2021年第47周石家庄房地产市场报告综述

以价换量已成当前挽救市场少有出路

当周石家庄市场延续以价换量状态。公寓市场已全部“沦陷”，以价换量几乎成为公寓项目实现成交的少有出路，这导致当周石家庄各城区、各环线公寓成交价格均低于1万元/平方米，公寓项目的直接价值也濒临冰点。普通住宅市场方面，当周项目加推新房源极少，导致供应规模大幅回落。更为重要的是，新项目、新房源对市场的刺激作用消失后，市场便了无亮点，项目成交普遍呈现出乏力状态，这就倒逼房企和项目利用房源特价化刺激成交效果，维持销售案场活跃度，市场的逻辑和生态已经变得极其简单，也极其粗暴。这其中，项目数量极多、竞争极其激烈的东北二环片区，价格敏感度较高，标杆项目对价格的调整，都可能引发竞品项目的连锁反应。不过，由于连续以价换量，但开发成本各异的项目，以价换量的空间正在被蚕食，一些项目正寻求退出这一行列。当周已有项目受合作方压力，寻求回调价格，退出以价换量行列的动向，但这种退出实为被动，在销售业绩面临最后冲刺的阶段，我们认为，这种退出能延续到何时存在变数，且出现反转可能性较大。

市场环境方面，前期表现紧中有松的住房贷款利率，在市场一线逐步显现，某些项目首套住房贷款利率已回落至全年较低水平，审批和放款的速度有所加快。决策层也偶有动作，向市场释放暖意，但在购房需求表现和成交规模上，这些变化尚未兑现，项目“操盘手”普遍表示，当前出现的变化仍有“高悬”观感，并未切实落地，对市场交易产生的影响也无法估量，因此不宜盲目乐观。

城市面：石家庄重启危旧住房改造

关键词：危旧住房

石家庄市政府《关于加快市区1975年以前危旧住房更新工作的实施意见（试行）》：

1、对现有D级危险住房必须全部腾空停用，能采取解危措施的立即进行解危，对暂时无法解危的要进行封闭管理。

2、结合国家城市更新和基础设施补短板行动等，采取成片改造、加固维修和原址翻建等方式进行更新，鼓励采取成片改造方式。

3、对危旧住房集中区域可由辖区政府通过房屋征收（协议搬迁）方式进行改造，由市、区两级政府平台公司和社会资本参与实施，采取异地产权调换、原址产权调换和货币补偿方式进行安置，鼓励房屋所有权人选择政府指定的异地集中安置区安置。

4、选择政府指定的异地集中安置区安置的，被征收房屋价值按照不低于同地段类似房屋市场价格进行评估确定。异地调换房屋价格，按照不低于市场评估价格70%的原则确定。按照等价值的原则进行调换，贴近等价值房屋面积安置（10平方米内），不允许扩套，因房屋不可分割超出部分按照房屋建安成本价格确定。

5、对选择原址安置的，被征收房屋价值按照不低于同地段类似房屋市场价格进行评估确定。原址产权调换房屋价格，按照市场评估价格确定。按照等价值的原则进行调换，等价值调换后，产权调换房屋面积仍低于被征收房屋建筑面积的，按照被征收房屋建筑面积1:1给予产权调换，贴近被征收房屋面积安置（10平方米内），不允许扩套，不可分割超出部分按照市场价结算。对被征收房屋面积较小且是家庭少有一套住房的，贴近面积安置后仍达不到产权调换房屋最小户型的，房屋不可分割超出部分按照市场价结算。

6、对选择货币安置的，被征收房屋价值按照不低于同地段类似房屋市场价格进行评估确定。在签约期限内，可按照搬离时间，给予被征收人房屋市场评估价值的20%或10%奖励，超过签约期不再给予奖励。

