焦点周报·石家庄 | 支持省会政策落地 下半年市场稳中渐变
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当周河北大力支持省会发展的一揽子政策落地，政策对未来五至十年石家庄的城市规划与开发将有着深远影响，对石家庄房地产市场的影响尤其显著，当周市场报告已开辟专章，对政策对市场，对房企的直接影响进行深度解读。
当周适逢2021年半年交替，房企和项目在完成上半年销售任务的冲刺之后，便进入到调整阶段。当周两个项目首次开盘销售，三个项目加推新房源，但进入7月，开盘销售和加推新房源项目数量有所减少，预计调整阶段将延续至7月中旬。另据焦点研究院统计，下半年计划入市的项目较多，其中不乏全国性房企开发的新项目，其中，万科开发的万科翡翠书院四期，融创开发的融创未来中心北豆地块，东胜开发的东胜天御，中冶开发的中冶德贤御府等新项目均系焦点，保利开发的新项目较多，除桥西区的保利阅云台外，位于西山的保利陇堂里院也将入市。不过，受自4月以来房地产开发用地交易暂停影响，预计市场在第四季度至2022年上半年将出现供应“空窗期”，尤其是二环内表现较为突出。此外，总房款超过350万元，户型面积超过144平方米的商品住宅交易规模也将上升，市场将出现一轮高端需求释放的行情。不过，项目主动或被动的所谓“豪宅化”现象，也将令高端需求对项目和产品更加苛刻，尽管靠拢“豪宅”有利于项目吸引市场关注度，但也会令项目暴露在需求的挑剔眼光之下，一旦产品力表现不足，反而可能会被市场放大。对于2021年下半年石家庄市场趋势的分析与展望，敬请关注焦点研究院将在7月中下旬发布的《2021年石家庄房地产市场年中报告》。
关键词：河北大力支持省会发展
中共河北省委、省政府《关于大力支持省会建设和高质量发展的意见》：
1、石家庄市作为河北省省会城市和以首都为核心的高级城市群的区域中心城市，建设发展水平关系全省大局，关系京津冀协同发展大局。
焦点研究：明确石家庄在河北省内和京津冀区域内的地位，尤其是“区域中心城市”地位，即石家庄首要和主要的辐射范围即冀中南地区，相应政策也围绕这一范围展开。
2、习近平总书记对石家庄发展高度重视，对正定古城保护作出重要指示。
焦点研究：此次城市一系列重大调整来自决策层授意。
3、要从政治的高度、战略的高度、全局的高度抓好省会建设，充分发挥示范引领和辐射带动作用。
焦点研究：基于“河北省省会城市”和“区域中心城市”地位，对全省起“示范引领”作用，对冀中南地区起“辐射带动”作用。
4、充分发挥石家庄区位优势、交通优势、产业优势和红色资源优势，紧密对接雄安新区建设发展，着力增强省会综合经济实力和吸引辐射带动功能。
5、大力建设现代化省会，实施大省会战略，科学编报国土空间规划，高水平推动石家庄产城融合，同步推进产业现代化与城市现代化。到2025年，形成现代化省会都市圈，城市品位大幅提升，常住人口城镇化率达到75%左右，数字经济占地区生产总值比重达到50%左右，成为全省现代化城市的标杆。
焦点研究：明确“大省会战略”和形成“省会都市圈”态势，相应国土空间规划将作调整，扩大国土空间规划中城市建成区范围和规模，提升人口和产业承载能力，方能切实提升“示范引领和辐射带动作用”。此外，“大省会战略”将使国土空间规划将石家庄与省会都市圈城市统一规划，包括河北邢台、邯郸、衡水、定州，以及山西阳泉等。
6、大力建设国际化省会，建设国际化区域性陆港枢纽，到2025年，自贸试验区正定片区建设取得显著成效，空港、陆港、海港“三港”融合程度不断提高，“一带一路”重要节点城市地位进一步凸显，实际利用外资增速高于全省平均水平2个百分点以上，经济外向度达到25%以上。
焦点研究：“建设国际化区域性陆港枢纽规划”，利好北部正定国际机场和自贸区正定片区，南部利好“国际陆港”的高邑。但上述利好为产业层面。
