焦点周报·石家庄 | 本轮疫情对中期市场将产生深远影响

石家庄楼市深度报道 2021-01-10 15:35:44
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2021年已经开始,房企和项目冲刺销售任务的目的已经消失,部分购房优惠政策已经退市。在新的销售任务未能下达前,市场将进入难得的休整期,且这种局面还将维持一段时间。

2021年第1周市场报告综述  

本轮疫情对中期市场将产生深远影响

新年伊始,一切归零。2020年的石家庄房地产市场在当周结束,但2021年的石家庄市场却并未开始。根据焦点研究院的初步统计,2020年的石家庄市场将首次出现成交规模超过百亿元的房企,全市普通住宅的全年成交规模也将超过700亿元,达到历史最高水平。而在百亿房企首次出现和成交规模创下新高的背后,则是石家庄市场的规则重整和剧烈分化,留给2020 年石家庄市场的尾声,则是以价换量的凌厉攻势和市场预期的大幅下挫。尽管用“一地鸡毛” 来形容略显过度,但2021年的石家庄市场确实需要为过往“埋单”。2021年已经开始,房企和项目冲刺销售任务的目的已经消失,部分购房优惠政策已经退市。在新的销售任务未能下达前,市场将进入难得的休整期,且这种局面还将维持一段时间。 

究其原因,突如其来的新冠肺炎疫情对石家庄的“定向影响”,将是2021年石家庄及石家庄 房地产市场最为重要的“X因素”。因全市居民须居家长达10天,市场交易已经事实性暂停,且因项目售楼场所系人群聚集较为常见的场景,即便居民居家结束,售楼场所人气恢复也将是较为漫长,加上春节假期即将到来,预计石家庄市场真正重启须至2月底。这将导致2021年的石家庄市场又要面对有效销售时间被压缩的艰难局面。更为重要的是,在新冠肺炎疫情有所缓解,城市逐步恢复正常后,石家庄的经济能否迅速恢复,能为石家庄的购房需求提供多大支撑,将对市场的中期趋势产生巨大影响。尽管抗击新冠肺炎疫情是当下城市的首要,甚至唯一的话题,但疫情缓解后的城市、经济和房地产市场重启,恐怕当下也需要思考。

政策面

金融机构房地产贷款集中度管理制度出台 将深刻影响贷款利率议价权

金融机构房地产贷款集中度管理制度出台,为金融机构投放房地产贷款“戴上紧箍咒”,势必影响金融机构全年在房地产贷款上的投放规模和力度。由于投放规模被限制,也将在部分市场出现贷款利率议价权转移现象。从整体上看,一线和二线重点城市,其房地产市场交易规模和价格水平有保证,资产和贷款价值相对稳定,势必在有限的贷款额度规模中占据一定先机。

大型金融机构在房地产贷款集中度管理制度中占据一定优势,其房地产贷款和住房贷款上限要显著高于其他类型金融机构,加之其贷款规模本身较大,上限高出后,将使其在因额度受限而加剧的利率议价权竞争中,占据更大优势。当前石家庄金融机构投放的住房贷款利率在全国范围内系偏低水平,其首套住房贷款利率甚至已经处在5%以下,但这一趋势在2021年或有所调整。

北京推出政府持有共有产权房 深刻影响供地格局

2020年北京市场有所起色,其存量住宅交易规模在下半年维持高位,加之当年改善需求释放,不限价商品房地块供应规模上扬,北京普通住宅价格面临上扬压力。树村地块系近期北京市场焦点地块,关注度较高,有望出现较高成交价格,此次推出“政府持有”的共有产权房,并加入竞买规则,实则抑制可能出现的竞价现象和成交价格水平,未来将在更多地块中出现。

广东两地出台城市更新政策

吉林省长春市:住房租赁合同网签备案

吉林省长春市:住房租赁企业达成或居间达成住房租赁交易后,应即时通过租赁监管平台网签住房租赁合同,对符合房屋租赁登记备案条件的,自动完成备案。

广东省佛山市顺德区:城市更新

广东省佛山市自然资源局(城市更新局)顺德分局就《顺德区深入推进城市更新(“三旧”改造)工作实施细则的补充意见》征询公众意见:旧厂房改造为除工业、住宅、商服之外其他用途的项目,原划拨土地按新规划用途土地市场价格的70%计收地价款;原出让土地按新规划用途土地市场价格减去原土地用途剩余年限土地市场价格计收地价款。改造后用地以划拨方式供地的,不需计收地价款。旧村居项目原规定核算改造后建筑容量不足认定建筑面积2.2倍的,可将本村集体的旧厂房纳入旧村居改造范围,享受旧村居出让金计收等改造政策,但以改造后建筑容量不超过认定建筑面积2.2倍为限。

广东省深圳市:城市更新

广东省深圳市《深圳经济特区城市更新条例》:当已签约合法产权比例占整体的95%时,市、区政府可依法对未签约的房屋进行个别征收,此前签约率不低于95%的旧改项目也适用于个别征收模式。一年内签约率未达95%的旧改项目,调出城市更新单元计划。对 于一年内签约率达到95%的项目,市场主体可以向区政府申请调解。城中村合法住宅、住宅类历史违建签 约人数单95%后可征收。

