直到2018年末，开发企业为了冲销量、拼业绩，推出力度大于以往的优惠政策，激发了一部分置业者的购房需求。进入2019年以来，石家庄房产市场又将迎来怎样的发展走势，是当前备受关注的焦点。特别是春节假期结束后的开年市场，其“风向标”意义更为重要。搜狐焦点特别推出《2019年石家庄春节房地产市场运行报告》，用鲜活的数据说话，还原一个真实的楼市。

春节假期结束后，搜狐焦点实地探访了包括主城四区、高新区、鹿泉区、栾城区、藁城区、正定县（正定新区）在内9个区域的代表性项目，监测春节期间各大售楼部来电、到访、成交情况。这71个项目分别为：恒大御景半岛、半岛名邸二期、万科紫郡、远洋晟庭、和平阳光苑、铂宫后海、长安颐园、荣盛华府、国赫天著、高远森林城、奥冠奥北公元、真实桃园里、长安万达广场、远洋7号、润德万科翡翠公园、众里景园、绿地中山公馆、鸿锐国际、未来时间、荣盛和府、汇君城、荣盛御府、熙悦园、假日风景、星河御城、盛邦大都会五期、旭辉中睿府、中冶盛世广场、鸿昇广场、众美定制广场、瀚林甲第、天山熙湖三期、富力城、保利茉莉公馆沁香园、同祥城、想象国际、润江煦园、世界1號、东创铂悦府、燕港御灏府、天山世界之门、天山银河广场、保利堂悦、润江翡丽公馆、万科新都会、远洋福美瑾园、紫御澜湾、东城国际、绿城西山桃花源、龙湖天宸原著、润江鹿泉翡丽公馆、保利西山林语、磊阳湖畔、万合名著、让山、陆合玖隆、新兴花语原乡、泰丰翠屏山水、鹿泉健康城、阿尔卡迪亚鹿府、帝华鸿府、启航小镇、盛紫中央公园、天河明郡、栾城天山熙湖、福美六号院、天山翡丽公馆、润江正定壹號院、石家庄宝能中心、天山国府壹號、金辉中央云著。

从数据来看，全市在售项目中有三分之一在春节期间“不打烊”或者有工作人员值班，推出春节特惠的项目关注度较高，同时，刚改型和改善型产品成为购房人关注的主要对象。

通过春节楼市运行报告，我们看到开发企业为了以更充分的姿态迎接新一年的到来，并未在春节期间过度放松，反而会推出春节特惠活动促销。同时，我们通过购房调查对消费者复杂多变的购房心理有了进一步了解，从而还原石家庄楼市的真实状况。

排名前列章 2019年春节楼市调查样本概况

随机选取的71个春节调研样本项目分布在9个区域，其中长安区14个、桥西区5个、新华区6个、裕华区5个、高新区12个、藁城区6个、鹿泉区14个、栾城区4个、正定县（正定新区）5个。

在71个项目当中，住宅类商品房项目59个、商业类商品房项目12个，其中公寓11个、写字楼1个。

1.1 到访情况：品牌房企关注度高 半数项目假期正常营业

从71个项目的到访情况来看，大部分项目春节假期期间日均到访量在5至10组左右，部分项目可达10至20组，个别项目通过组织大型活动可达50组。此外，春节假期期间正常营业的项目为31个，初四前开放营业的项目为15个，初五后开放营业的项目为25个。如表1-1所示。

表1-1 调查样本项目到访量情况

1.2 成交及价格变动情况：四成项目有成交 少数项目节后涨价

在71个项目中，有30个项目在春节假期期间实现了成交，占比42.2%。在实现成交的30个项目中，住宅类商品房项目有28个，商业类商品房项目2个，均为公寓项目。

从销售价格来看，2019年春节后计划上调销售均价的项目有8个，延续春节前定价的项目有63个。如表1-2所示。

表1-2 调研样本项目成交量情况

1.3 购房需求：改善人群持续增加 投资人群明显下降

在71个项目中，有28个项目关注客群为刚需人群，占比39.4%；有48个项目关注客群为改善人群，占比67.6%；有12个项目关注客群为投资人群，占比16.9%。（注：部分项目关注客群有重叠）如表1-3所示。