7、大力建设美丽省会，突出“生态、洁净、秩序、文明、美丽”，加大旧城区改造提升力度，加快建设建筑优质美观、设施国内一流、服务公平高效、生活舒适便利、生态环境优美的现代化省会。
焦点研究：“旧城区改造”既包括城中村、棚户区改造和老旧小区改造，也包括城市配套“补强”和城市形象调整与升级，受此影响，项目规划审批，特别是外立面审批力度将更趋严。
8、大力支持省会实施拥河发展战略，打造滹沱河沿线高水平生态经济带。科学编报国土空间规划，围绕建设特大城市和现代化国际化美丽省会城市，给予石家庄市更多的用地支持，缓解主城区人口压力，提升城市承载功能。
焦点研究：滹沱河规划调整，此前对滹沱河沿线纳入生态红线，限制开发的动向被打破，大规模开发将逐步到来，但规划先行，当前正编制滹沱河生态经济带规划，或将正定县、正定新区，以及正定新区东扩板块纳入一并规划。此外，年初已初步修编完成的国土空间规划，因城市地位调整也将调整，且已明确将增加用地支持，特别是城市建成区面积和规模将适当扩大。不过，在主城区、东部城区，以及11个卫星城的格局已经确定的背景下，城市建成区扩大空间有限。
9、在保障防洪安全的前提下，依法依规按程序拓展发展空间。积极协调自然资源部给予政策支持，统筹耕地占补平衡指标并予以倾斜。支持推动省属企事业单位搬迁腾退的在石土地，达到收储条件后，及早按规定和程序交付石家庄市收储，由石家庄市按照国土空间规划进行开发建设。
焦点研究：河北决策层支持石家庄调整滹沱河行洪区规划，以此拓展主城区东北片区的开发空间，将对东至南三环、西至新元高速公路、南至和平东路、北至滹沱河的东北片区形成利好作用，区内多个城中村项目将扫除拆迁改造的规划障碍，但尚待落实。且东北片区大规模开发的当务之急即交通路网和城建基础配套的先行落地，有助于地块做熟。
10、着力发展壮大新一代信息技术产业、生物医药健康产业、新材料产业、先进装备制造业、现代商贸物流业等主导产业，重点发展先进制造业、数字经济、现代服务业和现代都市型农业，加速发展楼宇经济、总部经济、会展经济和商业街区、风情街区等城市经济业态。推动科技成果转化、高新技术企业、农副产品深加工等疏解项目优先在石家庄市布局。支持北京、雄安研发、石家庄转化科技成果优势互补。
焦点研究：明确石家庄与北京、雄安在产业衔接，科技转发上的上下游关系，利用石家庄的土地、交通、人口优势。
11、协调解决石家庄市三环内所有高速公路取消收费问题，2021年9月30日前落实。对省属新元高速、石太高速、石黄高速绕城高速以内路段资产转让石家庄市事宜，由省交通运输厅和石家庄市按市场化方式和公平合理原则解决。
焦点研究：三环路至此结束“缺边”局面，北三环主线利用的石黄、石太高速公路将变更为城市快速路，模式与南绕城高速公路利用南三环主线相似。三环路辅路改造提升也已启动，预计由古城路-高营大街-利用东北二环-石津路的北三环辅路9月30日同步完成，其他三环路辅路的断头路、未完工也将陆续完成，有利于三环路沿线城市开发。
12、积极争取将衡昔高速（含石衡高速）、石忻高速、清魏高速纳入国家高速公路网。加快推进石雄、石衡沧港城际铁路建设，巩固省会区域交通枢纽地位。
焦点研究：石雄和石衡沧港城际铁路已调整为京津冀城际铁铁路投资有限公司投资建设，主体调整后将重新启动。
13、支持石家庄市对省会主城区周边国省干线按照一级公路标准进行新（改、扩）建。
焦点研究：此前石家庄曾规划所谓“四环路”，即以新赵线-南迁衡井线-京赞线-338国道组成，但停留在规划层面。河北决策层支持石家庄改扩建主城区周边国省干线，为四环路落地创造条件。不过，将率先开工建设的338国道无极县绕城段，以及307国道岩峰至秀林段并不在四环路规划范围内。
中共石家庄市委、市政府《关于落实<省委省政府关于大力支持省会建设和高质量发展的意见>的实施方案》：
