编者按：回顾2019年，调控三年有余的房地产市场，始终没有脱离“房住不炒”的中心思想，这也使“稳房价、稳地价、稳预期”成为发展大势。石家庄房地产市场亦是如此，在调控不放松的前提下，2016年那样“疯狂”的局面一去不复返，即使偶有复苏也持续时间不长，开发企业和购房人群两极分化的现象愈发明显。

2019年，购房人观望情绪严重，但面对性价比较高的刚需产品，仍然没有“抵抗力”，不同区域的热门版块由此而生。正定新区版块、南二环东延版块以及装备制造基地版块，是2019年品牌房企最为集中、入市项目最为扎堆、最受购房人关注的三大区域。那么，在已经到来的2020年，会有哪些新晋的“网红”版块出现？本文将从土地市场、城建规划、房企布局等方面进行深入分析，预判未来最有潜力的几大版块，为您新一年的置业做足准备。

石家庄实景图（图片来源：高楼迷）

棉五版块：未来楼市新高地崛起

几乎不用犹豫，2020年定会大热的区域，首推棉五版块。

两周前，6大房企历经2小时15分324轮激烈竞拍，只为争得位于黄金地段的棉五厂房地块。这宗占地115亩的净地，在市中心来看，是极为稀缺的优质地块。在这场鏖战中，笑到最后的是现金流充足的央企中海。尽管成交楼面价已创下2019年之最（11071.94元/㎡），但能够“虎口拔牙”拿到这宗价值斐然的土地，对中海2020年在石家庄的布局，具有极为重要的意义。2019年为中海布局石家庄的元年，位于正定新区的中海熙岸“横空出世”；2020年，中海将深入中心城区腹地，大手笔打造高端产品，为改善人群提供新的选择。

棉五厂房地块

一个项目的大热，还不足以促成新版块的崛起。除了棉五厂房地块外，棉五版块还包含更多的潜在价值。如火如荼拆迁中的棉五社区，和平路沿线的商铺已经全部搬迁，建设大街西侧已有大片土地拆平，棉五社区完成拆迁指日可待，更重要的是，位置更加的棉五社区地块，在2020年进入土地市场的可能性极大，届时又将迎来一场土拍大战。

棉一厂房实景图

与棉五小区仅隔一条建设大街的棉一棉二厂房，内部租用库房的商家都在陆陆续续搬离，这片占地超过500亩的优质地块，同样有机会在2020年入市，且极有可能刷新石家庄历史地王的纪录。

从棉三、棉四的横空出世，到棉五、棉一、棉二的强势入场，棉纺厂在石家庄房地产市场已然留下浓墨重彩的一笔。不出意外的话，2020年楼市的价值新高地，棉五版块已经提前预定。

石钢版块：土地储备充足未来可期

和平路沿线堪称石家庄重工业的聚集地，从纺织基地到华药，再到石钢、焦化厂，曾经的石家庄便是以它们为傲。随着时代变迁，这些工业厂房都在陆续搬离市区，腾退出大量土地，成为土地市场重要的“补给”来源。

石钢西地块实景图

石钢西地块与棉五厂房地块同天入市，却仅有一家房企报名拿地，并未掀起什么波澜。由于没有竞争压力，最终成交价的溢价率仅6.8%。没有形成竞拍的主要原因是，这宗地商业占比过大（商业占比超过住宅），大多数房企从中看不到“油水”。尽管如此，石钢首宗入市地块仍是中心城区不可多得的稀缺净地，且占地面积达到182亩，可操作的空间更大。

石钢主厂区实景图

2020年，石钢西地块定有大动作，石钢主厂区也有望加速搬迁腾退，加上北侧的焦化厂搬迁，石钢周边仍将有大量土地流入市场，其规模及影响力并不弱于棉五版块。

中央商务区版块：市中心再现住宅用地

自中央商务区规划发布以来，范围内的房屋征收、土地拆迁工作就没有停止过。据统计，2019年石家庄市相关领导亲自前往中央商务区现场调研的次数多达12次，并在多个重大场合、重要会议中频频点名中央商务区建设。

