2021年第12周市场报告综述

城市发展关键之年已现 轨道交通率先破局

焦点研究认为，2021年将是石家庄城市发展的“关键之年”。一方面，决策层的调整将对城市发展方向产生重大影响。另一方面，多项对城市发展有重大影响的规划和项目将有实质性进展或调整。当周已可见“关键之年”的重要动向，但亦可见石家庄城市发展思路的连贯性。其中，轨道交通规划出现重大调整，在加强主城区与新三区一体化的背景下，轨道交通规划从以往的主城区线路加密，转向了主城区内线路完善，与新三区间加强联动的方向，且市域市郊铁路被提上较高的重要性，特别是自轨道交通三号线二期终点站乐乡站引出，终到藁城区塔头站的S3线将率先建设，势必对北乐乡片区和藁城南部地区产生影响。焦点研究预计，重新规划并提交的石家庄轨道交通第二期规划将加入市域市郊铁路的相关安排，加之对轨道交通建设的资金和运营安排，其通过国家层面审批的可能性将增大。此外，当周石家庄多个城中村改造项目有进展，特别是已确定一级开发主体的项目推进速度较快，政策层面为释放开发空间，提升供地可能性给予更多行政力量的支持。

当周石家庄市场交易维持短期高位，活跃度较高，特别是公寓市场，触底反弹有一定动能。当周开盘销售的荣盛首府项目，是石家庄市场自恢复正常秩序以来，排名前列开盘销售的面向改善需求项目，其去化效果对2021年市场能否延续“改善需求觉醒”特点有着重要意义。不过，当前二手房市场交易较为低迷，不利于改善需求获取购房首付款，将制约其释放速度。公寓市场正接近临界点，一味的价格下降将接近投资收益平衡，并在一些项目率先体现出来。

政策面

市场流动性从紧趋势到来住房贷款利率止降回升将对购房需求有挫伤作用

焦点城市对资金违规流入房地产市场专项整治行动力度有所扩大，并联动涉房贷款，特别是住房贷款利率已出现止降回升趋势，短期内首套住房贷款利率有望回归至5%以上，这一动向已对石家庄市场产生重大影响。预计全年市场流动性将从紧，对购房需求将产生挫伤作用。当前少数项目有应对措施，但隐性处理较多，且持续性难以预计，年内对流动性从紧的化解难度较大。

要点:资金违规流入房地产市场

北京市

北京市银保监局：发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。

北京市银行业协会《关于进一步加强个人信贷业务管理工作的倡议书》：加强强化个人贷款业务尽职调查，严格落实差别化住房信贷政策，并积极开展针对广大金融消费者的风险提示，加强个人经营性贷款业务和个人住房贷款业务的政策宣导，重点对套取和挪用银行信贷资金所产生的严重后果进行警示教育。

上海市

上海市银保监局：上海地区135家商业银行已完成个人住房信贷管理专项自查工作，发现四类问题，即贷款资金用途违规，部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场，首付款来源核实不审慎，少量首付款资金来源为非自有资金等。上海市银保监局将结合银行自查情况，开展专项检查。

广州市

中国人民银行广州分行、广东省银保监局：发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。

广东省深圳市银保监局、中国人民银行深圳市中心支行《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》，要求进一步强化经营贷业务审核与管理，持续防范信贷资金违规流入房地产领域。

广东省深圳市房地产中介协会《关于要求全市房地产中介机构自查自纠并严禁参与经营贷的郑重提示》：持续谨防信贷资金违规流入房地产领域，各中介机构、从业人员务必高度重视，以相关法律法规及要求为底线，坚守职业道德，自觉抵制违法违规行为，提示消费者切勿利用经营贷资金违规流入房地产市场，并严格遵守有关规定，严禁为消费者在成立企业、经营贷咨询等任何环节提供便利或信息。市场消息称，按揭贷款中介已接到银行通知，自3月17日起，进一步严查首付款来源，购房首付必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的，严禁准入。

焦点城市调控转向对学区房专项整治并联动城市教育资源分配政策调整

在出台和调整当地调控政策之后，焦点城市的调控动作转向对市场行为的专项整治方面，特别是对可能直接影响市场预期，助推市场氛围并滋生炒房投机行为的中介进行更为直接和严厉的管控。政策重压之下，焦点城市市场逐步稳定，但由于教育的刚性需求和教育配套分布的极不均衡，导致学区房市场热度居高不下，且成交价格又对市场预期产生一定程度影响，也使其成为当前和未来一段时间市场专项整治行动重点，并由此联动焦点城市教育资源分配政策同步调整。石家庄暂未受到影响，但其教育资源分配政策调整已经展开，仍将有实质性进展。

