2020年第32周市场报告综述：二八市场 包容分化

暴风雨前的宁静，恰如当前的石家庄市场。细数已认筹、带认筹或将入市项目，有可能成为“爆款”者不乏其人。但市场远非少数爆款项目所能代表，在爆款项目去化强劲的同时，多少项目去化仍未见起色，月成交规模维持在20套左右的项目大有人在。在剧烈分化的当下，市场格局“二八理论”表现得非常强烈。传统的刚需首置需求仍有表现，但这些需求在坚定的调控和未知的前景面前，表现出更为强烈的观望情绪，在购房决策时的犹豫逡巡非常明显。改善需求是当下市场的意外之喜，但在少数项目的表现并不能代表这些已经熟知市场规律，了解换房逻辑和注意事项的成熟购房者，会在所有项目上有所表现。改善需求所组成的市场增量如同一块蛋糕，摆在桌上，却并非所有的项目都能吃到嘴里。有项目认筹日久却迟迟未开盘销售，究其原因，则是项目在品牌和品质支撑力上心有余力不足，意向售价又难以放到令市场疯狂的程度，成不了区域市场的“锚点”，也自然无法成为成交和去化的“磁石”。如果将对城市价值和发展前景的拷问放在一边，石家庄的政治级别和人口规模是市场的压舱石。嘉实万科紫台项目不乏周边城市购房者，龙湖九里晴川项目多见观望已久、等待产品满意再出手的购房者，这样从地缘到类别上都丰富多彩的购房需求，是这个市场包容度比较高的根本动力。二环边的大户型可以拉到300万元以上的总价仍可去化一空，一环边的刚需户型放低到150万元以下的总价也一样有去化压力，市场有需求，仍温热，但房企和项目如何能够打动购房需求，将其收入成交囊中，则不是一句“价格到位、一切OK”就能完全解答的。

城市面

当周核心消息：

1、中国共产党石家庄市第十届委员会第九次全体会议举行：

① 加快推进 “ 新九通一平 ” ，积极探索园区托管，深化开发区管理体制改革，大力优化“软环境”，做好资金、土地等要素保障。

② 促进房地产市场平稳健康发展 。

③ 以“五城同创”为契机，放大旅发大会效应，挖掘文化内涵，用好山水资源，提升县城品位、促进产城融合。

④ 持续推进产能压减、污染企业搬迁、清洁取暖等工作，加强对建筑施工、道路扬尘污染精细化管控。

⑤ 突出高端高新， 大力发展数字经济 、 生物经济 、 先进制造业 、 现代服务业 ，加快推进疫后经济转型升级。

⑥ 统筹推进 正定自贸区 、 综合保税区 、 华北智能陆港 等建设。

⑦ 高水平规划建设， 完善提升国土空间规划 ，加快推进新型城镇化和城乡融合发展。

焦点研究：本地决策层甚少对房地产市场调控做专门表述。此次表述内容极其简单，基本因循近期决策层表态，将继续坚持“房住不炒”，现行住房限购、限贷、限价和限售政策不会取消，也不会主动做明显调整。

2、中共石家庄市委常委会召开扩大会议：

① 推动签约项目尽早开工建设、投产达效， 加大批而未供 、 闲置土地和低效利用土地清理 。

② 积极培育壮大在线教育 、 互联网医疗等新兴业态 ，繁荣省会夜经济、惠民经济。

③ 加快推进县城建设， 加快实施老旧小区 、 棚户区等改造工程 ，推动生活垃圾分类、污水治理、环境容貌提升。

3、全市县城建设工作推进会举行：

① 坚定不移推动园区提档升级， 研究制定支持开发区发展的具体措施 ，把开发区做大做强。

② 坚定不移培育优质教育资源，大力引进高校、科研院所等， 谋划建设一批教育园区 ，吸引外来人群，带动产业发展。

③ 健全政府主导、企业和社会各界参与、市场化运作、可持续的发展机制， 引入战略投资者参与市政道路 、 公共设施 、 棚户区改造 、 园林绿化等领域建设 、 管理与运营 。

④ 用足用好国家支持“两新一重”建设的政策红利，积极谋划包装重大市政设施和公共设施项目。

⑤ 用好城乡建设用地增减挂钩和工矿废弃地复垦再利用政策，加大闲置土地、低效土地盘活利用力度。

城建面

当周核心消息：

石家庄信息工程学院新校区位于藁城区张家庄镇蔡家岗村南，怀德大街以东、飞跃街以西、规划安济路以南、天宁路以北，占地面积1501亩，规划实际用地面积1100亩，规划37个楼座，建筑面积47.3万平方米。其中，地上建筑面积44.3万平方米，地下建筑面积3万平方米。规划学生18000人，投资39亿元。它是市属高校园区排名前列所启动建设的市属高校，10月1日前达到投入使用条件。

