焦点周报·石家庄 | 市场复苏但乐观尚早 全年趋势变数频现
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新冠肺炎疫情逐步退出经济社会影响因素，农历春节假期也已经结束，当前对石家庄房地产市场产生掣肘的因素显著减少，房企和项目终于可以恢复正常、回归市场。同样回归市场的还有购房需求，当周房企和项目普遍反映，来访规模较此前有所上扬。尽管因疫情和农历春节假期叠加，导致此前的市场热度乏善可陈，当前来访规模上扬系触底反弹，但对“苦低迷行情”久矣的市场而言，已经是难得的好消息。不过，市场复苏的速度和力度仍待观察，当周的交易规模并没有呈现出这种复苏，此时弹冠相庆为时尚早。
房企和项目正“重新打鼓另开张”，当周以荣盛首府和长安金茂悦为首，新项目、新房源进入市场，为市场带来久违的新话题。值得关注的是，焦点研究较新统计显示，继2020年二环内交易规模上扬带来全年需求和区域交易格局发生显著变化，2021年这种趋势能否延续存在较大变数，一些位于二环内核心地段的“计划内”供应亦存在极大变数，且2021年石家庄市场能否延续2020年创下自石家庄“住宅商品房化”以来交易规模较高的趋势，亦存在极大变数，我们对2021年石家庄市场的判断转入谨慎。更为重要的是，石家庄市场的外部环境发生变化，焦点城市调整和出台调控政策自不必说，北方市场仰赖鼻息的北京市场，近期频繁释放政策收紧、严查加大、管控增强信号，尽管北京市场预期普遍转扬，但政策重压之下，预期能否兑现存在极大变数，这种变数也会对包括石家庄在内的北方市场产生较大影响。石家庄市场基本面未发生变化，城镇化带来的需求也可以预期，但短期行情却难言乐观。
决策层从调控“篮子”里取出的武器真是层出不穷。当周，重点城市住宅用地供应“两集中”和“一年三次”政策落地，涉及的22座城市陆续跟进。在未看到房企应对措施前，焦点研究认为，此前拿地频率较高、资金相对充裕、获取土地能力较强的房企，在供地极其集中的节点很难完全应付，给其他房企留下一定空间。政策的“稳地价”效果如何尚待观察，但在供地环节进行如此严格的管控，反映出决策层在焦点城市市场预期居高不下的背景下，从“稳地价”入手寻找突破口的动向。根据焦点研究目前获取的情况，石家庄并未在重点城市范围内，暂不受住宅用地供应“两集中”和“一年三次”政策的影响。
自然资源部:住宅用地“两集中”
自然资源部：要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。此外，要求2021年各重点城市继续增加住宅用地供应量，并探索限地价、竞配建、竞自持等稳地价措施。受此影响，山东省济南市、江苏省南京市、福建省厦门市、广东省深圳市。
广东省东莞市:房地产市场调控
广东省东莞市《关于进一步加强房地产市场调控的通知》：1、非本市户籍购第二套商品住房，须在购房之日前四年内逐月连续缴纳社保满三年。2、夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。3、新入户购排名前列套新建商品住房的，须落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。4、无住房无住房贷款记录，购普通住房首付款不低于30%，购非普通住房首付款不低于40%。无住房但有已结清住房贷款记录，或有一套住房且住房贷款已结清，购普通住房首付款不低于40%，购非普通住房首付款不低于40%。有一套住房但未结清住房贷款，购普通住房首付款不低于50%，购非普通住房首付款不低于60%。
年初以来，尽管以上海、广州、深圳和杭州等焦点城市先后出台和调整当地政策，旨在为异动的市场预期“降温”，但在这些城市基本面未发生变化背景下，其市场调控压力依然巨大。当周北京释放加大住宅供应的信号，其目的旨在平抑市场预期，反观北京市场，当年市场预期上扬已成普遍共识，释放加大供应信号效果如何仍待观察。上海、广州则借助金融手段平抑市场预期，特别是广州，目标直指经营贷违规流入房地产市场现象。同期，石家庄房地产市场的金融环境亦在发生变化。
北京市：商品住宅供应
北京市住房和城乡建设委员会：
1、截止2月25日，北京市可售住房约9.4万套，其中，限竞房2.8万套、共有产权住房1.4万套，另有拿地未开工和开工未入市的商品住房约15万套。