1、要以此为契机，把支持效果放到较大，着力解决一批过去想解决而难以解决的重大问题，抓紧补齐一批过去想补齐而难以补齐的短板弱项，努力实现过去想实现而难以实现的跨越发展，在服务全省乃至全国发展中展现更大作为，跳出石家庄看石家庄，与全国省会城市同台竞技。
2、到2025年，全市经济总量力争超万亿元。
焦点研究：以2020年石家庄地区生产总值5935.1亿元计算，至2025年达到1万亿元规模，年增长须达12%至15%。
3、强化城市设计和建筑单体设计，加强建筑高度、风貌、格调和色彩管控，新建住宅容积率一律不超过2.0，切实解决城市框架没拉开、建筑没特色、管理不精细、外观不够美、颜色不协调等问题。精心打造优美天际线、城市客厅和中央商务区，启动解放大街两侧280亩土地、核心区域3.6平方公里骨干路网、中央绿轴征迁建设等工作。
焦点研究：未明确“新建住宅”的限定时间，对容积率已确定，地块已出让的项目构成一定变数，未出让地块或将因这一规划动向和同步修编的国土空间规划进行调整。加之主城区二环内地块将进一步考虑“职住平衡”，预计未出让地块将大量增加城市配套，可开发的住宅用地面积将有所压缩，不利于房企的成本测算，部分地块或挫伤房企的获取热情。综合焦点研究院当前获取的信息，原华药厂区地块、原石钢厂区地块，以及原计划上半年挂牌出让的原信工学院南校区地块，其规划将有所调整。此外，地块已出让、施工正推进的项目，已有表示接到通知，对外立面形象将重新调整审核，未开发地块则势必面临外立面和相关规划调整。另据焦点研究院当前获取的信息，近期石家庄城市更新将集中在火车站东广场的城市客厅项目。
4、核定永久基本农田保护面积和耕地保有量，立足人口增长趋势、城市建设发展和空间布局需要，围绕发展客观实际和国土空间开发保护格局特点，争取更多的耕地占补平衡指标和用地支持，缓解主城区人口压力，提升城市承载功能，确保规划建设用地发挥较大效益。科学确定城市发展规模，高标准配置公共设施和基础设施，制定城市风貌管控措施，不断提升城市承载能力和城市品质，增强城市对人才的吸引力。
焦点研究：根据焦点研究院统计，主城区内四区常住人口361.25万人，常住人口密度9856人/平方公里，其中大部分的常住人口压力在二环内，亟待疏解。综合焦点研究院当前获取的信息，未出让地块规划将调整，适当调增基础设施，实现“职住平衡”，受此影响，未出让地块供应时序将延后。此外，主城区延展区域，但尚未纳入城市开发边界的区域，如长安区东北片区，裕华区东南片区与栾城区交界地带有望率先纳入城市开发空间。
5、实施拥河发展战略，对标学习天津海河等先进地区经验，在滹沱河主城区段两侧大力发展战略性新兴产业、数字经济、现代服务业、现代都市型农业，积极招引世界500强企业落户，对产业布局、城市风貌和景观进行高标准、高水平设计。科学合理规划滹沱河城区段南侧行洪通道，调整优化滹沱河城区段南侧行洪通道和绿化布局，依法依规按程序拓展发展空间。
焦点研究：此前已解读拥河发展战略导致滹沱河功能、定位的调整，拥河发展的主战场是滹沱河主城区段，对标则是天津海河沿线，但短期内规划先行，形成城市形象不现实。且滹沱河生态经济带规划尚未编制完成，在满足生态需求的同时，在产业层面的布局将大于居住功能。此外，由于滹沱河北岸隶属于正定县，本以文化旅游为重点，拥河发展战略中对滹沱河南北两岸的定位也将有所不同，当前政策反映出对滹沱河南岸的规划将着力更多，由此带来滹沱河南岸以往作为行洪区的空间可能被调整为城市开发空间，尽管“职住平衡”已成当前政策着力点，但有限的居住功能也大概率会安排在滹沱河南岸，这对于长安区北部和东北部的影响更大。
6、对省属企事业单位搬迁后腾退的2992亩土地，列出清单，尽快上报省政府。加快完成华药集团地块、煤矿机械厂南厂区土地收储工作，完成河北师范大学土地交付工作；加快推进石钢集团地块、煤矿机械厂周边地块、华药集团相关地块和河北科技大学、河北地质大学地块交割，根据国土空间规划和城市详细规划组织实施建设。建立完善土地收储长效机制，对市区范围内企事业单位搬迁腾退的土地，排名前列时间收储、交接、开发建设。
