焦点周报·石家庄 | 交易恢复市场回归 预期转好隐忧仍在

石家庄楼市深度报道 2021-03-10 18:56:26
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当周,石家庄市场终于迎来久违的热度,当周普通住宅供求规模均超过10万平方米。

2021年第10周市场报告综述  

交易恢复市场回归 预期转好隐忧仍在

当周,石家庄市场终于迎来久违的热度,当周普通住宅供求规模均超过10万平方米,终于告别此前因新冠肺炎疫情影响,以及疫情告缓后又与农历春节假期叠加,导致市场交易低迷、购房需求观望情绪深重的局面。事实证明,交易规模才是市场的“定心丸”,当周交易规模首次超过10万平方米,尽管仅是市场的正常水平,但市场的得以回归,重新起步,且排名前列季度尚有近一个月时间,留给房企和项目进一步收回失地,留给需求进一步返回市场的时间,较之2020年更为充裕,排名前列季度的市场表现也不至于过于紧仄。

在市场回归的排名前列时间,在交易规模上“做起来”成为了房企和项目的普遍选择,面向首置刚需,价格表现稳定的产品成为当周市场交易的主力。反过来,2021年值得市场关注的新项目、新房源,尚未到大规模入市的节点,这一节点将在3月中下旬到来。因此,尽管当周市场交易规模有所回归,市场热度有所回升,但新项目、新房源留给市场的新鲜感和冲击力并未爆发出来。我们有理由对下一阶段的市场继续保有相对乐观的心态。

不过,石家庄市场的隐忧仍在。外围市场方面,焦点城市的调控动作频繁,这些城市在市场上的地位显而易见,其“风吹草动”对市场预期有着极其强烈的影响,特别是北方市场的核心北京,尽管未出台大规模、一揽子政策,但其市场预期反转已成事实,这对北方市场并非利好。回归本地,本路新冠肺炎疫情对石家庄的城市格局将有一定影响,特别是城镇化趋势有望进一步加快,但石家庄经济能否尽快实现恢复,则是影响市场交易规模的另一项变量。

政策面

政府工作报告对房地产市场表述“稳中有变”

2021年政府工作报告对房地产市场的表述“稳中有变”:稳定在于“房住不炒”得到重申,其作为当前和未来市场的政策压舱石地位未变,任何可能挑战“房住不炒”的行为都将受到严厉打击。变化在于强调“解决好大城市住房突出问题”,特别是焦点城市住房租赁市场因“租购同权”迟迟未能落地,长租公寓市场出现“暴雷”现象,已成为配合“房住不炒”,解决住房问题的首要障碍,预计当年政策进一步调整将到来。决策层对房地产市场动向的监控,对热点城市调控的施压持续,当周在杭州、无锡督导,显示出当前调控重点应在长三角及粤港澳大湾区,但北京市场调控亦有收紧,对北方市场无甚利好。

国务院:“房住不炒”、解决大城市住房问题

2021年政府工作报告:保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽较大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

住房城乡建设部房地产市场调控

住房城乡建设部副部长倪虹带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况:

1、城市政府要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性,毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实落实城市主体责任,确保党中央、国务院的决策部署落到实处。

2、要坚持问题导向,加强市场监测分析,及时发现问题,及时采取针对性措施,引导好预期,坚决遏制投机炒房。要完善调控机制,加强住房和人口、土地、金融政策协同,形成政策合力。

3、要大力发展保障性租赁住房,完善长租房政策,加大土地、财税、金融支持力度,增加保障性租赁住房和长租房供给,多渠道解决外来务工人员和新就业大学生住房问题。

焦点城市调控动作频繁 聚焦存量房交易秩序及市场交易行为

以上海、杭州、深圳为代表的焦点城市,并未因此前已出台政策而暂停对市场的调控动作,当周调控着力点集中在对存量房交易秩序的调整,特别是存量房交易价格的管控;市场交易行为的控制,特别是可能滋生炒房投机行为,干扰市场预期的交易行为

