2021年一开春，石家庄楼市“降价”公寓奔涌而来，房产中介的朋友圈嗨翻了天。

短短几天，各种特价公寓层出不穷，石家庄一环边的公寓价格降到了6500元/㎡，二环边的公寓低至5800元/㎡，有的公寓首付还能分期，门槛是真低，再加上那些样板间的小视频，令不少人纷纷心动，撸起袖子准备入手。

一环芯，6500元/㎡起，购真现房！

东二环 地铁旁 5800元/㎡起，2年分期！

……

看这宣传，确实让人蛮心动。

据置业顾问介绍，有购房者在清明节假期一口气买下9套公寓。公寓市场好像一下子热了起来。

那么公寓市场是真的热了吗？

经过实探，笔者发现，有的公寓“降价”只是宣传噱头，实则售价并没有想象的低。而有的公寓是部分特价房源、降价出库存，开发商急需回笼资金。

首先来看位于翟营大街跃进路西南角的公寓上东领寓，靠近石家庄一环主干道中山路，位置可以说非常好了。开篇提到的“6500元/㎡起”就是这。

来看产品，上东领寓是一栋24层的公寓，一至四层为商场（正在招商还未开业）。据了解，上东领寓为商水民电，没有天然气，物业费3块钱。6部电梯，每层共有30户，净层高3.4米，为现房。

上东领寓实拍

据了解，项目已是尾盘状态，目前有60多平、80多平户型，中介打出的6500元/㎡的价格，实则为北向房源毛坯价格，而上东领寓为简装交付，实际购买的话，还要支付每套约3万元的装修费，合算下来较低单价约6900元/㎡。

而且笔者发现，上东领寓南向、西向的公寓价格略高，贷款约8500元/㎡，全款约7500元/㎡。以60㎡的户型来算，总价在50万左右。首付五成加上单独支付的装修费用，差不多也要29万。

据了解， 2018年，上东领寓售价较高的时期大约9500元/㎡，与如今的价格对比，确实“跳水”了。

小结：上东领寓，一环位置，清盘销售，可选房源不多。公寓均价为8500元/㎡左右，只有北向公寓价格略低，约为6900元/㎡，6500元/㎡起的价格实为噱头。

其次来看位于东二环的安联新锐中心，近期也推出了5800元/㎡的超低价公寓，而且加上首付2年分期，超低购房门槛让不少人动了心。

安联新锐中心实拍

笔者排名前列时间去售楼部一探究竟，发现如今优惠价格已经收回，房价上调至8500元/㎡左右，也没有了首付分期政策。一套建筑面积约44平的微LOFT公寓，总房款约为37万，折合均价8348元/㎡，一套首付约为20万左右。

安联新锐中心LOFT样板间

安联新锐中心沙盘

据悉，安联新锐中心之前推出的特价房为“微LOFT”产品，层高3.3米，共24层，一层27户，6部电梯，物业费2.6元/㎡，2022年年底毛坯交付。

项目距离地铁1号线朝晖桥站较近，项目北门规划5号线土贤庄站（规划中）。经置业顾问介绍，安联新锐中心为民水民电，目前项目天然气正在走批文手续。

小结：东二环安联新锐中心，明年年底交房，内购房源5800元/㎡，现均价8500元/㎡，部分房源可首付分期。

石家庄公寓市场价格的“躁动”，实际上折射出了石家庄公寓市场的隐忧。

1、供应过剩，库存压力大。

曾有行业专家这样称公寓市场——“公寓=赔钱货”，话虽不好听，但道理都明白。

石家庄的城改项目，基本上都要求开发商在拿住宅地的时候，必须配建一定体量的商业、写字楼等。加之办公市场又整体过剩，开发商就把这些过剩的写字楼，改成了“公寓”，宣传噱头有：“不限购、不限贷、低总价”等等。

面对如此大的库存量，开放商也是难，只能靠“拼价格、拼噱头”上位。

2、住宅房价回落，挤压公寓市场。

有的购房者说了，“我买公寓就是过渡的，自住。”但是如今石家庄房价二环边1.2-1.4万均价的新房不少，购房者极易上车，公寓市场再度受到挤压。

3、公寓市场同质化严重，流通性差。

现如今石家庄公寓货量比较大，公寓的设计、装修、物业水平被忽视掉，整个公寓市场同质化较为严重，很多开发商不但没有想着如何做好产品增强竞争力，而是用一次次的“降价促销”来收割购房者。

4、两次疫情，重创线下办公微型企业。

连续两年冬天的疫情，让线上办公逐渐兴起，但也很大程度上影响到公寓市场。一些微型企业不再购买或者租用公寓进行办公，这就促使公寓市场少了一批“刚需客”。再加上目前在售的公寓租售比相对低，二次交易税费较高、流通性差，更是让公寓市场难上加难。

总之，公寓市场水深，购房者还需擦亮眼睛，认真谨慎选择，莫要成为一轮轮被割的“韭菜”。

责任编辑：王萌

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