焦点研究：在供地时序中，原华药厂区地块、原煤矿机南厂区地块和原河北师范大学地块相对靠前，但因城市规划和开发更加注重“职住平衡”，特别是城市配套功能的增强，相关地块的规划势必也将调整，供地节点难以确定。相对而言，原石钢厂区地块，包括原煤矿机生活区在内的原煤矿机厂区周边地块，以及原隶属于华药地块，位于裕华东路与建设南大街交汇处的河北科技大学地块相对靠后，且规划势必与主城区国土空间规划一起，同步调整。
7、有序推进城中村、棚户区、老旧小区改造，深入推进火车站、北三环等区域周边环境整治。加快11个在建、3个谋划共16.2公里管廊项目建设。加快主街主路重点街区景观提升，“十一”前取得突破性进展，年底见雏形。“十四五”期间，新开工棚改安置住房17185套、启动73个城中村改造项目、加快推进剩余1559个老旧小区改造。2021年新开工棚改安置住房5987套，基本建成11618套；启动全部73个城中村改造项目，改造老旧小区645个。在2021年打通10条规划路的基础上，再启动建设10条，力争2022年全部启动打通剩余的36条规划路。2022年至2025年每年新增公共停车位1万个以上。
焦点研究：包括城中村、棚户区改造在内的城市更新，变数相对较大，当前政策尚未看到政府部门主导一级开发的具体动向。但综合此前石家庄已将2016年出台的，旨在彻底剥离一、二级开发的土地收储政策顺延五年，继续执行，可以明确，一、二级开发彻底剥离的方向不会改变，这对于当前在推进城市更新项目的社会力量而言，意味着较大的政策变数。鉴于此前石家庄通过政策性金融机构获取融资支持，但将首先投放在以火车站东广场城市客厅项目为代表的项目上，其他城市更新项目，短期内政府部门应不会大规模调整。
8、在电子信息、生物医药两大产业上实现率先突破，打造千亿级产业集群、形成领头效应，3到5年内打造5个“千亿级”产业集群。到2025年，新一代信息技术、生物医药健康、先进装备制造、新材料和现代商贸物流等五大主导产业主营业务收入突破万亿元。
9、大力改造提升钢铁、石化、纺织服装、食品等传统产业。
10、加速发展楼宇经济、总部经济、会展经济等城市经济业态，打造区域会展中心城市；培育打造一批夜经济品牌示范区域，加快建设一批商业街区、风情街区；依托中央商务区、金融创新开发区、自贸区正定片区，打造金融集聚区，大力发展银行、保险、证券、信托、基金、融资租赁、消费金融等多种金融业态，吸引境内外金融机构总部、区域性总部和功能性总部落户展业。
11、到2025年，城市公交车、出租车、物流配送车、渣土车、邮政车等车辆全部更换为新能源汽车。
焦点研究：对电动汽车充电桩的需求将显著增强。
12、大力引进建设一批世界知名品牌连锁酒店、商场、学校等，精心打造凸显石家庄特色的标志性建筑。
焦点研究：对商业和教育项目招商引资的支持政策将出台。
13、依托冀中南智能港，高标准建设石家庄国际陆港，积极申报建设石家庄铁路口岸、进境粮食指定监管场地、保税物流中心（B型）。布局发展临港适铁产业，强化枢纽设施能力建设，提升保税服务功能。支持正定国际机场扩容升级，积极协调增加国内、国际客货运航线和班次，推动空港、陆港和海港联动发展，加快打造国际多式联运中心、国际航空物流中心，构建联程运输综合服务体系。
焦点研究：对“国际陆港”项目的支持政策利好高邑。对正定国际机场扩容支持利好正定新区北部至综合保税区。对正定国际机场扩容支持的前期工作早已展开。
14、加强园区基础设施建设，推动园区信息化、智能化、数字化发展。