北京市房地产市场整治

北京市住房和城乡建设委员会:2021年将重点查处无证售房,不实宣传,合同欺诈和不平等条款,违反预售资金监管,捆绑销售和违规分销,信贷资金违规使用,借学区房等炒作房价,违规工改住,商改住销售,以及发布虚假网络房源等九个方面问题。

上海市优先购房限售

上海市房屋管理局《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》:全面执行关于规范企业购买商品住房规定,严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时,居民选房、购房优先于企业。对按照优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同网签备案满5年后方可转让。

江苏省无锡市二手住房合理成交价

江苏省无锡市住房和城乡建设局《关于规范我市二手房交易秩序的通知》:房屋交易管理部门应加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据等相关信息的指导,加强对热点片区、热点项目成交信息收集分析,及时公开合理成交价格区间。

浙江省杭州市“法拍房”限购

浙江省杭州市住房保障和房产管理局《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》:

1、参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人,须符合本市住房限购政策。

2、严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款,严格个人经营贷和消费贷真实性审查,加强贷后资金管理。

3、中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。

福建省房地产贷款集中度管理

福建省银保监局:对纳入房地产贷款集中度管理的地方金融机构中,确有困难的超标者业务调整过渡期,经申请,允许过渡期最长6年。地方金融机构严格落实贷款“三查”,加强贷后管理,防止信贷资金变相或绕道违规进入房地产市场。

广东省深圳市房产抵押经营贷

市场消息称:广东省深圳市以房产为抵押的经营贷“口子”被收紧,抵押房产须执行深圳市住房和建设局发布的指导价,该指导价较评估公司发给银行的评估价更低。此外,抵押房产获取的经营贷贷款额度将以指导价为基准打7折。中国银行和上海银行深圳分行已执行政策。

北京市场预期发生剧烈反转 将深刻影响石家庄等北方市场

北京市场预期正在发生剧烈反转。此前市场各方普遍认为,承袭2020年不限价商品房项目供应规模上扬,焦点项目频现,成交价格表现坚挺,以及改善需求表现活跃等因素,2021年的北京市场将有所上扬。尽管政策从严从紧态势不改,价格实质性上扬可能性不大,但市场看多情绪强烈。然而,1月以来,在外围市场氛围发生变化,焦点城市调控压力加大;本地市场则通过行政手段加大调控力度,平抑以学区房为首的过热情绪。内外交攻之下,北京市场预期正在发生变化,此前的看多情绪调整为看平、看稳判断。北京市场变化对以石家庄为代表的北方市场有深远影响,其外围市场的利好因素将有所衰减。

北京市:增加居住用地供应

北京市政府召开常务会议:要做好城市总体规划实施工作,严格落实城乡建设用地减量要求,鼓励和引导存量建设用地利用,统筹做好各领域用地供应工作。坚持“房住不炒”定位,合理增加居住用地供应,加大向租赁住房倾斜力度,多措并举、综合施策,保持房地产市场平稳健康发展。

广东省深圳市商务公寓

广东省深圳市规划和自然资源局就《深圳市城市规划标准与准则》局部条款修订公开展示:删除2019年修订的《深标》中,C1商业用地中关于“适建商务公寓”表述,在“建筑与设施用途分类指引”上,也删除商务公寓。

城市面

关键词:棚户区改造 市场专项整治

全市住房和城乡建设工作会:

1、2021年将打通主城区10条道路,新增公共停车位3.5万个。

2、实施棚户区改造项目10个,新开工棚改安置住房5987套;推动异地集中建设安置住房,对危房居民进行安置,对D级危房和危险程度较高的隐患房全部列入2021年改造计划,其他危房利用三年的时间全部予以消除。

3、将继续坚持“房住不炒”的定位,结合石家庄市房地产市场发展实际施策,稳妥实施长效机制方案,保持市场平稳健康发展;开展专项检查行动,严厉打击违规行为,规范市场秩序;强化房屋租赁市场培育,加快完善长租房政策,逐步使租赁住房在享受公共服务上具有同等权力,规范长租房市场。

