一、调研时间

2017年7月19日-2017年7月20日

二、调研目的

2017年上半年，石家庄新四区土地市场火热，在土地市场火热的情况下，对该区域的房市产生了什么样的影响。

三、调研项目

卓达太阳城、智高常春藤、福美金街、林荫春天、承翰世家、福美六号院、英伦湾、天山熙湖、

公园壹號院、盛紫中央公园、丰泽家园

四、区域概况

4.1区位

栾城区位于冀中平原西部，河北省西南部，省会石家庄东南方。境域北起北纬37°59′20″，南至北纬37°47′34″，西起东经140°28′36″，东至东经114°47′35″。总面积347平方公里。栾城区境东邻藁城区，南接赵县，西靠鹿泉区、元氏县，北接桥西区、裕华区，北距首都北京320公里。

4.2交通

栾城区东邻藁城区，南接赵县，西靠元氏县、鹿泉区，北连裕华区。距省会石家庄15公里，北距首都北京320公里。京广铁路、京深高速、青银高速、107国道、308国道、省道衡井线和新赵线纵贯城区，省会石家庄南三环公路横穿城区北部。

4.3城市规划城市性质：石家庄都市区南部增长极，以装备制造与生物医药为主的产业新城 总目标：转变发展方式，努力实现工业新跨越，拓展服务业新局面，开创都市农业新篇章，建设经济繁荣、城乡和谐、生态宜居的产业新城。 一、县域总体规划 1、人口规模预测：2020年县域人口规模50万人，其中县城20万人；2030年县域人口规模为70万人，其中县城35万人。 2、用地规模预测 县域：建设用地范围控制在土地利用规划范围内。 县城：通过工业GDP预测与人均建设用地标准核算，规划未来栾城县城人均建设用地面积110平方米/人，结合规划人口，规划县城2020年城镇建设用地规模为22平方公里，2030年跨衡井线发展至农业产业园边界，用地规模为38平方公里。 3、城镇化水平预测： 2020年城镇化水平为75%，2030年达到90%； 4、城镇等级体系：根据人口与用地规模预测及上位规划、产业发展情况，规划沿用城乡统筹规划确定的城镇体系结构，形成“2个新城组团+2个中心镇+2个一般镇+19个农村社区”的体系结构。 二、县城总体规划 1、发展方向和总体思路：栾城未来以融入中心城为主，同时考虑生物医药园区承接市区产业、装备制造基地远景联系的需要，及向东制约相对较少的因素，确定其发展方向为北扩为主，兼顾东西；以“产城一体”的模式统筹生活区和工业区的融合建设发展。 2、用地规模：规划范围总面积为38.00平方公里，衡井公路以北城市拓展面积为10.87平方公里。 3、空间结构：县城规划形态呈“多心两带，组团分布”。多心是指：一个旧城中心，一个主中心，一个产业服务中心，多个分中心；两带是指：对接中心城向北发展，沿石栾大街、太行大街形成城市发展主轴。组团分布：基于衡井路为石家庄外围组团快速联系环路，为减少交通穿越，两侧各预留100米生态绿地，在衡井公路以北形成北部新城组团，南部形成旧城组团、行政教育组团、产业组团、及产业服务组团。

五、栾城房地产市场分析

5.1楼市政策解读

【限购】

2017年3月17日，石家庄市政府官方网站发布了《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》，重点调整居民购房政策、住房公积金贷款以及住房商业性贷款政策。

全文如下：

一、调整居民购房政策

非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）；对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

二、调整住房公积金贷款政策

提高住房公积金贷款首付比例，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通住房的，低首付款比例调整至30%；使用住房公积金贷款购买第二套住房的，低首付款比例调整至60%；对购买第三套及以上住房的，住房公积金管理中心不予办理住房公积金个人住房贷款。暂停发放住房公积金异地贷款。

三、调整住房商业性贷款政策

对于首次购买普通住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对已拥有1套住房且无购房贷款或贷款已结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于40%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于50%。对购买第3套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。

【解读】本次限购政策所带来的影响可分为五个方面：

一、政策阶段性合理限制了“炒房”，保障了本市居民合理的改善型住房需求，遏制了非本市居民的投资投机性购房需求。但是限购令并不会直接拉低房价，房价上涨的趋势并不会戛然而止，但是势必会缓解房价的过快上涨；

二、通过提高首付比例及限贷政策，去杠杆规避部分金融风险，有利于提高投机型投资“炒房客”的入市门槛，有利于给过热的市场降温，保障房地产市场健康发展；

三、对商业地产利好。此次受限的是包括新建商品房和二手房在内的住宅，石家庄商业去库存压力依然很大，因此以公寓、写字楼为主的商业地产并未在此次限购行列，一些不能再买住宅的家庭有望被引流至住宅型公寓项目；

