这恐怕是十年内，石家庄城市剧变最凶猛的一段时间。这两天，《石家庄市居住区建筑风貌与容积率联动创新办法》出台，从吹风到落地，过了足足两个星期。放在以往，大家都习惯政策搞「突然袭击」。四年前，石家庄连夜出台住房限售政策，当天下午，在中山东路216号，相关部门的头头脑脑还在开会讨论。这次倒好，算是吊足了胃口。这政策，简单说就是一句话：房子的形象要好看，颜值够高。项目的密度要控制，住着舒服。

▲ 给本就「捉襟见肘」的新建住宅容积率2.0「上限」，还留下了0.2的建筑风貌容积率，显然是直指石家庄现状建筑风貌「万花筒」的问题。的确，这些年，石家庄的城市形象不佳，老百姓吐槽，也难以令新的石家庄决策层满意

新的石家庄决策层，说话、表态很接地气。其中一段话，给我留下的印象很深：石家庄规划建设的「插花地」、建筑「万花筒」等问题比较突出。

▲ 新的石家庄决策层对石家庄城市规划和开发的思路，最早是在6月25日的「党课」上初露端倪的。这篇讲话，直到今天都值得每个关心接下来石家庄城市剧变的朋友深读

先给大家解释一下「插花地」和「万花筒」是啥意思。「插花地」，就是把地块切成零碎来开发。老百姓为什么喜欢买「大项目」？因为大家都觉得，「大项目」有规模，住的人多，开发商自己就会在项目里规划各种配套。可大项目就得有大地块，这些年石家庄土地市场上能供出来的大地块屈指可数，二环内更是凤毛麟角，像基于棉五小区改造的东胜时间山项目这样的体量，让不少开发商艳羡不已，这也是这个项目首批供地时，有开发商「冒大不韪」也要抢一把的原因。以往的行政力量没那么多钱，主导不了大规模的拆迁改造，腾不出大地块，三、五年前，二环内能供出来的地，很多都是零碎状态，导致「插花地」现象相当普遍。至于「万花筒」，更好理解了，说的是石家庄城市的建筑形象，像「万花筒」一样五彩斑斓。这可不是夸你呢，一条街上，又「中」又「洋」，又红又灰，好看吗？正面的例子有，东胜时间山项目外立面采用了铝板，以及比以前更多的玻璃幕墙，看起来气派，这样的外立面设计，在石家庄明显在增加。可反面例子也有，我在直播中常拿来说事儿的中山东路某项目，外形如「血豆腐」，每次路过都目不忍视。到了该改变的时候了。可要改变的，只是房子的形象吗？

1还记得在此前的回看文章中，我们在计算的日子吗：自4月22日至今，石家庄主城区的住宅用地供应「归零」，即将满三个月。三个月是什么概念？我们来算笔账：2020年全年，石家庄全市收到的「卖地钱」是518亿元，其中，主城区加「新三区」收到198亿元，占总量的38%。按198亿元就算，平均到每个月能收到16个亿还多。尽管自7月1日起，卖地钱的「收款权」被收归税务部门，地方支配这笔钱没那么自由了，但看看受疫情影响而紧张的「荷包」，还能逆势上扬32%的卖地钱，在今天居然说停就停了，必须要佩服新的石家庄决策层这种壮士断腕的决心。

▲ 2020年受疫情影响，全市财政收入中的多项指标均出现不同幅度的下降，全市的「卖地钱」也未能独善其身。也是在这一年，石家庄加大了对主城区的供地力度，受此影响，市级的卖地钱规模有所上升。可从当下来看，2021年「有机会、却没拿地」的开发商，估计肠子都要悔青了

放在我身上，「新回看」的老板告诉我：三个月给你少发一半工资。你觉得我会答应吗？然后，各种传闻甚嚣尘上，最离谱的是「二环内不再供应住宅用地」。真瞎扯，远的不说，今年原计划入市的原华药厂区地块、原石药中润地块，以及原棉一、棉二厂区地块，不做住宅，难道全做城市配套，盖满学校、医院和购物中心，铺满绿地和公园？咱们老百姓是开心了，可城市规划不是这么干的。但反过来，上述地块以往的规划中，住宅用地的占比「过高」，城市配套的比例偏小，再加上按以往思路，这些大地块大概率被切成小块，然后逐个出让，运气好的开发商，像东胜这样，把棉五小区整个项目收入囊中，可以做整体开发。可运气不好的话，大地块被切成两、三个，甚至更多数量的项目，「在商言商」的开发商自然想的是「赶紧卖、跑得快」，何谈整体开发？目前可以确定的是，二环内的大地块要「大幅度、大尺度」地调整规划。其中，占比偏高的住宅用地将大幅压缩，但不会消失，「二环内再无住宅用地」的情形不会出现。反过来，大地块将根据周边的城市现状，特别是各项城市配套的现状，增补一些「应当增补」的城市配套，老百姓喜闻乐见的学校、医院、菜市场这样的配套设施，将在地块规划里被明确落定。大地块规划调整后，将和周边融于一体，补强的配套不仅给这些地块开发的项目服务，也能给周边服务。