建设中的中央商务区

作为石家庄当下的“一号工程”，未来城市的“新地标”，中央商务区建设的脚步在持续加快。2019年与融创中国签约之后，拿地频率也在提速。据了解，1月15日将要入市的3宗228亩地，货值23.47亿元，全部属于中央商务区。

值得注意的是，有2宗地土地性质包含住宅用地，这是中央商务区首次出现住宅用地，也是石家庄最核心区域久违的住宅用地。CBD内的住宅产品，往往是先进高端产品，单凭这一点就足以令人期待了。

正定新区版块：货量充足不可小觑

2020年1月1日，一篇名为《中国铁建地产肇始正定》的文章在朋友圈广泛传播，这是中铁建2019年10月两次在正定新区拿地后的首次官方发声。

据统计，中铁建首次进军石家庄，就拿下了超过300亩土地，东侧毗邻“奥体五兄弟”，体量与“五兄弟”的总和相当。但拿地后，身为央企的中铁建一如既往的低调，直到新一年到来的排名前列天，才正式发声。2020年中铁建有底气在300亩土地之上大展身手，届时奥体中心旁将变成“六兄弟”同台竞技。

正定新区鸟瞰实景图（图片来源：高楼迷）

不仅如此，蓝光发展操盘的碧水源时光汇，有望在春节前获取预售证。虽然是公寓产品，但紧邻地铁一号线商务中心站，地处自贸区正定片区范围内，具有一定的发展潜力；近两年发展迅猛的亨伦地产，也将目光投向正定新区，其打造的亨伦正顺府紧邻太行大街与周汉河，属于奥体中心版块，规划为小高层、花园洋房，属于低密社区。

正定新区不断有新项目进入市场，与土地市场的活跃、规划利好不断有直接关系。2020年的正定新区，依旧是刚改人群的优选版块。

东南版块：城中村改造持续发力

自从2016年9月，石家庄市政府发布《石家庄市东南片区重点地区控制性详细规划（修编）》以来，东南片区整体改造提升有显著提升，房地产市场亦活跃非凡。三年的发展，已有融创、旭辉、荣盛、中宏等房企布局。2020年，东南版块仍旧未来可期。

方村鸟瞰实景图

众所周知，东南版块坐落着众多城中村。目前开发建设中的城中村，包括贾村改造融创中心、南焦改造东南智汇城。此外，方村改造确定由远洋地产开发，但由于方村体量巨大，因补偿问题拆迁工作尚未启动；南栗改造确定由东胜接手，目前已经启动拆迁工作；东京北改造已经列入城中村改造计划，开发企业尚未确认；宋村改造占据优越的地理位置，但经历波折之后，新的开发主体尚不得知。

由此可以判断，方村、南栗村在2020年完成拆迁的几率较大，新项目极有可能在2020年入市，加上融创中心、东南智汇城的后期地块，东南版块仍有不小的货量可供购房人选择。

上庄版块：地铁利好加持翻红有望

曾几何时，鹿泉区一度成为石家庄楼市最火爆的区域，而鹿泉区关注度较高的区域非上庄版块莫属。自裕华路西延、南二环西延等主干道通车以来，上庄成为连接主城区与鹿泉区的必经之路。向西可享西部山前的自然环境，向东可探中心城区的繁华配套，如此特殊的地理位置造就了上庄版块的辉煌过往。

上庄大街实景图

2019年是鹿泉区沉默的一年，上庄也不例外。土地供应量下降幅度达到60%，使鹿泉区楼市变得黯然无光。少有值得一提的，是龙湖与金辉的拿地，两大房企默契的选择了上庄版块。

整个鹿泉区楼市能否复苏尚不得知，但上庄版块未来可期。不仅仅是龙湖与金辉将在2020年大展身手，石家庄地铁二期规划中，地铁一号线三期工程将西延至上庄，一旦规划正式批复，上庄版块楼市“战火”势必重燃。

总结：若想预判楼市热点区域，需对土地市场、城市规划及政策倾向有清晰的认知和了解。前文列举的六大版块，都至少拥有上述三大优势之一。2020年楼市刚刚启幕，计划在这一年买房置业的朋友，一定要提前做足“功课”，本文将是您的较佳向导。

撰文编辑：种夏