7、对符合规划用地性质、住户改造意愿强烈、具备翻建施工条件的3栋及以下零星D级危险房屋，经征询房屋所有权人意见且90%以上同意的，可实施原址翻建，所需资金由房屋所有权人承担。原址翻建项目应不减少住房面积，优化户型，完善房屋使用功能。对符合日照、间距、退地界要求的，不增加套数，可适当增加房屋面积，但最多不超过原有建筑面积的15%。完成翻建后，不动产登记部门按照新建房屋实际情况为房屋所有权人重新办理不动产登记证。翻建项目不再核算小区整体规划指标，因优化户型、完善功能增加的建筑面积不增收土地价款。

8、将新华区和平路26号院及周边区域、合作路省直宿舍，桥西区工农路16号院、电视机厂区域，长安区医科大学西宿舍楼、翟东小区，裕华区河北电机厂宿舍、裕华路与富强大街东南角地块作为试点项目。

焦点研究：继太平河示范区、石煤机项目、高铁站商务区、9个城中村改造、“8+2”城市道路，以及复兴大街市政化改造后，1975年以前危旧住房改造成为当前石家庄七项城市更新之一。金融机构联合向石家庄城市更新投放授信，可支撑城市更新项目，但与既有工业区和城中村改造项目不同，危旧住房改造补偿受政策限制，规模不高，且危旧住房项目因历史原因普遍位于主城区核心地段，交通便利、配套齐全，拆迁居民普遍不愿放弃，原址回迁意愿比较强烈，按照以往模式，原址回迁过多严重挤压地块开发空间，房企参与意愿不高。但新的城市更新政策和金融授信支持，令一级开发主导权让位，行政力量影响更大，给了危旧住改造空间。政策提出危旧住房改造三种方式，也给拆迁居民较大选择空间，是否选择拆迁改造，亦由拆迁居民集体决定。我们预计，真正采用拆迁改造的危旧住房项目或难以成为特别主流。

关键词：城市更新

1、《石家庄市城市更新基金设立方案》、《石家庄市城市更新基金管理暂行办法》：基金规模100亿元。市本级筹集城市更新资金20亿元，通过市国资委拨付市城发投集团，再由市城发投集团拨付基金公司，全部用于城市更新。募集社会资金80亿元，引进若干基石投资人以及基金管理公司出资80亿元，以债权投资方式投入基金公司。基金通过与有实力的房地产资本、建设资本、物业管理资本、产业资本、金融资本等社会资本，共同发起设立若干子基金，力争拉动社会投资500亿元。用于新华区、长安区、桥西区、裕华区区域城市更新、老旧小区改造、棚户区改造，以及经市城市更新工作领导小组同意的其他项目。

2、石家庄市举行政银企合作集体签约仪式：此次签约融资规模为3至5年内总计1.5万亿元左右。

3、石煤机城市更新项目已获得68.82亿元授信额度，其中，国家开发银行河北省分行向项目授信20亿元，贷款期限20年，首笔贷款已发放11.1亿元。此外，城中村改造模式正和国家开发银行、中国建设银行、中国农业银行等金融机构积极对接，排名前列个城中村改造项目贷款将在年底前完成。石家庄国控城市发展投资集团新增贷款审批额度101.72亿元，已批复综合授信额度375.25亿元。

焦点研究：长期以来，制约石家庄城市更新的关键因素为资金，项目一、二级开发难以彻底玻璃，则是行政力量缺乏资金和执行力支持，项目在一级开发阶段为房企控制导致，一级开发主导权旁落后，用地性质、土地价格和后续开发，规划便难以实现刚性。在严格控制土地出让时序，彻底剥离一、二级联动开发，并从居住用地容积率、预售手续审批和预售资金监管等方面，严格限制房地产开发行为，这为行政力量主导城市更新，减少房企干预影响创造了条件。金融机构授信到位后，由行政力量提供支持的地方城投平台将具备更强的拿地能力，也将倒逼房企转而与地方城投平台展开合作，这将彻底改变当前石家庄的市场格局。