要点：严打炒作“学区房”

北京市

北京市海淀区房屋管理局联合市场监管局，对上地、万柳等区域中介机构加大执法检查力度，对涉嫌炒作“学区房”概念、借机哄抬房价、代理未经房主书面授权委托房源等违规行为进行调查取证。

上海市

上海市房地产经纪行业协会发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”：

1、在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

2、规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不出现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语，误导购房者。

3、不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源。

4、在信息发布中，不出现“热度排名”、“投资潜力”等用语；在经营活动中，不炒作、不哄抬房价，不扰乱市场。

城市面

石家庄轨道交通规划现重大调整

关键词：政府工作报告 城市规划

2021年石家庄市政府工作报告：

1、科学编制实施国土空间规划，按照“全域统筹”“多规合一”思路，高标准、高质量健全国土空间规划体系；优化功能分区，构建“一核一环一山一水一特色”的产业空间协调发展格局；完善城镇体系，实施县城建设品质提升行动，培育特色小城镇和特色小镇，推进以人为核心的新型城镇化。

2、增强城市综合承载能力，全面提升主城区形象品质；明确城市发展主方向，将正定建成省会较具活力、最有魅力、创新能力强、开放程度高的高质量发展策源地；加快新三区与主城区一体化发展步伐，实现产业发展、公共服务、城市管理、基础设施深度融合。

[焦点研究：主城区与新三区一体化再次被提上高度，这一导向系石家庄轨道交通建设规划出现调整，并由主城区内轨道交通线路建设，转向主城区内轨道交通与新三区间市域市郊铁路建设并重局面。]

3、加快构建现代交通网络，完善以高速铁路、城际铁路、高速公路和航空为主体的现代化综合交通体系，形成都市圈内部轨道交通网络，建成高级重要交通枢纽，打造“轨道上的石家庄”。

4、到2025年新增优质示范幼儿园100所，新建普通高中4所，省级示范性高中达到62所，职教园区跻身全国一流行列，高校园区建成投用，把石家庄打造成河北省高质量职业教育人才培养基地。

[焦点研究：主城区内高职高专院校外迁趋势进一步明确，主城区内土地搬迁腾退规模放大，以高新区信工学院为代表的首批地块将在2022年进入供地时序；正定新区东区加快形成高职高专院校聚集区，形成北部“大学城”，有利于正定新区聚集常住人口，拉动城市配套逐步完善。]

5、大力发展现代金融业，依托中央商务区、自贸区正定片区等重点区域，引进外资和总部型金融机构，加速形成金融聚集区。

6、加快石雄、石衡沧港城际铁路建设，推进石衡（衡昔）、石忻高速公路前期工作，抓好津石高速、南绕城高速收尾工工程，加紧实施正繁公路辖区路段88公里干线公路建设，加快省道S339等绕城公路建设，打通华星路（中华大街-新胜利大街）等10条城区道路，畅通省会交通内外循环。全力推动地铁工程建设，确保3号线一期东段、二期上半年开通运营；谋划市域（郊）铁路建设，逐步完善轨道交通网络。

[焦点研究：市域市郊铁路建设被提上议事日程，且进入新一期石家庄轨道交通规划可能性极大。根据当周公布的“十四五规划”，自轨道交通三号线二期终点站乐乡站引出，终到藁城区塔头站的S3线将纳入第二期规划，并重新递交国家审批可能性较大。此外，石雄城际铁路在2021年底开工建设亦在时序内。]

7、大力推进中央商务区项目建设，加快文旅中区7家铁路单位征迁及金融北区中车、铁路回迁楼建设工作，启动正太饭店修缮加固、解放纪念碑广场建设等工程，加速打造城市客厅，加快创建石家庄城市名片、城市品牌。加快推动管线入廊，持续有力推进城中村改造项目；高效盘活利用停产搬迁企业闲置用地、闲置厂房，利用棉一、棉二和华药老厂区建设文化科创园。加强“城市双修”工作，推进绿色建筑发展，严格执行新建居住建筑75%和公共建筑65%节能标准。加快滹沱河生态修复三期工程建设，完善配套设施，确保6月底前主体完工。

