报告时间：2021年8月27日

研究员：回洁钰 樊晓璐 张泽康

焦点研究院按：自8月22日起，石家庄先后召开政协石家庄市第十四届委员会排名前列次会议和石家庄市第十五届人民代表大会排名前列次会议。这是2021年石家庄市第二次召开“两会”，也是自中共河北省委、省政府出台《关于大力支持省会建设和高质量发展的意见》，以及石家庄市提出“加快建设现代化、国际化美丽省会城市，当好全面建设现代化经济强省、美丽河北的排头兵和领头雁”目标后，首次召开的“两会”，在石家庄决策层完成调整，各项大政方针逐步浮出水面的当下，此次召开的“两会”，以及新的《石家庄市政府工作报告》，均为“十四五”期间石家庄的城市规划、城市开发、经济和产业发展等重大事项进行定调和指引，影响深远，意义重大，对房地产市场的影响尤甚。

我们认为，通过此次召开的“两会”，石家庄在完成地方决策层平稳过渡的同时，也完成了大政方针的确认程序，为后续全面铺开和执行创造了条件。有鉴于此，综合当前已经公布的政府工作报告要点，焦点研究院开辟专章，逐条解读相关要点对城市规划、开发和房地产市场的影响，以飨行业。更多全国、京津冀及石家庄房地产市场研究成果，敬请关注焦点研究院。

1、到2025年，全市生产总值超过万亿元，综合经济实力力争进入全国城市前30名。

2、打造新一代电子信息、生物医药等5个以上千亿级产业集群，生产性服务业增加值占服务业的比重60%以上，高新技术产业增加值占规上工业的比重42%以上，数字经济占地区生产总值比重50%左右。

3、城市建设现代化，“拥河发展”战略扎实推进，“一主、四辅、一带、多点”的城市空间格局基本形成，常住人口城镇化率达到75%左右。其中，“一主”指主城区，是城市高端综合服务和高端产业功能集中建设地区，含市内四区和高新区；“四辅”是指鹿泉、藁城、栾城、空港组团城区，承担主城区人口疏解和产业疏解功能；“一带”指滹沱河生态经济带（中心城区段），是省会拥河发展的标志性地区；“多点”是指石家庄经济技术开发区、装备制造基地、循环化工园区、正定新区拓展区、铜冶、上庄、冶河等7个功能节点。

焦点研究：通过法定程序确认城市规划和开发格局，当前主城区仍为核心，但“四辅”则作为“大卫星城”，地位和功能显著上升，其中，空港组团升幅最为显著，从此前出让地块到功能定位，产业特点较为突出，在上升为“大卫星城”，并承担人口和产业疏解功能后，居住和生活功能将有所增强。滹沱河生态经济带当前仍处于规划编制阶段，尽管用地行为已被暂停，但大规模开发尚未启动，且达到对标海河的效果有较大差距，短期内难以实现。“多点”中，正定新区拓展区并非正定新区，而是与正定新区东部接壤的藁城区北部地区，且以九门为代表，当前规划以大学校区为主，将与正定新区实现一体化发展。正定新区仍在正定县城市规划和开发格局内。

4、中央商务区、城市客厅基本建成。

焦点研究：为中央商务区开发设定时间表，倒逼后续开发加快推进。但中央商务区已开工建设的写字楼和公寓尚未入市，招商引资仍为政府部门与融创配合，存在现实难度。正太饭店修缮改造正推进。城市客厅项目与中央商务区不同，应特指火车站东广场城市客厅项目，当前处于规划调整和地块征迁阶段，佳农市场搬迁腾退后，城市客厅开发空间有所扩展。根据规划，城市客厅项目将显著增加广场和城市绿地空间，并新增商业用地，开发难度比较大，城市面貌要求较高，由政府部门主导开发，或效仿中央商务区引入房企参与，存在较大变数。

5、引进建设30个以上世界知名品牌连锁酒店、商场、学校等，布局100个以上免税店、进口商品精品店，正定国际机场年旅客吞吐量超过2200万人次，年国外、境外来石人数达到20万人次以上。

焦点研究：提振城市级商业配套，提升城市形象的目的非常明确，但现有商业运营艰难问题仍需解决，提振房企参与城市商业开发的意愿存在较大难度。教育配套规划力度加大，焦点地块可见动向，房企参与配建意愿较强，但学区划分政策存在一定的随意性。