城市面

关键词:轨道交通 

中共河北省委常委、石家庄市委书记邢国辉调研检查轨道交通工程建设:要进一步明确3号线一期工程东段及二期工程务必于2021年2月7日(腊月二十六)开通试运营,所有工作围绕这个时间节点来推进。要认真借鉴先进城市经验,立足我市实际,解放思想、积极创新,全面梳理当前地铁沿线土地资源,搞好规划设计,加快市域次中心、地铁小镇等开发建设,坚持政府主导和市场运作相结合,实现轨道交通的可持续发展。[焦点研究:石家庄轨道交通三号线一期东段及二期高新区东延线将于2021年2月7日开通试运营,但结合目前情况,这一时间可能推迟,但因项目工程已经完成,开通条件已经具备,年初开通无碍。石家庄轨道交通第二期规划尚待调整,但年内重新递交审批可能性较大]

关键词:京石邯高铁及石雄城际铁路 

中共石家庄市委举行十届十一次全会: 

1、加快推进京石邯高铁、石雄城际铁路和中央商务区、城市客厅、滹沱河生态修复三期工程、轨道交通等工程建设。

 2、以城市更新提升承载能力,持续有力推进城中村改造项目,完成645个老旧小区整治,做好历史文化遗产保护工作。 

3、做好住房租赁市场试点和住房保障工作,规范发展长租房市场。[焦点研究:延续既有城市更新和住房租赁两项政策,强调中央商务区和城市客厅两个城市更新项目的重要地位,2021年仍将成为城建投资的重点,城市客厅项目或有实质性进展。京石邯高铁和石雄城际铁路被推上日程,且系重要性较强的城市级项目,石雄城际铁路在2021年开工建设可能性较大,其对石家庄及正定东部的影响将逐步落地。雄安新区规划确定前,京石邯高铁系石雄城际铁路前身,结合当前规划,京石间在既有京雄、石雄城际铁路之外,再新建高铁项目可能性不大,京石邯高铁应系石家庄至邯郸城际铁路代称, 但其在2021年开工建设可能性不大]

关键词:县域经济与县城建设

中共河北省委常委、石家庄市委书记邢国辉在2020年度全市县城建设工作会议上强调: 

1、加快推进棚户区和城中村改造,积极实施县城净化,做好公园广场、街旁游园、主次干道等绿化。 

2、深入实施市政设施提升行动,加快县城供水、排水、供热、燃气等老旧管网改造,鼓励有条件的县、市、区推进地下综合管廊建设、打造海绵县城。 

3、夯实产业基础,按照产城融合理念,以“四种类型经济”为主攻方向,大力发展区域经济,促进各类要素合理流动和高效集聚,力争更多产业集群营业收入超百亿元、更多县经济总量超200亿元。

 4、坚持人口向县城集中、产业向园区聚集,持续实行园区托管制度,倒逼园区不断提档升级,2021年各县、市、区开发区主营业务收入增速不得低于10%。

 5、坚持“房住不炒”定位,确保房价总体平稳;规范住房租赁市场发展,合理增加保障性住房、公租房供给。[焦点研究: 初步估算,2020年石家庄地区生产总值与2019年规模相差无几,但当年唐山地区生产总值有望超过7000亿元规模,石家庄与唐山的经济规模差距将进一步扩大。究其原因,尽管主城区经济规模表现较好,但下辖县、市经济规模尚待提升。 因此,自2018年以来,石家庄对县域经济和县城建设加大力度,上述表态更系相关政策的一揽子表态。房地产市场方面, 县域表现反差较大,以辛集为首的部分县、市,库存规模偏高,价格仍待盘整。但部分县、市既有库存不高,可售项目偏少,但地缘性需求有一定规模,存在需求释放空间] 

其他:

 1、[关键词:滹沱河生态修复]中共河北省委常委、石家庄市委书记邢国辉调研检查滹沱河生态修复三期,并主持召开专题调度会:要科学编制滹沱河生态区域专项规划,纳入到全市“十四五”规划当中,统筹考虑滹沱沿岸产业发展、防洪行洪、涵养水源、生态保护等因素。

 2、[关键词:城市更新]石家庄市政府:将合作路省直宿舍改造项目列入2020年度房屋征收计划。

区域面

正定县:数字经济产业园规划确定 

石家庄市政府公布《正定数字经济产业园发展规划(2021-2025年)》: 

1、项目位于中国(河北)自由贸易试验区正定片区范围内,紧邻正定古城和正定新区,距正定国际机场、正定高铁站、石雄城际高铁正定站8公里,石家庄地铁1号线直达园区,周 边高速路网密集,可直通北京、天津、济南、太原、郑州、等城市。 