四、对于鹿泉、正定、藁城、栾城四个不限购区将是一大利好。藁城区因为距离关系，开发区及三环附近将成为限购令下购房人的聚焦热土，大家买房不再拥挤在二环以内抢房助推房价快涨了，区域均衡发展的同时，也将有效拉开石家庄的城市格局。

五、《意见》相对温和，具体效果如何还有待观察。目前还有购房资格的家庭应该还会在一定时间内抓紧时间购房，市场的恐慌性购房在一段时间内可能还将延续。

【专项整治】

4月26日，石家庄市人民政府发布了《关于进一步加快房地产专项整治项目手续办理有关规定的通知》。该通知对以下六个方面提出了要求：

一、加快土地手续办理；

二、规划超容积率项目补缴；

三、加快解决征收拆迁遗留问题；

四、关于各类技术指标、税费、处罚、开工时间问题；

五、对违法行为的惩处；

六、加快手续办理的措施。

  该《通知》自发布之日起执行，也就是4月21日，有效期为一年，适用于长安区、桥西区、新华区、裕华区，高新区及其他县（市）、区可参照执行。

【解读】

石家庄市政府在这个敏感时期发布房地产专项整治通知，其实与限购限贷政策有着类似的意义：稳定目前的房地产市场。只不过限购限贷政策针对的，是目前在售的新房市场；而专项整治要解决的，是存在多个历史遗留问题的过去的市场。

而且通篇来看，整治通知的各项内容划分的都比较清晰；如在土地出让手续补办的问题上，就以明确的时间来分成不同的标准：08年以前、08年到14年之间、14年以后，清晰明了，可执行性很强。

还有一点就是涉及的问题也十分全面，无论是土地出让、超容积率、拆迁征收、税费还是相应的各类严厉的处罚，都体现了政府想要加速整治房地产市场的态度和全面解决历史遗留问题的决心。

而从另一方面看，严苛甚至上升至追究刑事责任的处罚背后，也有着各种优惠力度很大的政策，如设立资金周转池、快速解决容积率超标等措施，体现了政策的公平性。

由于此次专项整治的力度大，优惠政策多，石家庄房地产市场会在短期内体现一定的效果；而从长期来看，也会使本地的房地产市场更加规范化，走向也会更加积极合理，因为在这样严苛的监管机制下，违法的可能性微乎其微。

【土拍新规】

6月28日正定新区土拍[2017]002、006和007号三宗地块因故停止出让。[2017]003、004、005号地块将实施新的竞拍规则，即“限房价竞地价、限地价竞房价”，商品房10年内不得买卖。以下为政策主要内容：

决定修改出让文件内容，调整【2017】003、004、005号地块竞拍规则。将“限地价竟配建人才安置房”的竞拍方式，修改为“限房价竟地价，限地价竞房价”的“双限双竟”出让方式。即在同时限定土地较高出让价格和房屋较高销售平均价格的前提下，先竟土地价格，未超过土地较高限制价格（含土地较高限价）按报价较高者得的原则确定竞得人。超过土地较高限价的，以接受土地较高限价为基础，以房屋较高销售平均价格出价较低者得的原则确定竞得人。当房屋销售平均价格低于房屋销售平均价格下限时，则停止竞价，该宗地流拍。

本次出让活动中，【2017】003号地块较高限价调整为47300万元，【2017】004号地块较高限价调整为30100万元，【2017】005号地块较高限价调整为61800万元。该3宗地房屋销售平均价格上限为13900元/平方米，下限密封保存，由主持人现场开启，报价低于房屋销售平均价格下限则停止报价，该宗地流拍，竟价幅度为50元/平方米。     本次土地出让活动中竞得土地的竞买人，在房屋销售时须告知该宗地房屋的购买者，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖，该条款纳入国有建设用地使用权出让合同。

【解读】

正定土地拍卖实行的“双限双竟”+10年禁卖新规并不具有广泛性，主要是为了稳定市场，抑制投机客，从石家庄的供地层面来看，新四区今年土地市场活跃度较高。除了补证项目外，新地块放量的区域非正定新区莫属。在大房企扎堆进驻、本地房企手中缺地的情况下，正定新区成为各家房企角力的热点区域。

本次拍卖3宗地的上市销售，是检验新区投资还是自住属性多一些的标准。从10年以上的交易周期来看，投机客将彻底离场。“限售的目的就是抑制投机需求，防止炒房，更重要的是锁定流动性。”截至目前，全国已有超36城出台了住房限售政策，其主要内容是要求新购住房在取得不动产证满2-3年后方可上市交易，而并非在土地出让时就设置交易门槛。分析认为，就整个石家庄市其他区域而言，仍然存在出台住房限售政策的可能，但并不会延长至10年。本轮调控实质是以冻结流动性为目的，对高房价进行锁定，避免房价大幅下跌引发系统性风险。通过以时间换空间，逐步消化资产泡沫。