▲ 依然来自于前文提到6月25日的那次「党课」，注意新的石家庄决策层这句表述：「统筹生产、生活、生态布局」，三项布局如何平衡，显然，此前二环内那些引人关注的大地块过于侧重住宅规划，已经显得不合时宜，调整势在必行

可调整规划，谈何容易？规划从编制到审批的流程，漫长不说，还要像拼图一样一块一块嵌入到同时正在修编的石家庄国土空间规划里。也就是说，二环内大地块的规划要调整，国土空间规划还要同步。目前我了解的情况是：年初「初见端倪」，我在直播间里给大家看过冰山一角的国土空间规划，目前在紧张调整。还记得石家庄决策层说的「减法、乘法」思路吗？其中，二环内要做「减法」，除了要把目前居高不下、相当恐怖的人口密度降下来，还要将以往「因为财力有限，城市配套做不起；因为商业卖不动、经营难，大量砍掉的商业配套」，这样「见事就躲、一味装住宅」的老思路彻底抛弃，这才是真正的「减」。

2二环内大地块的住宅用地要压减，那是不是意味着二环内的房价要涨了？这是最近我的直播间常见的问题。这逻辑看起来无懈可击：住宅用地减少了，再加上容积率的「红线」被卡在了2.0上，可供应的商品住宅自然就少了。供应少了，房价不就涨了吗？

▲ 尽管新建住宅容积率将2.0作为上限，至今依然颇多争议，开发商普遍反馈，算账将是一个头疼的问题。但这项政策所显示出的「断腕」风格，令人印象深刻。石家庄的城市规划和开发，也确实需要一剂猛药，才有见效的可能性，这个时候，算账问题也就只能放在后面了。这项政策在执行过程中，还需要面对陈年积久的历史遗留问题需要如何解决这样的现实难题，未来走向，艰难万分