[焦点研究：棉一、棉二厂区地块已纳入2021年石家庄主城区内供地计划内，但两宗地块上有明确且严格的规划限制，特别是保留厂房如何开发将制约房企拿地。]

8、大幅增加城市绿量，新建街旁游园10万平米。坚持“房住不炒”的政策定位，做好住房租赁市场试点和住房保障工作，整顿租赁市场秩序，妥善解决房地产历史遗留问题。

[焦点研究：关于石家庄房地产市场调控政策的相关表述无甚亮点，既有住房限购、限贷、限价和限售政策将继续执行，但住房限价政策在实际操作层面有所调整。石家庄市场调控的较大现实系违法违规项目专项整治行动，且当前已进入深水区，亟待政策进一步调整。住房租赁市场建设将在2021年被提上更高地位，但短期内住房租赁市场较为松散、不成规模的局面难以改变，租房需求且溢价能力较差系主要原因。]

关键词：轨道交通

中共河北省委常委，省人大常委会副主任，石家庄市委书记邢国辉调研检查轨道交通建设：

1、要力争石家庄轨道交通3号线一期东段及二期4月6日开通运营，切实完善城市轨道交通网络。

2、要深入研究轨道交通系统关于推进资源开发政策方面的意见建议，全面梳理地铁沿线土地资源，力争尽快开发、形成效益，反哺地铁建设和运营。

3、要进一步推进线网优化，结合国土空间总体规划编制，优化升级轨道交通线网规划，把地铁、市域（郊）铁路线网有机统一起来。要积极谋划推进市域（郊）铁路项目，以打造藁城示范线为切入点，推动市域（郊）铁路项目建设取得重大突破。

[焦点研究：石家庄轨道交通规划和建设发生重大调整，市域市郊铁路被提上议事日程，且建设时序初步确定，自乐乡站至藁城区塔头站的S3线率先建设，这将对北乐乡片区和藁城区南部片区形成重大影响。此外，以乐乡站为代表，依托轨道交通站点实施TOD开发模式将出现在石家庄市场。]

关键词：中央商务区

1、《石家庄中央商务区建设和重点产业发展扶持办法》：

（1）对引进的辖区以外，具有国内先进研发水平的高级科研院所、双一流大学、国内行业100强及以上企业在中央商务区设立的具有独立法人资格的科技类研发机构或企业，法人单位注册成立后，给予每年不高于1000万元奖励资金，连续奖励3年。对于租用场地的，免租金提供不超过5000平方米办公场地，期限不超过5年。

（2）新引进企业总部购买自用办公用房的，给予每平方米500元装修补贴，补贴金额较高不超过1000万元；租赁办公用房的，自其完成工商、税务登记并入驻办公起，三个年度内给予2元/天/平方米补贴，每年补贴金额较高不超过600万元。同一企业只能享受一次补贴，享受补贴期间办公用房不得空置或转租。

（3）对新设立的银行业法人机构，按不高于实缴注册资本1.5%给予一次性奖励；省级分支机构奖励较高不超过200万元。新迁入的银行业法人机构和省级分支机构奖励较高不超超过150万元。新引进金融机构的法人和省级分支机构购买自用办公用房，给予每平方米500元的装修补贴，补贴金额较高不超过1000万元；外资金融机构给予每平方米600元的装修补贴，补贴金额较高不超过1200万元。

2、中共河北省委常委，省人大常委会副主任，石家庄市委书记邢国辉：要深化与融创中国控股有限公司沟通对接，开展务实合作。

[焦点研究：在既有住宅项目销售接近尾声的背景下，2021年中央商务区项目的去化压力将全部转入商业地产，特别是先期开工建设的写字楼，去化压力较大。市场消息称，融创和行政力量均已发力写字楼去化，通过引入企业总部实现写字楼整售，融创亦有意引入更多力量协助写字楼去化。此次出台中央商务区支持政策，旨在通过政策支持推动写字楼去化，政策力度较此前出台招商引资政策有所放大，预计上半年将有企业落地的实质性进展。此外，中央商务区配套的中央公园、体育馆和地下预留的轨道交通7号线亦将有实质性进展。]

其他：

1、[关键词：游园城市绿地]2021年石家庄将提升改造4座游园，即中华大街与北二环交口西北侧的柏坡园、中华大街与裕华路交口东南角的朝晖园、中华大街与槐安路交口东北角的启思园、裕华路与时光街交口西南角和东南角的时光园。