5.2市场调研概况

【在售项目信息】

栾城仅有四个在售项目，在调研的十一个项目中，有四个在售项目、四个项目已售罄、三个项目因政策严查及其他原因暂不售卖，其中有一个在售项目不接待同行，因此仅有三个项目信息。

【价格对比】

2017年7月，栾城楼市均价为13500元/㎡。

从图表中的价格对比中可以发现，2017年1月至7月的楼市均价上涨了5625元/㎡。上涨幅度很大，在售项目均突破万元大关。

【产品规划】

从栾城各楼盘的户型面积及物业规划的分析中得出，目前栾城房地产市场以住宅为主，仅有卓达太阳城有一处公寓项目，其余在开发的地产项目也均为住宅。而近两年开发完毕并投入使用的商业类项目仅广厦财富中心和福美6号院的北国超市两处，周边建有，商业街或门面店。

从2017年栾城的供地计划中可以看出，房地产方面仅有住宅供地，暂无商服类性质的土地供应。

从户型面积来看。经过对各个在售的或已售罄的项目售楼部处了解到，栾城较受欢迎的住宅户型均为小户型，如80㎡的两室或110㎡左右的小三室。一方面，房地产市场逐渐火热的新四区，吸引了投资客户的目光，另一方面，小面积户型的住宅首付少，房屋总价低。而大户型面积占比例较少，因房屋总价高。

5.3市场分析

2017上半年，新四区中的鹿泉和正定房地产市场热火朝天，但同为新四区的栾城房地产市场显得很平淡；从市场调研的结果来看，虽然栾城有很多新项目，但大部分楼盘在2017年上半年以前房源就已售罄，直至2017年7月，市场在售项目仅四个，其中住宅类项目两个、公寓一个、商铺一个。且在进行市场调研时发现，大多项目都处于完工状态，进入交房阶段，看到的在建项目仅有4到5处。

从目前栾城楼市情况来看，栾城房地产市场显得较为平淡，该区域的房地产项目基本以住宅项目为主。从项目销售人员口中了解到，目前栾城在售项目均已破万，在售的四个项目中，较高的售价高达17000元/㎡。

从政策来看，栾城房地产市场主要受石家庄楼市政策的影响，主要有《石家庄市人民政府关于依法查处商品房违法预售行为的通告》、《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》；很多项目因证件不齐的原因暂时不进行售卖。但也因限购政策的出台，使很多投资者将购房目标转移至栾城，使得栾城对房源的需求量增多。

从销售情况来看，该区域大部分项目的销售率达到了90%以上或已售罄，且大部分项目均为现房。栾城区的消费群体八成为刚需，有小部分客户为投资客户；自2017年3月份限购政策出台之后，栾城的购房者中逐渐出现投资客户，也因限购政策的发布和当时市场的热度，使得该区域楼盘价格快速上涨，从2017年1月至7月该区域的楼盘均价上涨了5625元/㎡。

虽然从楼盘价格的上涨速度来看，该区域的房地产市场火热，但从近期的实际情况看，近期栾城房地产市场较为平淡。因该区域新建项目较少，因2016年年末至2017年上半年这段时间房源消化较快，多项目房源销售完毕。从供给端来讲，现市场房源少，市场火热期房源消化快，目前市场没有新项目入市房源得不到补充；从需求端来讲，多数本地居民多数已经购买到合适的房子，对于买房热情逐渐下降。而投资客户因合适的可选房源太少，有意投资的客户有些将目光转至其他区域，或等待新一批房源的入市，因此，目前栾城房地产市场显得比较平淡。

5.4市场走势预判

【政策预判】

近期，栾城房地产市场逐渐展现出活力，市场乱象也逐渐放大，但受石家庄市人民政府发布的《关于进一步加快房地产专项整治项目手续办理有关规定的通知》、《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》的影响政策的影响，五证不全的在售项目一一停售，市场乱象也得到了整治，市场逐渐规范化。在调研过程中能够看到很多项目的门前贴有政府红头文件，一方面证明严查政策得到了执行，另一方面也反映了栾城市场的不规范。因此，为保证栾城区房地产市场的健康发展，未来一段时间内，该区域的市场政策将会逐渐收紧，打击市场违规现象。

【市场预判】

2016年，栾城区生产总值完成217亿元常住人口共32万人，人均GDP6.781万元。随着人们收入的增加，能够刺激当地居民的消费和购买力，这有利于刺激房地产市场的发展。

从调研的实际情况中可以看出，栾城房地产市场规划主要以住宅为主，该市场内很少有商业类项目。目前，栾城在售商业项目仅有一个公寓项目和一个商铺项目。从2017年供地计划中能够看出，2017年将不会有商业用地拍卖，可以预见，2017年下半年可能不会有新的商业项目入市。

注：下附栾城规划图