可关键是，房价从来不是靠供求关系就能单方面决定的。2016年全国轰轰烈烈的「去库存」，靠的是降价吗？显然不是，那一年石家庄房价的「一飞冲天」，至今都是2017年出手就被套牢的购房者难以磨灭的梦魇。决定房价的因素很多。在当下，城市之间，看城市量级，一线肯定比二线强；城市里区域间，看趋势前景，发展方向肯定比其他区域强；区域里项目间，看地段配套和物业环境。我在以往的回看文章里曾经反复强调：在房价上，「好房」与「差房」一荣俱荣、一损俱损的时代早已过去。寻找现实案例，那时一抓一大把。你在石家庄随便找个能卖到两万多块的二手房小区，旁边随便一转，一定有只能卖一万五六的小区，两个小区很可能就是一街之隔，甚至一墙之隔。那么，是谁让它们在房价上，「一个在天上、一个地下」？总结下来，其实就四点：地段是基础，配套是根本，房龄是优势，物业是亮点。在石家庄的城市格局依然「单核」状态，言必谈「二环内」的当下，谁也无法跟地段相抗衡。你在一个地段差的地方盖一座产品力爆棚的豪宅，也改变不了购房者的犹豫。至于配套，往小处看，这关系到住在这里方便与否；往大处看，这关系到一个项目有多少价值。一套房，坐落在主城区里，周边配套齐全，买菜、看病、上学一应俱全，和坐落在主城区外，周边啥也没有，价值肯定不一样。至于房龄，这是这些年「苦老旧小区久矣」的石家庄人，极其「本能」的反应。就拿我说，想想当年住在「老破小」里，一到半夜就因为水压上不去洗澡洗手都尴尬的日子，我是再也不想回去了。况且，「老破小」房价上的弱势，更是让人避而远之。最后是物业，这个因素在未来，没有最重要，只有更重要。和物业缺失、毫不设防的小区相比，物业到位、管理到位的小区，显然让人更安心。当然，和物业公司（主要是和物业费）的斗争，也只会更激烈。看看这些因素，和「供应减少」有关系吗？可以肯定是，「好房」还会坚挺，「差房」只会弱势。即便再来一次「2016年」，「好房」也会占尽先机。不过，有一点可以肯定：二环内的住宅地价还得涨。有人会说：一边是房价不涨，一边是地价要涨，这逻辑说不通啊。的确，房价不涨、地价涨，压缩的是开发商的空间。这也是石家庄城市更新项目，特别是城中村和老旧小区拆迁改造项目，搞起来非常难。难，因为开发商算不过来账，算不过来，就只能敬而远之。以前的行政力量没能力来「独挑大梁」搞拆迁，这些项目就只能撂在那里。即便是艰难如2020年，石家庄的地价也没降。龙湖和中海在年底拿下的二环内两宗住宅用地，地价都在一万三、四看上，到今年看，房价都奔着两万多去了。这样的地价，只能「倒逼」开发商，把户型做大，给房子里配上装修，装上设备，把小区的园林绿化做的漂亮，然后卖给改善需求。哦，对了，再加上现在又要求住宅用地的容积率要卡在2.0以下，这样的规划条件，只能上小高层甚至洋房。今年好几个项目喊出了「豪宅」口号，我在此前的回看文章里，也谈过这个话题。归根到底，还是高企的地价和现实的房价，让开发商必须选择做大房子、好房子。否则，价格上不去，市场也不买账。二环内的住宅用地要压减，地价跌不下来，盖出来的房子又要卖给改善，二环内的市场趋势，就沿着这条轨迹走下去。3因此，几乎卡着供地大门关闭前，将棉五小区最后一块地拿到手的东胜，其实挺让人羡慕的。别看供地大门关闭才三个月，但一些开发商手里的项目储备已经「见底」。从目前来看，二环内恢复供地遥遥无期，如果真到第四季度还是归零，那么到明年初，二环内将出现新房供应的断档，有些区域就真的会无新房可买。话到这里，我还是得重申一句：新房断档，「好房」吃香，价格挺得住。但老破小，或者把范围扩大点，品质一般的房子，价格依然「呵呵」。东胜此前拿下的时间山，卖了一年多了，到现在只剩下一些尾货，数量不多，今年拿的这块地，也是棉五小区改造的一部分。然而，这块地和东胜时间山，却有着很大不同。因为它「纯粹」。东胜时间山是石家庄城市更新新规则之下的产物，把商品房和回迁房放在一起，赋予回迁房「商品房」的属性，让它和商品房具备同样的配置和品质，这在以往的石家庄项目中从没见过。再加上这个项目在去年被列为石家庄城市更新的「标杆」和「样板」，行政力量言必谈此，标杆了一年，到现在施工进度比较顺利。叨叨这些历史，不只是为了标榜东胜这事做得靠谱，这也是今年东胜还能顺利拿到棉五小区这块地的原因。对行政力量而言：前面做的靠谱，后面也能放心。如果说，前面拿下时间山地块，是东胜在棉五小区项目上的「入局」，那么今年拿的这块地，才是这个项目的关键。这就跟吃肉一样，今年拿的这块地，是整个项目最丰腴的部分。因为这块地，在前面时间山项目完成了全部回迁任务之后：全部是商品房。这还是只是「纯粹」的排名前列层含义。更为重要的是，这块地北到光华路，南至整个项目的内部道路，东至项目的商业地块，由于紧邻建设北大街的缘故，将规划写字楼、公寓和可做区域性购物中心的商业裙楼。发现没有，这块地没有挨着城市主干道，主干道的喧嚣可以被商业地块像「屏风」一样挡住。如果你对这一点没有概念，那么，类比一下现在卖到三万块的中央悦城，「躲」在槐中路里面，东侧则有河北宾馆像「屏风」一样，是不是有感觉了？一环附近、二环以内，与主干道保持一定的距离，又是纯粹的商品房地块，东胜就动心思了：做个高端。自此前的回看文章里，我说过，一个项目高不高端，甚至说能不能跻身「豪宅」的行列，在外面，需要地段支撑。地段不行，出行不便、配套不全，甚至是远离中心、荒郊野地，就算项目镶金带银，产品力爆棚，市场也不买账。远的不说，今年，给项目装上各种配置，想靠产品力爆棚去和市场掰手腕的项目，基本上都败下阵来。这是石家庄市场的根本逻辑，除非「单核」城市变「双核」，否则，改变不了。这块位于原棉五小区项目北侧的地块，地处光华路与建设北大街交汇处西行的地块，光说位置，没人会觉得地段不行。再说里面，需要产品「纯粹」。做首置刚需的项目，做户型往往不会超过144平方米，原因无他，这是普通住宅和非普通住宅的分界线，也是买房交契税的分界线。高出去，契税翻一倍。别看翻一倍，首套房也就是从1.5%翻到3%，可对首置刚需来说，一块钱也是钱。所以，做刚需项目，除了在紧凑的面积里，把每一寸空间都用足外，就是打死也不能跨过144平方米这条线。可对改善需求而言，买房的首要目的是「舒服」。在乎契税的话，你可以在分界线附近疯狂试探。可如果不太在乎，只想要个舒服的话，那大可大大方方踏过这条分界线。当一个项目的户型面积，都对这条分界线并不在乎，它的房子就会成为这类人汇聚的地方。说到底：人，还是以「群」分的。在这块地上，东胜规划的户型，起点是145平方米三室两厅两卫，中间有168平方米三室两厅两卫、200平方米四室两厅三卫，较大是300平方米的四室两厅三卫，跨度很大。不管面积大小，东胜这次设计的户型，各有特点。尤其值得一说的，是这个项目300平方米的四室两厅三卫户型。300平方米，在石家庄特别算是面积大到恐怖的程度了，可从居室数上看，这个户型和200平方米没什么区别。不过，你仔细看，这个户型居然是两梯一户。是的，你没看错，这个户型所在的那栋楼，一层就一户。