2、2021年，北京市将完成不少于完成不少于300公顷的商品住房供地，并提高共有产权住房供应比例；加大公租房、集租房等保障性租赁住房供应力度，在土地供应计划中单列；在供地空间布局上优化，重点供应在需求旺、轨道交通等配套设施完善的区域。
3、北京市进一步升级和优化商品住房供应，在热点区域和地块推出“限地价、竞政府共有产权份额、竞高品质方案”的土地出让方式，通过限地价和商品住房中竞共产份额，避免高地价和高房价，通过竞高品质方案引导企业理性购地，并切实提升住房品质。
4、将坚决遏制、精准打击部分投机性需求恶意炒作学区房，严格执多校划片、派位入学政策，严肃查处违规使用信贷资金购房问题。
上海市：房地产贷款集中度
中国人民银行上海分行、上海银保监局下发辖内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度通知，对第三档、第五档银行相关监管指标分别上浮2个百分点和1.5个百分点。
广东省深圳市：住房贷款
广东省深圳市部分银行对申请住房按揭贷款的个人，要求半年内再次申请经营贷，将不予批准，6个月后根据实际情况授信。
此前住房和城乡建设部明确表示，用于商务办公的公寓若对使用燃气的空间实现对外通窗和对内相对封闭，则无法接入燃气设施。因公寓项目普遍承诺可接入燃气，旨在强化居住属性和便利，这一表态有一定负面影响。但此次深圳对公寓项目接入燃气设施给予一定政策空间，对公寓市场有利好作用。深圳在政策方面先行先试，对包括石家庄在内的其他城市有示范作用。
北京市：共有产权住房
北京市住房和城乡建设委员会将修订《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》：
1、套型设计应符合住宅设计规范的要求，充分考虑家庭代际及两孩、适老性等新需求，大力倡导多居室精细化套型设计。中心城区新建项目18层及以下住宅建筑，套型建筑面积不大于95平方米；18层以上住宅建筑，套型建筑面积不大于100平方米。其他区新建项目套型建筑面积原则上不超过120平方米。严格限制套型建筑面积在60平方米以下的套型比例。
2、共有产权住房层高不应低于2.9米。
广东省：商务公寓
广东省深圳市住房和建设局：新建商务公寓、宿舍项目建设单位如需使用燃料，应将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。
关键词：市域市郊铁路轨道交通
马宇骏在石家庄市十四届人大六次会议上的政府工作报告：
1、坚定不移优化国土空间布局，在打造现代化都市圈上实现新提升。科学编制实施国土空间规划，推进以人为核心的新型城镇化；增强城市综合承载力，全面提升主城区形象品质；加快新三区与主城区一体化步伐，实现深度融合发展。完善都市圈内部轨道交通网络，建成高级重要交通枢纽。推进城乡基础设施一体化，促进城乡基本服务均等化。到2025年常住人口城镇化率达到70%。
2、牢牢把握省会功能定位，高质量完成全市国土空间总体规划编制工作，着力解决城市缺乏天际线、基本功能配套不完善等规划历史欠账。优化主城区功能分区和空间格局，统筹市域城镇体系建设，着力构建布局科学、产业协同、服务均衡的省会城市核心圈。
3、加快石雄、石衡沧港城际铁路建设，推进石衡（衡昔）、石忻高速公路前期工作，抓好津石高速、南绕城高速收尾工程，全力推动地铁工程建设，确保3号线一期东段、二期工程上半年开通运营，谋划市域（郊）铁路建设，逐步完善轨道交通网络。
4、促进教育高质量发展。新创建市级普惠性幼儿园30所，主城区新改扩建义务教育学校19所；推动高中教育多样化、特色化发展，省级示范性高中达到56所。
焦点研究：石家庄首次明确提出“谋划市域、市郊铁路建设”，与前述“加快新三区与主城区一体化步伐”相呼应，亦是构建“省会城市核心圈”的重要部分。市域、市郊铁路或将借助既有铁路线开行，如主城区至鹿泉、至藁城、至正定均有条件；但亦有望新建铁路线，如主城区至栾城。此前一直处于规划状态的东南环线或将纳入市域、市郊铁路网络。此外，尽管石家庄提出“完善都市圈内部轨道交通网络”，但此前撤回的轨道交通第二期规划没有重新提交的时间表，与谋划市域、市郊铁路建设放在一起，石家庄轨道交通建设重点或正在发生变化。
其他：
1、[关键词：两会新市长]
