2021年第35周石家庄房地产市场报告综述

交易乏力项目去化遇冷 以价换量提前到来

房地产市场传统销售旺季“金九银十”到来，但石家庄房地产市场并未呈现出交易活跃度显著上扬的趋势。相反，当周石家庄普通住宅成交规模仍未达到10万平方米的正常水平。尽管当周有隆基泰和紫樾宸府项目开盘销售，另有两个项目加推新房源，但相关项目并未成为带动成交规模上扬的力量，且开盘销售和加推新房源的去化效果也不佳。这不仅为全年成交规模能否达到500万平方米的正常水平蒙上阴影，也反映出市场交易低迷，购房需求观望情绪深重等现实情况。而在公寓市场，交易低迷的状态更为严重，当周全市公寓成交不足百套，此前交易较为活跃的项目，当周亦表现不佳，部分项目甚至出现成交规模归零的情况。

而在项目去化表现低迷的同时，房企和项目的“以价换量”力度有所扩大。当周开盘销售和加推新房源的项目，其定价水平本就不高。加之二环外地段、配套相对较差，面向当前观望情绪较为深重的首置刚需项目，若所在板块项目扎堆，则可能引发价格上的激烈对抗，表现为周末特价房和部分楼栋、楼层房源的“特价化”倾向。与之相比，二环内普通住宅成交价格相对稳定，但部分项目因房企品牌影响力不足，后续深耕意愿不强，短期回款压力较大等因素，亦有以价换量的倾向。当前石家庄普通住宅成交价格的下行趋势愈发显著，短期内可能刺激成交规模出现上扬，但对市场预期的负面影响较大，亦不利于第三季度末至第四季度的市场表现。我们预计，石家庄市场的以价换量阶段已经到来，较往年显著提前，力度可能也更大。

城市面：石家庄综合立体交通枢纽地位

关键词：城市更新

中共河北省委常委、石家庄市委书记张超超调研检查城市更新项目工作进展情况：要按照政府主导、市场化运作模式，创新投融资体制机制，切实解决资金难题。

焦点研究：佳农市场搬迁腾退后，新客站板块城市更新启动既有厂区搬迁腾退，用地规划呈现特点鲜明，东广场城市客厅以体育活力市民公园为中轴，两侧规划商业用地，外围规划住宅用地，且控制开发强度，扩大楼宇间距，通透性和视野效果显著上升。但城市客厅涉及老旧小区拆迁腾退尚无实质进展。

关键词：三环辅路

三环辅道高营大街改建一期西半幅机动车道通车。三环辅道高营大街改建一期全长2.1公里，投资约1.2亿元，机动车道双向六车道，两侧各设置一条非机动车道。三环辅道全长25.33公里，投资约6.23亿元（含征地拆迁费），涉及高营大街改建一期、石环公路辅道（SL91）良村至西古城段改建（东三环至天山大街段）、东三环辅道贯通、南绕城高速公路南三环辅道剩余等项目。截止8月25日，累计完成投资2.77亿元，占总量的44.46%。

焦点研究：因调整为市政管理的三环内高速公路尚需市政化改造，与三环辅路互通立交节点较多，9月30日无法完成，三环辅路贯通后，其后续工程还将持续，并将对古城路、高营大街沿线产生较大影响。

关键词：综合立体交通枢纽

河北省政府办公厅关于《河北省综合立体交通网规划纲要》的实施意见：

1、加快建设“轨道上的京津冀”，强化石家庄、雄安新区铁路交通枢纽地位，打造以京津石雄为核心的“环射型+网络化”高速铁路网。

2、制定实施“十四五”铁路专项规划，2025年前，建成石衡沧港城际等项目，积极推动石雄城际、聊邯长高铁项目前期工作。

3、2025年前，基本建成石家庄市城市轨道交通主骨架，重点谋划石家庄市中心城区至新三区（藁城、栾城、鹿泉）市域铁路和城市轨道交通二期建设规划。到2035年，石家庄等市基本建成多模式衔接的轨道交通系统。

4、加快推进石家庄正定国际机场总体规划修编，提升石家庄正定国际机场区域航空枢纽能级。

5、以石家庄正定国际机场为重点，差异化发展国际航线，强化石家庄正定国际机场与长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城市群之间的航空运输网络。到2025年，全省航线总数突破250条，强化石家庄正定国际机场区域航空枢纽功能，打造张石、承石等省内空中快线，稳步发展周边国家及地区航线航班。

6、建设石家庄等市全国性邮政快递枢纽。2025年前，推进石家庄、雄安新区国际邮件互换局建设。

7、推动石家庄、雄安新区融入以京津为中心的京津冀国际性综合交通枢纽集群。重点建设石家庄等5个全国性综合交通枢纽城市。

8、加快建设一批综合客运枢纽，推动京津石雄地区建设以铁路、机场为核心的综合客运枢纽集群。2025年前，在石家庄等市推动建设一批综合客运枢纽。

9、到2025年，加快建设冀中南智能港、河北海通公铁联运物流园等一批综合货运枢纽。

10、到2025年，雄安新区“四纵两横”高速铁路网基本形成、“四纵三横”高速公路网高效运转，省会都市圈多向联通交通网基本成型。

11、围绕服务高标准建设全国现代商贸物流重要基地，加强石家庄等国家物流枢纽承载城市建设。

12、支持轨道交通装备、新能源与智能网联汽车、通用航空器等产业延伸服务链条，依托沿海港口、北京大兴国际机场、石家庄正定国际机场等发展临港经济、枢纽经济。

焦点研究：与此前河北支持省会发展一揽子政策一脉相承，确认石家庄与雄安新区在河北省内的铁路、公路交通枢纽地位，加上对正定国际机场作为区域航空枢纽地位的确认，形成了石家庄作为铁路、公路、航空组成的“综合立体交通枢纽”地位，这对于提升和强化石家庄在资源和人口的虹吸效应，提升石家庄的城市量级和区域影响力有着重要意义和影响，也是对此前石家庄交通枢纽地位曾遭遇挑战和质疑的“拨乱反正”。政策中有如下动向应关注：铁路枢纽地位确认，但石雄城际铁路节点将推迟，五年内完成前期工作，具备开工条件较为现实。区域航空枢纽地位确认，通过修编和调整机场总体规划，为机场改扩建，以及依托机场形成空港组团创造条件。加之新公布的政府工作报告确认，空港组团将作为“四辅”之一，将承担主城区人口和产业疏解功能，空港组团地位显著上升，市场机会也将逐步显现。此外，石家庄继续推动轨道交通建设的动向得到确认，但轨道交通第二期规划节点推迟，五年内完成谋划，短期内规划审批通过可能性不大。与之相比，中心城区至新三区的市域铁路地位被提升，且有望先于轨道交通第二期线路启动，这对于新三区有重大影响，且新三区与中心城区的过渡空间将率先受益。

商品房市场面

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执笔：樊晓璐 张泽康

审核：回洁钰

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院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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