表1-3 关注客群分布情况

第二章2019年春节消费者调查

2018年，对房地产市场来说是不平凡的一年，对购房者来说，闭着眼买房都能赚的时代过去了；对开发商来说，只要开盘就能被抢光的时代过去了。2019春节假期，石家庄购房者反应如何？看涨还是看跌？搜狐焦点特别推出《2019年石家庄购房者春季置业调查》活动，从各个方面探索2019年石家庄购房者的购房心态发生的变化，累计12778名网友参与。

2.1 受访购房人置业倾向：改善置业占据主流 购房优选裕华区

图2-1反应了春节期间受访受访者置业倾向，其中主力购房人群年龄分布为25-35岁，占比高达68%，多为石家庄本地人，主要以已经拥有一套房产的改善性人群为主。改善性购房者对住房要求舒适度大于性价比，此次调数据显示他们更倾向于小高层。

图 2-1 受访者年龄分布

楼市中的需求结构已经发生改变，目前90后已经进入到主力购房人群中。但根据全国第六次人口普查数据，我国20岁-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计全国新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一，刚需人口已经开始减少。

图 2-2 受访者目前拥有房产情况

图2-3反映了春节假期受访购房人优选区域的分布情况。其中，裕华区以25%居于首位，而后依次是长安区（15%）、桥西区（15%）、开发区（14%）新华区（10%）、正定新区（8%）、藁城区（7%）、鹿泉区（5%）、栾城区（1%）。

图 2-3 受访者购房意向区域图

从调查看，在购房区域选择中，裕华区为消费者最为关注的区域。裕华区占据石家庄的东南版块，该板块城改集中爆发，大房企重点布局，汇聚了保利、融创、中冶、恒大、天山等品牌房企开发的高端豪宅，此外2019年再加上接手方村改造的远洋地产，裕华区是改善人群重点关注的区域。

2.2 受访购房人最关注价格：价格成购房排名前列道门槛 购房理念务实

图 2-4 受访者关注的购房因素

图2-4 反映了购房人买房过程中关注的购房因素情况，调查结果显示，价格在购房人关注的楼盘因素中高居榜首，占比17%；其次是区域地段占比14%，楼盘证件、周边环境分别占比11%，楼盘户型和开发商居第四位，分别占比10%；配套也是购房人关注的因素，占比9%；关注交通的购房人占比为8%；关注楼盘物业的购房人占4%；关注楼盘施工进展和其他情况的购房人占4%。

目前的市场情况下，针对大多数购房者而言，价格和首付是决定选房的排名前列道门槛。根据调查数据显示，购房者能承受的房屋单价在12000元/㎡-16000元/㎡的占比45%，8000元/㎡-12000元/㎡占比29%，受访者对于房价的认知较为理性、客观。

2.3 受访购房人青睐大房企：品牌房企更得人心 房企面临优胜劣汰

图 2-5 受访者是否优先考虑全国性大房企

上图反映了春节假期调查中，受访购房者置业优先考虑全国性大房企的占比情况。数据显示，高达78%的购房者买房会优先考虑全国性大房企的产品，20%的购房者对房企没有过多要求。

近两年来，随着全国性品牌房企的纷纷进驻，石家庄房地产市场正经历着“翻天覆地”的变化。大房企的到来像一把“双刃剑”。一方面，品牌房企将品质更高的产品带进石家庄，提升了整个市场项目的质量和水平；另一方面，石家庄房地产市场将面临更加激烈的竞争，本土中小型房企面临着“优胜劣汰”和被并购的风险。

2.4 受访购房人市场预期：四成购房者持观望态度 房价判断冷静客观

图 2-6 受访者2019年买房计划

图2-6反映了春节调查中，受访购房人2019年买房计划，其中42%的受访者持观望态度，下半年有购房意愿；19%的受访者会考虑在近期入手；16%的受访者已经买房，并且所购楼盘价格出现了不同程度的上涨情况；14%的购房者暂时不考虑购房。

图 2-7 受访者对2019年房价走势判断

图2-7反映了春节调查中，受访购房人对房价走势判断的分布情况，其中，57%的受访者认为未来一段时间，石家庄房价将“保持平稳”；21%的受访者认为石家庄房价将“继续上涨，但涨幅会放缓”；13%的受访者认为石家庄房价将“波动下降”。对于房价走势，受访者整体心态较为冷静。

我们注意到，目前石家庄的房地产市场，一是受政策的影响，二是价格的走高，在没有重大利好出现的前提下，购房者多数呈现了观望态势。

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