6、中心城区人均公园绿地面积12平方米以上，新建绿色建筑占新建建筑比例98%以上，中心城区公交机动化出行分担率超过65%。

7、修缮中国人民银行旧址、正太饭店、大石桥等历史建筑，开发石钢、华药、常山纺织等工业遗产，将和平路沿线打造成集文创、旅游、研学、康养于一体的创业园区。

焦点研究：和平路规划基本思路确定，工业遗产开发导向意味着原石钢地块、原华药地块和原棉一、棉二厂区地块将保留一定规模的工业厂房，进行改造和二次开发，或将调整为商业性质，构成项目开发过程中的运营压力。当前可确定的动向是，上述地块的居住用地面积将压缩，基于工业厂房进行商业开发将导致商业用地面积有所扩大，且地块大概率将进行“带方案出让”，这将对房企的运营能力和成本测算造成较大影响。石煤机地块的后续动向将成为风向标。

8、支持正定机场扩容升级，完善国际航线网络，打造京津冀区域航空枢纽和物流中心。

焦点研究：根据规划，正定国际机场年旅客吞吐规模将达到2200万人次，当前机场设计年旅客吞吐规模为2000万人次，存在改扩建可能性。但综合近期石家庄决策层表态动向，改扩建短期内启动可能性不大，但主城区至机场的轨道交通规划和建设已进入规划。

9、依托冀中南智能港，高标准规划建设石家庄国际陆港，完善口岸和保税功能，打造集仓储、物流、加工、进出口贸易、综合服务于一体的陆港型国家物流枢纽和京津冀中欧班列集结中心。

10、稳妥推进金融领域风险化解、房地产遗留问题解决、烂尾楼整治等工作。

焦点研究：当前房地产遗留问题和烂尾楼整治行动力度极大，除相关职能部门参与外，公检法机关亦有参与，通过公检法力量彻底解决问题的目的非常明确，除相关项目减少甚至清零可能性较大外，石家庄用地和开发秩序也将得到重塑。

11、新改扩建公办园、创建普惠性民办园、创建省市级示范园300所，新改扩建中小学校278所，二环外新建8所普通高中。

12、取消城区西北部水源保护区，打开城区西北发展空间。

焦点研究：取消城区西北部水源保护区有利于释放新华区西北部开发空间，对石清路沿线有利好作用。但大郭镇机场搬迁并未进入计划，显示其短期内难以搬迁，制约新华区城市规划和开发的限高因素并未解除，且大郭镇片区开发亦面临较大阻碍。

13、实行建筑风貌和容积率挂钩管理制度，聘请世界先进规划单位和设计大师，对产业布局、城市风貌和景观、建筑进行高标准、高水平设计。

焦点研究：政策导向支持和鼓励房企和项目投入更大力度关注建筑风貌的目的非常明确，当前居住用地容积率上限明确为2.0，其中0.2与建筑风貌挂钩，将倒逼房企和项目在建筑风貌上下功夫，这种导向当前已对项目规划产生直接影响，新项目规划有所调整，即便是已获取规划手续的项目，亦有相应调整。

14、存量土地优先用于补充文化体育、教育医疗、休闲养老、公园绿化等公共服务设施。

15、加快推进石雄、石衡沧港城际铁路建设。

焦点研究：石雄城际铁路和石衡沧港城际铁路已调整为国铁集团与河北省共同出资建设，较此前有所升级。石衡沧港城际铁路已开工建设，当前正加快施工进度。石雄城际铁路仍处于前置手续办理阶段，预计年底将有实质性进展。

16、推进新元高速、石太高速、石黄高速绕城高速以内路段市政化改造。

焦点研究：尽管至9月30日，三环内高速公路将转为市政道路运营，但相关高速公路的市政化改造尚未结束，待高速公路转为市政道路后，其与其他主干道的互联互通也将逐步推进，以当前正改造提升的高营大街为例，其与石黄高速公路交汇地段尚未改造，应为待转为市政道路后启动市政化改造，实现互联互通准备。

17、力争启动建设轨道交通二期工程。

焦点研究：结合“二环内做减法、二环外做乘法”的规划思路，焦点研究院认为，轨道交通二期规划面临调整，加强二环内与二环外互联互通或为动向，旨在疏解主城区人口压力。但“力争启动”的表态还是体现出启动的难度，预计当年内启动的可能性不大。

18、两年内打通现有断头的规划路。

焦点研究：根据焦点研究院的统计，在当年既有打通10条道路的计划外，石家庄已新启动至少10条道路的建设，且力度极大。此前有规划显示，2022年石家庄将同步启动超过40条道路的建设，对主城区交通路网格局将产生极大影响。

19、坚决断开“土地市场一二级联动”，强化政府对土地资源的调控管理，实现城市发展的社会效益、经济效益、生态效益相统一。

焦点研究：尽管此前石家庄已多次提出断开土地市场一、二级联动，但收效甚微，除老旧厂区搬迁腾退地块外，城中村和棚户区改造项目仍掌握在社会力量手中，受此影响，项目用地规划往往要参考一级开发商的意愿，且基于后续二级开发的收益前景考量，基于区域规划和城市配套的考量极少。但彻底断开开发联动，难度极大。