关键词：东垣古城遗址

1、东垣古城区域内违建已全部拆除，面积3255亩，建筑面积61.6万平方米。

2、石家庄市要求成立东垣古城规划建设专班，完善工作机制，按照古城遗址保护的相关要求，尽快编制国土空间详细规划。

焦点研究：根据当前掌握信息，东垣古城遗址片区国土空间规划正编制，已进行至少三个月，预计到2022年上半年，规划将编制完成，为项目启动创造条件。由于东垣古城遗址为“国保”，此前周边项目规划审批除履行正常程序外，另须履行国家文物局审批流程，受此影响，东垣古城遗址片区规划为博物馆和城市公园可能性较大，部分地块规划动向应为文旅，但具体范围尚未确定，这对于当前在城市配套上极为匮乏，并影响片区内项目定价能力的东北二环片区有着正面、积极作用。此外，横穿片区的东垣东路也将有实质性进展。

其他

关键词：开发区

中共石家庄市委常委会会议：要持续用力抓好信访维稳，紧盯房地产、劳动保障、集资融资等方面，开展隐患矛盾化解工作。要高标准高质量推进“标准地+承诺制”改革，“开发区+公司”运营模式改革。

关键词：区域航空枢纽

中共河北省委常委、石家庄市委书记张超超与河北航空有限公司党委副书记、总经理陈洪波进行座谈：推动石家庄正定国际机场扩容升级，高标准完善空港区域规划体系，打造京津冀区域航空枢纽和物流中心。

关键词：人才绿卡

石家庄市已办理人才A卡906张、B卡10560张。其中，引进国家“双一流”建设高校及世界排名前500位的高校毕业生10560人，含博士320人、硕士8236人。此外，73.9%的B卡人才在企业工作，从事电子信息和生物医药产业的有3243人，占总量的30.7%。此外，石家庄市已发放房租补助、购房补贴3.8亿元。

区域面：高铁商务区新项目将落地

关键词：桥西区

将长途客运总站新址列入2021年房屋征收计划，由桥西区政府作为房屋征收主体。

关键词：桥西区

金融创新开发区项目正推进，以河北省金融中心、河北省金融商务中心、京津冀金融副中心为定位，以“自强路金融一条街”为中心，面积超过4平方公里，形成以传统金融业为主体、新兴金融业为支撑、金融配套服务为补充的金融发展格局，打造“2+3+5”空间布局，即打造自强路和永安路等两个金融街区，以此为基础，推进科技金融服务中心、金融交易中心和金融人才中心等三大中心建设，打造总部金融商务片区、数字金融商务片区、科技金融片区、金融服务外包片区和商贸物流总部片区等五大片区。

关键词：桥西区

启动市交管局宿舍、东三教新区搬迁。

关键词：鹿泉区

西安电子科技大学河北研究院项目就项目社会稳定风险分析公开征求意见：项目位于鹿泉区获鹿镇南海山村村西，项目占地面积171955平方米，建筑面积111400平方米，其中，地上建筑面积104200平方米，地下建筑面积7200.00平方米。项目建筑占地面积26903.00平方米，建筑密度15.65%，容积率0.61，绿地率35%，含建设育才楼、科研实验楼、科研创新楼、运动馆、博研综合楼、会堂、公寓、食堂、后勤及附属用房、人防（含地下车库）、运动场、绿化及室外配套设施。

土地市场

天山发展与石家庄市自然资源和规划局订立协议，石家庄市自然资源和规划局已同意以6亿元购回地块。地块编号“[2016]107号地”，位于高新区，东至祁连街、西至天山大街、南至长江大道、北至留村集体土地，为商服用地，面积约95.49亩，2017年1月由天山房地产开发有限公司以34410万元竞得，原隶属于天山世界之门项目。相关公告显示，当前地块账面净值为7.421亿元，转让地块后，天山将亏损约1.42亿元。

商品房市场

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执笔：樊晓璐 张泽康

审核：回洁钰

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