▲ 300平方米四室两厅三卫，从居室的数量上看，没什么稀奇的。可一线城市的豪宅项目反复证明了这么一项规律：「豪」，并不在于居室数量的多少，而是在常规的客厅、卧室、厨房、卫生间之外，能为日常生活提供多少满足个性需求的空间。比如，容纳家庭共处的空间；比如，男、女主人相对独立的居家办公空间；比如，中厨的煎炒烹炸，与西厨的…额，只能用简单来形容；再比如，男、女主人关上门耳鬓厮磨的空间，场景，大家自行脑补

项目高不高端，看产品的「下限」，有没有迈过144平方米的分界线；也要看产品的「上限」，那就是大户型在全部房源中的占比和设计。这个300平方米的户型，算是把当前石家庄市场的产品上限拉满了。比如厨房，在这个户型里分出了中厨、西厨，相互独立。比如客厅，面积有40个平方，还能分出来一个「家庭活动空间」，这还不是较大的亮点，较大的亮点在于从西侧和南侧包裹着客厅和餐厅的转角阳台，我大概算了一下，面积有32个平方，瞰景效果也没得说。把这个户型所在的8号楼放在项目里，西侧和南侧恰好是中央景观区。再比如主卧，套房设计，配置有独立的衣帽间和独立的卫生间，衣帽间的面积是6平方米，卫生间8平方米。另外就是南向的两个次卧，从数量上看，满足两个孩子的居住需求，即便是卫生间，两个次卧中间夹一个，北侧出房间还有一个，方便使用。大面积谁都能设计，但高总价也是必然，考验的就是开发商的胆魄，敢不敢做这样的户型。因此，你能看到：一层一户的项目，在当下的石家庄市场，你看到的不超过五个；位于一环边的，则仅此一个。其他户型各有亮点：像145平方米三室两厅两卫，客厅宽4.5米，通台宽7.9米，客厅、餐厅和厨房的南北通透，又是全明空间。168平方米和200平方米这两个户型则将客厅宽做到了7米以上，还是客厅和餐厅的南北通透，将厨房设在了餐厅边上，做饭关上厨房的门，不影响房间的过堂风，这才是真正的通透。

▲ 项目的空间效果。石家庄人对于宽厅的执念，其实是出于极其强烈的采光需求，也是对极其有限的采光资源近乎执念的抢占。说到底，一块地、一个项目，朝南的宽度，就这么多

哦，对了，这三个户型，全部两梯两户，是全部。另外，这些户型全部是3米以上的层高，较大做到了3.3米。

▲ 项目园林景观与楼间距效果

产品做到这个程度，显然和市场上的「时间山们」已经不在一条赛道上了。这块动了心思的项目，东胜也给了他一个「新」名字、「大」名字：

东胜天御。延续了时间山项目现代感十足的外立面风格，使用铝板和大面积玻璃幕墙之后，东胜天御项目的建筑形象，在当下的城市剧变环境里，在当下非常严格的建筑风貌审查中，没遇到什么阻碍。对于在城市规划和开发中，不想再重蹈「万花筒」覆辙的石家庄而言，这个项目「刚刚好」，顺利放行。

▲ 铝板和玻璃幕墙的外立面材质，在当前的石家庄已交付项目中比较少，但新项目正大量上马。加上当前城市规划和开发政策，也大力支持这种漂亮、有范儿的建筑风貌

虽然很多人不想承认，虽然当下的城市剧变还没有残酷的摆在眼前，可压减的住宅用地，严厉的容积率管控，苛刻的建筑风貌审查，以及居高不下的地价，是未来类似东胜天御这类项目大量涌现的土壤，也是城市形象脱胎换骨的肇始。还是那句话：到了该改变的时候了。