15、市区三环路以内新元高速、石太高速、石黄高速、西柏坡高速、南绕城高速等所有高速公路于2021年9月30日前取消收费，撤销裕华路、石清路、西古城、西兆通、南新城、北五女等6座收费站。按照市场化方式和公平合理原则，推进省属新元高速、石太高速、石黄高速绕城高速以内路段资产转让事宜。省市属高速公路取消收费后，一律改为市政道路由石家庄市建设和管理。加大三环路周边环境整治力度。9月30日前打通三环路辅路所有堵点，实现三环路辅路全线贯通。
焦点研究：三环路主线及辅路完全通车，对北三环沿线，特别是长安区东北片区、高营、古城、肖家营等板块利好作用更大。
16、争取将衡昔高速（含石衡高速）、石忻高速、清魏高速列入国家高速公路网规划。
17、积极推进主城区周边绕城公路项目建设，2021年完成G338无极县绕城段和G307岩峰至秀林段2个项目的前期工作，争取2022年开工建设。
18、加快推进石雄、石衡沧港城际铁路建设，力争年底前具备核准条件。积极推进城市轨道交通第二期建设规划的报批工作，争取“十四五”期间全部启动建设，推动主城区轨道交通尽快成网。
焦点研究：石家庄轨道交通第二期规划申报“大门”并未关闭，决策层对首次申报轨道交通规划城市已叫停，但对已建设轨道交通线路城市仅“审批从严”。综合焦点研究院当前获取的信息，石家庄轨道交通第二期规划重新修编调整尚未完全展开，且此前第二期规划涉及的一号线三期，四、五号线，以及六号线一期将有所调整。此外，市域铁路规划也将同步展开，首期除连通藁城核心区的S3线外，也有望加入连通正定国际机场的S2线。
19、提升义务教育、学前教育水平，合理布局中小学校建设，疏解主城区就学压力。
20、推进石家庄市人民医院与西安交大二附院合作共建国家呼吸区域医疗中心。
21、集中力量建设新体育中心和市博物馆新馆。
焦点研究：根据此前公布的规划，石家庄市博物馆新馆位于正定新区，园博园大街以东、河北大道以南，规划用地面积6.78万平方米，建筑面积5.56万平方米，投资6.49亿元。
22、加强与省自然资源厅的沟通对接，及时了解审查信息，对农用地转用、土地征收项目，按照省厅要求加大审核力度，完善相关手续，争取一次报批成功。对“两新一重”等重点项目，实行全程盯办、专人盯办，进一步优化报批流程，加快报批速度，提高审批效率，同步开展征地前期各项工作，将组卷报批时间压缩到最短。
市场营销动态：半年交替市场步入调整 下半年新项目较多但年底或现供应空窗
1、中电世纪公元：新品发布会举行，供应户型建筑面积约385至577平方米空中退台云墅。
2、美好时光：营销中心开放。
焦点研究：适逢2021年半年交替，在完成上半年销售任务冲刺后，近期石家庄市场将进入调整，房企和项目开盘销售或加推新房源的力度将有所放缓，但计划下半年入市的项目，则将利用这短暂的调整期启动推广。这其中，二环内项目有东胜天御，二环边则有中冶德贤御府、保利阅云台、绿城桂语听澜、万科翡翠书院新地块等，此外，远郊项目则有保利城、保利陇堂里院等。上述统计并不完整，但下半年入市项目数量可观，市场竞争较为激烈。不过，受上半年4月至今房地产开发用地，特别是商品住宅用地交易停滞影响，至10月后，新项目将大幅减少，至2022年上半年，局部将出现新项目的供应“空窗期”，尤以二环内较为明显。这将影响房企在石家庄市场销售任务的完成情况，特别是一些项目结构不佳的房企，但对石家庄市场，特别是房价的影响则不大。当周入市的中电世纪公元项目推出大面积公寓产品，实则利用公寓可自由组合的特点，以及商品住宅超过300平方米的超大户型供应几乎为零的市场少有，加之项目紧邻世纪公园和世纪高尔夫的景观环境亮点推出的产品，指向对超大户型有一定需求，对产权敏感性较低的购房需求，是公寓产品通过居住需求市场寻求突破的一种尝试。美好时光项目认筹重启，尚未开盘销售，从产品结构来看，面向首置刚需和首次改善需求，但项目此前出现争议，对口碑有所影响，去化效果仍待观察，或将通过价格刺激去化效果。
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