2020年第34周市场报告综述：抢抓金九 房价锚定

当周融创时代中心、融创都会中心和嘉实万科紫台三个项目集中推售，将市场推向新高潮。自当周开始，本轮行情就此展开。与往年相比，2020年“金九银十”成色更足，考虑到上半年受疫情影响，房企和项目普遍未能如期完成销售任务，下半年冲量任务艰巨，第四季度又须提防疫情卷土重来，一旦有条件，房企和项目还是会将“弹药”投放在第三季度。

近期政府部门审批预售手续继续保持高节奏，房企和项目为本轮行情储备可售货量有条件。但在既有首置刚需，以及2020年有所表现的改善需求之下，多数房企的品牌溢价能力有所萎缩，市场仅有少数房企抱有品牌影响力，这就倒逼更多项目在打出“品质牌”，在户型、室内配置、社区和物业等方面有所建树之外，便只能通过审慎定价，创造高性价比认知来影响购房需求。

部分片区市场已出现“房价锚点”项目，对周边项目定价产生重大影响，在品质牌有一定效果的同时，市场行情正在倒逼项目主动靠拢锚点项目。目前需求后劲尚显充足，但在上半年实质宽松的金融政策有所变脸的当下，后劲能否持续存疑。核心城市吸附整个市场最优质的需求和资源，但其他城市则面临着现实困境，这恐怕才是石家庄市场较大的变数。

区域面

当周核心消息：

1、石家庄市自然资源和规划局公布东南片区重点区域城市设计和控制性详细规划方案。

焦点研究：这是东南片区规划第二次调整，但与首次相比，调整重点体现在胜利南大街仓宁路交汇处仓储用地调整为住宅和商业用地，裕翔街仓宁路交汇处调整出住宅和商业用地，建华南大街和东许营街沿线工业用地调整为住宅和商业用地。整体上看，东南片区的产业功能有所弱化，居住功能显著强化。规划对当前高远正一级开发的南位，以及远洋正一级开发的方村两个项目有直接影响，恒大雅苑南侧地块也将进行大体量住宅开发。待东南片区主干道拉平后，现状石栾路可能调整为水系。

2、石家庄市自然资源和规划局公布位于高新区的信工学院南院区、北校区等两幅地块控规动态维护方案。其中显示，两幅地块合计面积92.41公顷，将由以往的高等院校用地调整为住宅、中小学教育、商业用地，以及公园绿地等，其中，住宅用地将新增49.82公顷；两幅地块都规划有中央公园绿地，公园绿地将就此新增10.23公顷，占总量的1/9。两幅地块还规划有三所小学和一所中学，南校区紧邻南二环东延线和仓丰东路的公园绿地隔离带全部保留。

焦点研究：信工学院是迁入正定新区东部新建市高校园区首所高校，新校区10月1日投入使用，此次调规几乎确定既有校区将拆除腾退并转入土地市场出让。两幅地块位置较好，均位于高新区与主城区相接桥头堡位置，且单幅地块体量较大，北校区地块整体出让可能性大，但南校区地块可能将分割出让。

3、8月14日，中冶集团暨中国中冶党委副书记、中国中冶总裁张孟星会见栾城区委书记张旭一行，双方就推进轨道交通、城市规划、旧城改造等领域合作进行深入交流。中冶交通及中冶轨道法定代表人、党委副书记、总经理冷铁松还与张旭就进一步共同推进栾城区轨道交通项目的建设进行深入交流。中冶：栾城区作为石家庄市发展轨道交通先锋区，有着得天独厚优势，中冶交通、中冶轨道高度重视与栾城区合作。栾城区是石家庄市轨道交通发展重点区，希望凭借中冶交通、中冶轨道在资金、技术、管理等方面实力，建立良好稳固合作关系，促进双方共同发展。

焦点研究对栾城区轨道规划进展的解读：近期决策层未释放暂停轨道交通审批信号，但对首次申报轨道交通城市审批态度较为审慎。目前无消息显示石家庄轨道交通第二期规划审批已暂停，但市场传闻显示，相关规划或将调整。地方决策层提出，应通过轨道交通实现主城区与卫星城联系；加之栾城区轨道规划屡有实质进展，继北京城建院参与选线规划后，近期信息显示，栾城政府部门已与中冶达成合作共识。

