昨天，央行通过官方网站宣布：

2022年1月20日LPR报价，1年期为3.7%，下调10个基点；5年期以上为4.6%，下调5个基点。其中，5年期以上LPR是2020年4月以来首次调整。

图片来源：中国外汇交易中心网站

其实，这一次LPR下调，早有预兆。

1月17日，央行宣布MLF中期借款利率下降10个基点，而LPR和MLF之间有着明显的联动关系。简单来说，LPR=MLF利率+加点，如果说之前的MLF中期借款利率下调，还只是面粉价格便宜了，那么LPR的下调，则是实实在在的面包降价。

对于房地产市场而言，更能反映房贷利率走向的是5年期以上LPR。作为房贷报价的参考基准，5年期以上LPR的调整影响着购房者的房贷，也就是说，LPR下调意味着月供额度降低，以后大家购房贷款的成本下调，无疑是给紧绷的房地产市场开了个口子。

那么，LPR下调对于已购房的人来说，会有什么影响？

LPR调整，对购房者的影响主要与个人选择房贷利率的方式有关。

如果选择固定利率，此次调整不会影响房贷变化；如果选择LPR浮动利率，那么恭喜你，在调整周期后将能节约一笔钱。

举个例子，如果贷款总额为100万元，等额本息偿还30年，按照LPR4.65%计算，月供约5156元，如今5年期以上LPR降5个基点，月供调整为5126元，每月月供减少30元。

其实这个降幅真的聊胜于无，如果只是因为LPR下调就打算买房的，还是劝大家冷静一点。

“大家都在说月供降低了，为什么我的还款没有变化？”

大多数银行每年1月1日会按照当时的LPR重新定价，所以对于正在还贷的购房者而言，本次5年期以上LPR的调整，并不会立即影响月供变化，要到2023年1月1日才会按照较新的报价确定房贷利率。

也有一些银行会在贷款合同签订时约定利率调整时间，这就需要各位翻翻自己的房贷合同进行确认。

例如，签订房贷合同日期为2021年10月20日，那么，到2022年10月20日，银行才会重新确定该客户享受的房贷利率；同理，若签订房贷合同日期为2021年2月1日，那么，到2022年2月1日，银行才会按照较新LPR报价，重新确定客户的房贷利率。

当然，也有部分购房人和银行约定的是按照还款日后的下一个月执行新利率，那么就可以更早享受LPR下行的利好。

未来石家庄市场影响几何？房价会涨吗？

血拼哥认为，看未来短期内的市场、房价走势，还是要从宏观政策和微观市场两个层面来看。

从宏观政策来看，调控的基本面没有变化。去年12月份的中央经济工作会议重申房住不炒，房地产市场的整体运行情况还是要突出一个“稳”字，稳房价、稳地价、稳预期。这已经为今年的市场定了大基调。

自2019年提出房住不炒，调控持续对市场施压，对于房价的控制作用是比较明显的。2021年包括近期各地方都有一些调控政策的微调，但都是围绕着稳房价：房价上涨过快就加码调控，反过来房价下行过快也会有限跌令。

所以从大的政策环境来说，市场、房价不会有大波动，不要幻想房价有大涨或者大跌。石家庄的政策环境其实是相对平稳的，那就说明其实房价波动是在可控的范围内。

再来看微观市场，为什么大家都明显感觉石家庄去年的房价有一个明显的波动下行，其实是因为局部性的市场波动对整体市场的影响。我们都知道去年开发企业面临比较大的资金困境，市场成交量又持续低迷，所以到了下半年，不得不以价换量。

由于石家庄这波以价换量持续力度比较大，波及范围比较广，甚至有些楼盘的价格都跌破了区域平均价，所以拉低了整体的市场成交价格，这是石家庄房价下探的因素。

到了今年这种以价换量的因素还在，所以房价水平还是会受到抑制。刚才说到以价换量的区域其实分两种，一个是货量比较大，楼盘比较集中的区域，比如东北二环。

另外就是周边，比如三环一带，区域配套跟不上，所以没有很好价格支撑，市场波动的时候价格很容易掉下来。

但是经历去年年底的大促，包括近三年的价格回调，很多区域价格基本上都已经探底了。除非因为个别开发商自身情况，价格大跳水，整体市场下行的空间也不多了。再加上年末冲刺结束，优惠收回，未来房价的走势应该是波动后趋稳。

那未来价格趋稳后会不会迎来上涨？要看政策对于供需的持续影响。

说回此次LPR下调，其实是近期对市场是比较实质性的利好，购房成本降低，有利于购房需求的释放。

如果需求进一步的释放，成交量上来，也会刺激开发商去上调价格。

但是，血拼哥认为石家庄短期内市场和房价不会有太大变化，原因有两个：

刚才说了以价换量还会持续，市场的颓势不会很快扭转，加上现在地产行业的剧烈变化，整体利润率也在下滑。虽然融资环境宽松，但开发企业还是要想办法促回款，保现金流，所以说涨价动力不足。

第二，就是目前的信贷政策对需求的拉动有限。LPR下调5个基点节省的购房成本，相较于楼盘降价损失的资金，还是有差距。

所以，不管是实际利益还是信心恢复都作用有限，只能说这次LPR下调信号意义更大。

未来，需求会不会持续的释放，拉动成交，刺激房价回调，还是要看有没有持续性的利好政策的跟进，比如LPR更大幅度的下调，再加上银行加点如果也下调，那对市场的刺激作用会更明显。

所以LPR下调之后，接下来更要关注石家庄本地银行贷款利率的变化。

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