[焦点研究:上述表态有如下要点值得关注,其一,将推动异地集中建设安置住房,此前已确定为棚户区项目异地安置住房的匹配地块将迎来实质性开发建设进展,首当其冲系棉五生活区棚户区项目位于兆通的异地集中安置地块,其供地时序应在2021年下半年。其二,再次提出消除D级危房,其将成为既有确定拆迁改造的项目之外,石家庄棚户区改造的增量。其三,关于房地产市场的政策表态无甚亮点,延续此前决策层表态,且当前石家庄市场的较大实际即既有违法违规项目“清零”,特别是房企无力实现合法化,问题积重难返项目,已成为石家庄市场专项整治的较大阻碍。其四,石家庄已出台政策推动和鼓励住房租赁市场发展,但当前制约因素含租金水平不高,住房租赁企业规模偏小,规模化发展空间有限,且在享受公共服务方面未能实现“租购同权”,解决如上问题并非朝夕之功,且基于石家庄的城市级别和租金水平,其住房租赁市场难以对商品房和存量房市场产生太大影响。]

其他:

1、[关键词:人才政策人才租房购房补贴]石家庄市政府《关于高质量建设人才强市的实施意见》:将沈阳药科大学药学学科等8所高校学科纳入人才绿卡B卡服务范围。对引进的博士学位研究生,自至石家庄市工作之日起5年内,每月

享受的房租补助提高至3000元,在市域内购买首套自用商品住房的,给予的一次性购房补贴提高至30万元。

2、[关键词:街旁游园]2021年石家庄将建设10处街旁游园,面积12万平方米,包括悦园、紫晶悦城丰收路游园、恒大御景半岛游园(2处)、华药游园、星河御城游园(劝学园)、孙村游园(青园)、岳村游园(锦色园)、元泰中心游园(和平园),以及荣盛华府游园(织锦园)。

区域面

高新区:华润商业借“轻资产”进驻

润江集团与华润万象生活合作发布会暨石家庄高新万象汇启动仪式举行,高新万象汇位于高新区长江大道与华山街交汇处西北角的润江星际中心商业综合体。

[焦点研究:“万象汇”在华润万象生活商业项目规模序列中,隶属于“区域级”。近年来,华润商业亦在推动类似万达“轻资产”运营,此次落地的“高新万象汇”系其在石家庄的排名前列轻资产商业项目,将依托于润江星际中心项目的裙楼建筑设置。润江自有的商业运营能力较弱,经验和资源相对住宅开发略显匮乏,且商业项目运营周期长、成本高,润江自行运营难度极大,转而寻求与华润商业合作,系盘活存量资产的重要举措。结合当周润江获取两宗住宅用地,可以显示出其在开发领域的“舍与得”。高新万象汇周边有一定的常住人口和消费基础,且有轨道交通,但高新区常住人口消费能力低于主城区,高新万象汇的主力店级别当较审慎。]

桥西区:金融创新开发区“升级”

桥西区规划在原有金融创新开发区基础上,申报金融商务示范区。

[焦点研究:2017年石家庄首次提出规划建设金融创新开发区,依托自强路沿线已形成的大型金融机构河北总部的聚集优势,以及当年已有的金融业增加值460亿元为基础进一步布局。此次依托金融创新开发区申报“金融商务示范区”,应系既有区域提档升级。区内仍有开发空间,除以老火车站为核心的中央商务区可成为金融商务示范区的重要组成部分外,由恒大开发建设的永安街改造项目系区内规模较大的项目。不过,根据已公布规划,永安街改造项目的商业规模较大,超过总量的50%,去化难度较大。既有政策显示,金融业区域总部进驻石家庄,有关部门亦会将提供专门地块建设办公场地作为招商条件,这不利于包括金融商务示范区在内的全市商业地产去化。]

其他:

1、[关键词:裕华区塔冢棚户区改造]2020年棚户区开工项目公示,即塔冢项目,拆迁范围位于富强大街以东、塔南路以南,规划500套。

2、[关键词:灵寿县高职院校新校区]石家庄工程职业学院新校区开工

土地面

商品房市场

项目营销动态:厚德鹿泉区新项目规划确定

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执笔:樊晓璐、张泽康

审核:回洁钰

部分信息:搜狐焦点石家庄站

院址:河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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