焦点研究院推测：中冶或以PPP模式参与栾轨道交通规划建设；栾城或通过土地等方式置换换取中冶出资并投入建设；栾城轨道交通必经装备制造产业园，并借栾城轨道建设在当地形成相关产业和企业。目前未知栾城轨道交通将采取有轨电车模式申报，经河北省发改委批准即可；还是因此调整轨道交通第二期规划，将栾城轨道交通纳入其中。但无论何种方式，栾城轨道交通已获得高层准许，推进速度正加快，这将利好装备制造产业园片区以及衡井线沿线。

城建面

当周核心消息：

1、桥西区：槐安路与西二环互通立交开工建设。

焦点研究：槐安路高架西延对上庄片区系远期利好。2020年鹿泉区供地规模未见起色，但市场交易较2019年更为活跃，仅上半年便成交普通住宅1588套，面积17.97万平方米。与往年相比，当年成交居前项目多位于槐安西路，尤以力高悦麓兰庭、金辉优步悦山、龙湖九里晴川三个项目为首，且均依靠品牌和性价比获取购房者关注。因西三环在西南方向呈“西北至东南”方向，上庄片区在区位上具备“三环边”条件观感，这也是上庄项目较之于铜冶、寺家庄片区更易获购买力较强需求关注。槐安路西延有利于强化这种观感。

2、长安区：高营大街北二环至古城东路改建勘察设计中标结果公布。

焦点研究：高营大街改扩建已成为制约高营大街板块市场的“心病”，也是制约部分购房需求进入高营大街沿线项目的首要因素。万科翡翠书院自行出资在项目西侧高营大街沿线形成“最美一英里”效果，也是给购房需求灌注高营大街改扩建信心，减小项目抗性。市场信息显示出高营大街已进入到实施改扩建实质阶段，利好区域。

3、鹿泉区：确定将在鹿泉区铜冶镇中心卫生院基础上，新扩建石家庄市鹿泉第二人民医院。项目位于鹿泉区铜冶镇镇前大街43号，规划用地面积16886.03平方米，实际用地面积15440.08平方米，建筑面积18413.83平方米，其中，地上建筑面积12365.03平方米，地下6048.80平方米，将新建包括医技科室、透析、ICU病房、静脉用药配置中心、手术室、产房病房和普通病房等的住院部，废物暂存间、污水处理站、临时氧气站（临时建筑）、门卫及用地红线范围内室外工程。

焦点研究：受鹿泉区供地规模维持低位影响，2019年以来，铜冶市场供应规模未有较大起色，当前仅有保利城、福临名邸、恩泰先进学府等少数项目在售，加之交通影响，使主城区外溢购房需求在铜冶以北，项目数量更多、供应规模较大的上庄片区被拦截。此外，装院路向南至元氏县西侧也涌现出恒大悦龙台、恒大时代新城等大体量项目，亦有一定的分流效果。从根本上看，铜冶片区现状配套相对不佳，特别是医疗、教育、日常消费配套不完善，影响需求预期，也影响项目定价。鹿泉第二人民医院系既有医疗配套提档升级，有利于补强医疗配套，但对区域医疗配套有实质性提升作用的，还需关注铜冶北侧的河北省医院龙泉院区。