石家庄市十四届人大六次会议：李雪荣当选为石家庄市十四届人大常委会主任，马宇骏当选为石家庄市政府市长。
2、[关键词：进出口]
石家庄海关：2020年河北省综合保税区实现进出口值318.6亿元，同比上升117%，对全省外贸增长贡献度超过38%。其中，石家庄综合保税区进出口128.3亿元，同比上升68.5%。
高新区：中南部教育配套补强
东仰陵学校项目初步设计获得批复。项目位于高新区东仰陵村，昆仑大街以西、延河路以北。项目规划建设九年一贯制学校，小学36个班、初中18个班，容纳学生2520人。项目建筑面积23092.11平方米，其中，地上建筑面积20819.81平方米，地下建筑面积2272.30平方米。项目含小学教学楼、中学教学楼、报告厅、门卫室、地下车库及设备用房，其中，小学教学楼建筑面积11226.84平方米，地上4层；中学教学楼建筑面积8885.02平方米，地上5层；报告厅建筑面积536.76平方米，地上1层；门卫室建筑面积41.16平方米，地上1层；地下车库及设备用房，建筑面积2402.33平方米，地下1层。项目投资17069.19万元。
焦点研究：高新区中南部，特别是南二环东延线及仰陵片区教育配套有所补强，新学校将向南辐射。华远昆仑赋项目旁教育配套规划近期也将确定。
鹿泉区：厚德项目规划确定
1、鹿泉区行政审批局就厚德礼著小区北区13至20号楼社会稳定风险分析征求公众意见。项目规划用地面积22559.69平方米，实用地面积22559.69平方米，基底建筑面积6311.60平方米，建筑面积65636.01平方米。其中，计算容积率建筑面积44957.29平方米，不计容建筑面积20678.72平方米。地上面积44957.29平方米，含住宅面积42908.23平方米，公建配套面积1805.06平方米，车库口面积244平方米；地下面积20678.72平方米，含地下机动车停车库面积11908.75平方米，地下室面积8769.97平方米。
2、鹿泉区行政审批局就厚德礼著小区南区5至14号楼社会稳定风险评估征求公众意见。项目实用地面积23382.76平方米，建筑面积72460.59平方米，地上建筑面积51442.07平方米，地下建筑面积21018.52平方米。其中，计算容积率建筑面积51442.07平方米，不计容建筑面积21018.52平方米，容积率2.2，建筑基底面积6045.27平方米，建筑密度25.85%，绿地率31.89%，地上机动车停车位54个，地下停车位478个，机动车停车位100%预留充电桩设施。项目建设9栋住宅楼、1栋配套公建、1栋地下车库。
土地市场：主城区内多宗焦点地块控规调整亟待出让
石家庄市自然资源和规划局公告称，对10个项目控制性详细规划进行调整，并获批准。其中，9个项目可用于房地产开发，含石药中诺、南位、东西庄、原热电一厂、原信工学院本部等焦点地块。根据焦点研究目前掌握情况，石药中诺、原热电一厂及原信工学院本部等地块计划在2021年挂牌出让。
项目营销动态：长安金茂悦城市展厅开放
1、长安金茂悦：城市展厅开放，位于长安万达广场一层中厅。市场消息显示，项目售楼场所拟于4月开放，首批房源预计5月开盘销售。
焦点研究：项目城市展厅开放同时，当周举行媒体行，为项目4月开放售楼场所及5月开盘销售做准备。当前项目在城市展厅推介金茂品牌及项目规划，尽管未公开其户型产品信息，但市场消息显示，项目规划82至143平方米两至四室，精装修交付，全部配置新风系统，类洋房另配置中央空调。但金茂主打科技住宅特点未在此次推出的“悦”系项目上有更多展示。此外，项目将与周边多个项目共建项目南侧教育配套，此前由亨伦签约引入的河北师范大学附属小学、初中仍在推进。项目面临区域市场格局和项目竞争较为激烈，除长安金茂悦外，当年将新增绿城桂语听澜、祥聚拾光、长安当代境、天洲十里长安等新项目，并与现有万科翡翠书院一期剩余房源及二期、旭辉公元、瑞祥华府等项目同场竞技。这一区域将成为石家庄项目数量最多、供应规模较大者。
2、荣盛首府：138平方米三室两厅两卫样板间开放。
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执笔：樊晓璐、张泽康
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