2、项目作为全市数字经济发展的主要承载区,与鹿泉区、高新区形成数字经济产业协同联动。 

3、项目位于正定高新区南区划片以北,地处新元高速公路以东、文正大街以西、环城快速路以南、义慧路以北,用地面积约10平方公里,约合1.5万亩,围合区紧邻羊曲公路、 环城高速公路、新元高速公路正定高新区口,距石家庄国际机场直线距离8公里,石雄城际铁路贯穿。其中,西侧部分区域处于中国(河北)自由贸易试验区正定片区规划范围内,面积3050亩;西部片区自贸区外部分,与中部、东部片区地处正定县划片范围内,用地面积11950亩。 

4、项目重点打造“三区、三核、八组团”的产业空间布局。 其中,“三区”即以主要交通连接线为基底,从西向东以此打造数字新产业示范区、数字经济核心区、数字硬科技创新区等三项产业片区。“三区”即塑造区块核心功能着力打造文化核、金融核、创新核。“多组团”即打造金融、总部与平台经济等功能集聚组团,并以产业社区形式(园中园模式)打造的多个产业主题组团,包括“数字健康和新兴智能硬件创新创意产业社区”、“人工智能与软件信息服务产业社区”、“大数据云计算产业社区”、“区块链应用与网络信息安全产业社区”、“数字内容与创意产业基地”、“数字金融与跨境电商创新社区”、“数字基础产品创新社区”, 以及“总部经济与平台经济”。[焦点研究:正定数字经济产业园规划确定,由市政府审批并发布,级别较高,且其规划。

土地面

2020年下半年大量出现的撤拍、流拍地块,将成为2021年初石家庄土地市场的焦点。此外,2021年新增挂牌出让地块也出现在土地市场上。根据焦点研究院统计,当周新增挂牌出让地块5宗,面积11.09万平方米,约合166亩。房地产开发用地4宗,面积10.49万平方米,约合157亩。焦点地块有2宗,分别是位于新华区柏林南路的新华中学地块,以及位于高新区的赵村地块。其中的赵村地块应系润江进行一级开发。此外,当周挂牌出让的[2020]101号地, 已由河北霖楚房地产开发有限公司以3.3亿元竞得,竞得人系星巢先河旗下,星巢先河此前已在鹿泉区开发大者项目。 

当周石家庄完成挂牌出让地块6宗,面积20.49万平方米,约合307亩。成交地块5宗,面积 19.57万平方米,约合293亩,成交价18.30亿元,成交单价623万元/亩。房地产开发用地3宗,面积15.14万平方米,约合227亩,成交价17.96亿元,成交单价790万元/亩。万科当周获取2宗地块,分别是位于胜利北大街与古城东路交汇处的原高级技工学校地块,成交价5.09亿元,成交单价828万元/亩,成交楼面价5137元/平方米,该地块由万科与石家庄市轨道交 通有限责任公司旗下石家庄市地铁资源开发有限责任公司联合获取;以及位于高营大街的万科翡翠书院二期地块,成交价10.43亿元,成交单价960万元/亩,成交楼面价5762元/平方米, 由万科与合作方创世纪联合获取。当周鹿泉区成交住宅用地则系一街村地块,竞得人系新亚建设旗下企业,成交价2.44亿元,成交单价428万元/亩,成交楼面价3210元/平方米。当周万科获取两宗地块,也令其在年底完成土地储备,并跻身2020年石家庄房企拓展力TOP3内。

商品房市场 

2021年首周横跨两个年度,房企和项目的市场表现也呈现出较大反差。当周的前半周,房企和项目利用仅剩4天时间,加快去化,除既有购房优惠政策外,对渠道带客和去化的支持力度有所放大,并有较好效果。在营销动作上,则释放出2021年初将调价信号,用以刺激购房需求释放。根据焦点研究院的统计,当周石家庄普通住宅成交12.72万平方米,大部分是在前半周实现的。进入2021年,即当周的后半周,去化有所放缓,房企对项目进行调整,价格上无甚变化,但此前为刺激需求释放,加快去化的购房优惠政策陆续收回,短期内不再推出。此外,房企和项目普遍进入到复盘阶段,短期内营销动作减少,市场节奏因此放缓。根据焦点研究院统计,当期石家庄仅有2个项目加推新房源,由此形成的商品房有效供应88套,面积1.04万平方米;另有2个项目启动认筹,预计将形成商品房有效供应521套。不过,上述2个加推新房源项目,当日仅成交4套。这也是当周石家庄市场的普遍表现,即供应新房源意愿阑 珊,去化既有库存,实现销售年度平稳过渡。 

在实际交易层面,当期石家庄普通住宅新增供应1.04万平方米,较此前一周下降39%;成交12.72万平方米,较此前一周下降22%;成交价格14933元/平方米,较此前一周上升0.44%。 小高层住宅成交居前,林荫春天三期、紫晶悦和中心、绿城桂语江南、嘉实万科紫台和万科未来城等项目成交居前。公寓市场较为稳定,当周无新增供应,成交8840平方米,较此前一 周下降13%;成交价格10110元/平方米,较此前一周上升3%。此外,当期别墅成交4套,面积951平方米;写字楼成交37套,面积4570平方米;商铺成交29套,面积2496平方米。

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执笔:樊晓璐、张泽康

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