焦点研究对石家庄信息工程学院新校区将交付使用的解读：长期以来，以正定县、正定新区为中心的滹沱河北岸受市场诟病，集中在以下两个方面：常住人口规模增长乏力，缺乏吸引力；基础设施配套建设缓慢，难以形成区域价值支撑力。从根本上看，常住人口规模有限，在基础设施需求上规模有限，难以形成市场推动和刺激配套提升的内在力量，已成为制约滹沱河北岸市场的关键因素。短期内扩充常住人口，扩大配套需求，形成前述内在力量，利用行政力量是现实选择，而高校及其可观的常住人口则是行政力量可以短时间内动员资源。高校与正定高新区、正定新区、河北自贸区正定片区之间形成产业与人才，科研与转化的良性互动放在一边，高校带来的常住人口将在周边构建起服务高校需求的配套设施，这是滹沱河北岸当前急迫需求的。市高校园区位于正定新区目前核心区东部，横跨正定县和藁城区，也处在以往正定新区后续规划范围内，应系正定新区范围的“再扩大”；市高校园区建设也是当前和未来一段时间石家庄政府主导基础设施投资的三项领域之一。不过，市高校园区对当地配套提升作用可观，但对正定新区核心区市场的短期影响不大，新区市场价值未受主力需求认可，当前和未来一段时间库存规模偏高问题尚未得到解决。

区域面

裕华区

当周核心消息：

体育南大街（308国道至仓盛路）拟开工建设：道路南起仓盛路，北至308国道，全长856.14米，建设标准为城市主干路，设计车速50公里/小时，道路红线宽40米，双向6车道。

楼中街（仓盛路至方村路）拟开工建设：道路北起仓盛路，南至方村路，全长约636.44米，建设标准为城市次干路，设计车速30公里/小时，道路红线宽35米，双向4车道。

焦点研究：裕华区现有交通路网较为规整密集，但在石栾路以南仍处“断档”状态，融创中心一期和学府地块陆续交房入住，交通路网向南延伸已成当务之急，且裕华区、栾城区交界多个城中村已先后纳入改造计划，土地和商品房市场较为活跃，交通路网改善有利于市场“做熟”。

区域消息

当周核心消息：

1、高新区：就《高新区管委会关于进一步规范城乡规划许可变更管理的意见（征求意见稿）》公开征求社会各界意见。。 

土地市场

备注：

1、数据来自于中国土地市场网、石家庄公共资源交易网和相关政府部门。

2、统计区域范围即石家庄“城四区”（新华区、桥西区、长安区和裕华区）、高新区、“新三区”（鹿泉区、栾城区和藁城区）、正定县、正定新区和井陉矿区。

3、“房地产开发用地”包括住宅、商服用地，以及包括上述两类用地性质在内的混合用途地块。

当周核心观点：

当周土地市场亮点乏善可陈，仅有此前临时撤拍的天同地块重新挂牌出让。当周有14宗地块完成挂牌出让，面积27.93万平方米，约合419亩；有11宗地块成交，面积23.50万平方米，约合352亩，成交价1.94亿元，成交单价55.16万元/亩。其中没有房地产开发用地。供应规模同样微弱，当周有4宗地块挂牌出让，面积14.48万平方米，约合217亩。其中房地产开发用地2宗，面积10.50万平方米，约合157亩。两宗地块分别是位于长安区的天同地块（[2020]063号）和位于正定新区的新区[2020]006号地。根据焦点研究掌握的情况，新区[2020]006号地争议相对较小，或系正定天山熙湖项目后续地块。天同地块颇为“吸睛”，此前挂牌出让便吸引多家房企关注，荣盛在这宗地块前期开发中深耕多年，在其位于二环内的潜在供应中，天同地块也处于比较重要的地位。然而，当前市场环境发生较大变化，此前临时撤拍便因可能出现竞价争夺，利益相关方做“防御性处理”。此次重新挂牌出让不能排除有房企继续参与竞价争夺，荣盛能否顺利拿下地块存在变数。天同地块与此前挂牌出让的东三教地块均系近期石家庄土地市场“晴雨表”和“风向标”，一方面反映房企在石家庄拿地热情，另一方面也反映传统开发秩序是否有较大变化。

当周重点关注地块分布

重点关注地块

土地供应明细

土地成交明细

商品房市场面

当周核心观点：

意向售价1.8万元/平方米的融创都会中心项目在三天累计认筹超过600组的情况下宣布封筹，但并没有立即开盘销售，这也给了二环内项目喘息之机。在结束了前期融创时代中心和嘉实万科紫台两个项目开盘强劲去化之后，当周市场转入暂时蛰伏状态，仅3个项目开盘销售，5个项目加推新房源，实现商品房有效供应1050套，面积12.67万平方米，较第31周下降25%。其中，万科正定文化村、安联Aone中心两个项目去化相对较好。但蛰伏仅是暂时现象，随着嘉实万科紫台、融创时代中心加推新房源，融创都会中心开盘转筹，以及金地阅峯等项目投入市场，市场交易规模将再次冲高。进入2020年第三季度尾声，房企项目又将掀起新一轮冲刺热潮，但考虑到年底国内外环境不确定因素大幅增加，房企不会特别为第四季度留力，可以在第三季度推向市场的有效供应都将全部铺陈出来，实现销售业绩上落袋为安。焦点研究观察发现，尽管在部分项目上改善需求有所表现，但短期内不会在整个市场形成普遍现象，这将导致市场增量仅呈现在某些项目上，获取不到增量垂青的项目仍将维持弱势状态。

房企项目

1、东胜时间山：项目举行工地开放日，为期三天，邀请业主参观，呈现项目智慧式、环保式、花园式样板工地形象。

2、润江云璟：售楼处、实景园林开放。

房企项目开盘或加推情况

房企项目获取预售情况

信息来源：石家庄市行政审批局和相关政府部门

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