区域面

桥西区：推动张营西王城中村改造

中共桥西区委常委、统战部部长高华到长兴街道调度城中村改造工作：张营村要加快展示中心的建设，帮助村民更直观了解城中村改造工作，促进拆迁；对能落地的拆迁安置补偿方案做好宣传解释工作；确保在6月底前，完成全部签约。西王社区要力争年底前回迁安置协议签订率达到100%。

[焦点研究：市场消息显示，张营项目由河北润龙负责一级开发，且有全国性房企参与房地产开发消息，但并未获得确认。张营项目规划已确定，其住宅用地面积23.70万平方米，建筑面积83.26万平方米，住宅建筑面积57.32万平方米，可形成房源5705套。上述信息显示张营项目已有拆迁改造的明确时间表。此外，市场消息称，西王项目已纳入祥云国际重整范围，亦系引入房企重启项目的重要筹码，但项目开发主体和时序仍存在一定变数。]

裕华区：建设南大街南延启动

建华大街南延开工，建设标准为城市主干道，北起仓盛路，南至仓宁北路，依次与仓盛路、规划七路、贾商路、方盛路、规划十路、规划十一路、仓宁北路交汇，全长约1.2公里，红线宽50米。此外，2021年石家庄将打通体育大街（贾商路-方村路）、城中路（胜利大街-西城街）、京广东街、金明街（东垣东路-绵河道）、华星路（中华大街-新胜利大街）、塔北路（建设大街-东王东街）、中营街（北二环西延线-水域北路）、槐河路（天山大街-秦岭中街段）、汇明路（红旗大街-中华大街），以及建华大街南延，新增约13公里。

[焦点研究：建华南大街南延对融创中心项目影响较大，特别是自2020年以来，项目已陆续交付，常住人口规模上扬，交通出行需求激增，且项目仍处于强销阶段，形象和口碑诉求强烈，建华南大街南延势在必行。此外，体育南大街南延亦将启动，对项目有影响。当年石家庄打通10条道路，但各方普遍关注的高营大街未在列，但市场消息称，其建设已有实质性进展，对高营板块市场有极强影响。]

鹿泉区：推动城中村改造项目

鹿泉区“五大片区”改造项目：二街旧城改造项目建筑面积约37万平方米，其中地上建筑面积约27万平方米，地下建筑面积约9万平方米；六街城中村改造项目建筑面积48.17万平方米，其中地上建筑面积约33.7万平方米，地下建筑面积约14.47万平方米，目前已建设7栋回迁楼，二期拟建设4栋回迁楼、1栋商业楼；七街城中村改造项目建筑面积约64.9万平方米，其中地上建筑面积约48.5万平方米，地下建筑面积约16.4万平方米。

[焦点研究：鹿泉区城中村改造提速趋势显著，但综合市场信息，上述项目均有本地方参与，未有净地出让机会。当年鹿泉区土地市场秩序将有所恢复，供地规模将有所上扬，且自2020年以来，鹿泉区房地产开发用地供应规模显著下降，后续可售货量极其有限。但当前鹿泉区面临区域价值不明、市场热度有限等问题，2020下半年以来以价换量项目留给市场的负面影响较大，市场预期亟待重振]

其他：

1、[关键词：裕华区中介预警]裕华区住房和城区建设局公告称，石家庄雅壳房产经纪有限公司不具备提供房产经纪服务资格。

2、[关键词：鹿泉区开发区]中共鹿泉区委书记李为军主持召开开发区工作会议：经济开发区和西北物流区要以项目为抓手，快速推进，集中快速打造核心区域；要全力打造数字经济小镇和鹿北产业新区，提升品牌形象。

3、[关键词：鹿泉区六街]鹿泉区行政审批局就六街项目社会稳定风险评估征求公众意见：项目位于鹿泉区获鹿镇六街村西南，东侧紧邻西山小区和六街新村，西侧、南侧为在建工程，北侧为监狱楼宿舍。项目规划6栋住宅、配套公建设施等，占地面积20011.71平方米，建筑面积74010.83平方米，其中，地上建筑面积53405.96平方米，地下建筑面积20604.87平方米，规划420户。

土地面

商品房市场

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执笔：樊晓璐、张泽康

审核：回洁钰

部分信息：搜狐焦点石家庄站

院址：河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达写字楼A座15层

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