土地市场

备注：

1、数据来自于中国土地市场网、石家庄公共资源交易网和相关政府部门。

2、统计区域范围即石家庄“城四区”（新华区、桥西区、长安区和裕华区）、高新区、“新三区”（鹿泉区、栾城区和藁城区）、正定县、正定新区和井陉矿区。

3、“房地产开发用地”包括住宅、商服用地，以及包括上述两类用地性质在内的混合用途地块。

当周核心观点：

当周石家庄土地市场较为平淡，但市场注意力已经聚焦在了8月28日将挂牌出让的9宗地块，尤其是东三教地块。当周石家庄新增供应1宗地块，面积3.30万平方米，约合49亩，系住宅用地，位于正定县，可形成住宅建筑面积9.91万平方米。有别于此前正定县挂牌出让地块位于县城内及近邻较多，该地块位于中华北大街沿线。当周成交地块2宗，面积3.83万平方米，约合57亩，成交额1.51亿元，成交单价263万元/亩。其中，房地产开发用地1宗，面积1.34万平方米，约合20亩，成交额1.22亿元，成交单价605万元/亩；系住宅用地，可形成住宅建筑面积3.36万平方米，成交楼面价3636元/平方米，系融创臻园壹號后续地块。

而在第35周，以东三教地块为首的主城区内9宗地块将进入市场，面积17.83万平方米，其中东三教地块将成为关注焦点，下周也将是竞买保证金缴纳截止时间，在前期有关方面运作劝退其他房企的背景下，东三教地块还能否出现竞价，参与前期开发的蓝光是否能获取地块，不仅将成为这宗地块的关注重点，也将成为未来一级开发与二级开发之间如何顺利衔接，在维护一级开发权益的传统秩序，以及打破既有土地市场秩序两股力量的博弈等一系列问题的重要参考。

商品房市场

当周核心观点：

依靠融创时代中心、融创都会中心和嘉实万科紫台三个项目的助推，当周的石家庄房地产市场一举扭转此前的“微热”状态，进入到密集开盘、加推频繁、交易活跃、需求积极状态。

根据焦点研究院统计，当周石家庄市场实现商品房实际供应972套，面积11.56万平方米。其中，商品住宅实际供应912套，面积11.20万平方米。当周有一个项目首次开盘销售，5个项目加推新房源。

在成交端，当周商品房实际成交561套，其中，前述三个项目开盘销售或加推新房源去化率均超过70%，优于其他项目，也优于近期项目。融创都会中心项目在封筹两个星期后开盘销售，实则获取更多房源预售手续后集中推售，在前期认筹超过500组的情况下，项目开盘销售去化率超过70%，在周边现状配套差强人意，但周边老旧厂区拆迁腾退已陆续展开，区域改善预期强烈，加之项目定价较为审慎，1.76万元/平方米的成交价格符合预期，为最终成交效果打下坚实基础。加推新房源且去化超过70%的两个项目，则是消化了此前积累的意向需求，实现落袋为安，融创和万科借此也将展开对全年石家庄房企TOP1的争夺。反观其他项目，去化水平参差不齐，市场依然呈现出极度冷热不均状态。接下来东北片区市场还将有表现，东南片区也将加入，8月底至9月初，市场的交易高潮还将持续。

房企项目

1、恩泰先进学府：首批恩泰先进学府业主子女入学石家庄先进中学典礼举行。

[焦点研究：项目强化与石家庄先进中学合作关系，该校系衡水中心定向帮扶学校，借此依托衡水中学影响力，吸引购房需求关注。项目为商住公寓，如剔除学位优势，加之地段因素，在当下市场很难形成较强的议价能力，但配合学位，以及该校已实现首批招生开学，对项目议价能力形成支撑作用]

2、魏通地产：国仕山三期新品“国仕山峰境”媒体见面会举行。位于谈固东街东、通园街西、位同路南、塔南路北的国仕山三期J地块部分房源获取预售手续，当前为封顶准现房，6、8、12、15号楼在售，户型97至245平方米，其中178平方米三室两厅两卫、245平方米四室两厅三卫赠送南北入户花园。

[焦点研究：项目此前因手续和资金问题暂停多年，如今已引入新资方，项目重启且入市，前期已有购房者接到项目推广信息。项目户型沿用以往规划，较为传统，但项目周边生活氛围较浓厚，希望绿洲公园和东环公园是较大亮点，也是项目较大溢价点，加之既有工程恢复后，项目可实现准现房销售，劣势反而成为优势，但因项目大户型面积较大，总价较高，将考验改善需求对项目的预期和判断] 

3、东原启城：东原启城展厅开放，位于勒泰中心一层中庭东南侧。[参看“关注项目”]

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