2020年第50周市场报告综述

调价风波扩大范围 竞价锚定二环内地价

2020年仅余最后两周，石家庄房企和项目当前首要任务即冲刺全年销售任务，主要且近乎少有措施即实施以价换量。根据焦点研究院监测，当周新增多个项目推出以价换量政策，相关项目大多位于二环外，少量项目系二环内既有项目推出新地块、新房源，但通过规划和产品调整，房源户型及配套明显下降，旨在压减价格，降低购房门槛，刺激购房需求加快成交节奏。其中，部分项目在既有推出工抵房、特价房等购房优惠政策基础上，将调价适用的房源范围扩大至几乎全部在售房源，甚至已经脱下试探性以价换量的面纱，以求刺激成交效果。尽管去化效果显著分化，事实也显示，短期内的以价换量对项目去化效果有限，且购房需求一旦适应价格，项目去化速度将有所放缓。但对房企和项目而言，至年底前冲刺销售任务为首要任务，2021年的营销思路、供应计划和推售排布尚待整饬，因噎废食显然不智。

当周原职教中心地块和原河冶科技地块成交，出现合计15家房企参与竞价，两宗地块成交楼面价超过1.2万元/平方米水平，成为二环内无或少量商业用地，以纯净住宅用地为主体地块的地价“压舱石”。预计二环内储备供应纯净地块价格将以此为“锚点”。但反过来，当周完成挂牌出让15宗地块中，9宗出现流拍，单批次流拍地块规模创下近年来新高，反映出供地方与房企之间就成交预期存在较大分歧。此外，中海和龙湖竞得两宗地块后的产品规划值得观察，桥西区原职教中心地块将延续桥西区二环内改善需求为主的思路，但长安区原河冶科技地块则很难突破当前区域市场在价格和需求构成上的窠臼。

政策面

政治局会议表态未变 政策环境维持稳定为2021年市场定调

中共中央政治局会议为12月召开中央经济工作会议定调。历次会议或未提及房地产市场，或仅表达“促进房地产市场平稳健康发展”，无甚亮点。部分政治局会议还表达“房住不炒”，但亦配合上述表态。市场有判断称，此次政治局会议未表达“房住不炒”，系调控政策可能放松信号，焦点研究院认为并不准确。历次会议中亦有未表达“房住不炒”情况，且政治局会议公报提纲挈领，更详细的政策表达应在中央经济工作会议公报中体现。加之此前国务院副总理韩正在住房城乡建设部座谈时，已有明确表态，当前政策环境未变化，处理好基本保障和非基本保障、政府和市场，以及中央和地方关系，系未来一段时间市场调控方向。预计中央经济工作会议就调控政策做新的表态可能性不大。

中共中央政治局召开会议，分析研究2021年经济工作：强化反垄断和防止资本无序扩张，促进房地产市场平稳健康发展。

宁波政策收紧

浙江省宁波市《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》：

1、市六区已有一套住房且相应贷款已结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于40%；市六区已有一套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于60%。

2、父母投靠成年子女落户宁波市未满两年，申请在限购区域内购买一套住房，须满足条件：父母双方在市五区无住房；父母之一自购房之日起前三年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税（含零申报）或者社会保险。

3、父母投靠成年子女落户市六区未满两年，申请在市六区优先购买一套新建商品住房，须满足条件：父母双方在市六区内无住房；父母之一近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险。

4、离异单身未满两年的购房人，在限购区域内购买住房或在市六区申请优先认购新建商品住房的，须满足一定条件。

城市面

关键词：提振消费

中共河北省委常委、石家庄市委书记邢国辉调研检查经济运行情况：市政府主管领导要亲自部署、亲自协调，对裕华区、晋州市、藁城区等社零额指标排名靠后的县、市、区进行约谈，督促其迎头赶上，对长安区等社零额指标排名中游的县、市、区进行指导，确保取得更好成绩，对桥西区、新华区社零额指标排名靠前的县、市、区进行表扬，努力为经济发展多作贡献。

关键词：城建收费

中共石家庄市委副书记、市长邓沛然主持召开市政府第八十二次常务会议：各相关部门要高度重视，明确责任，积极配合，切实做好城市建设收费的征收管理工作。要严格按照城建收费标准、减免审批程序、收费征缴程序履行职责，该收的要应收尽收，符合减免条件的要从严界定、不折不扣兑现政策，坚决杜绝违规审批减免或超标准收费等问题出现。要依法依规加强对城建收费的监督检查。

焦点研究：涉及房地产开发，对项目开发进程有影响，近期部分项目反映，针对项目城建配套费用清理力度加大，部分项目有补缴情况，此次管理加强将导致“补缴情况”扩大，并波及开发成本管控。

区域面

高新区：项目开发新政策出台

石家庄高新技术产业开发区管理委员会办公室《石家庄高新区绿色建筑专项规划（2020-2025年》：

1、绿色建筑方面，规划期内，石家庄高新区按绿色建筑基本级标准建设面积比例达到100%，按绿色建筑一星级及以上标准进行规划建设面积比例达到50%，按绿色建筑二星级及以上标准进行规划建设面积比例达到25%，按绿色建筑三星级标准进行规划建设面积比例达到5%。远期展望至2035年，按绿色建筑一星级及以上标准进行规划建设面积比例达到70%，按绿色建筑二星级及以上标准进行规划建设面积比例达到50%，按绿色建筑三星级标准进行规划建设面积比例达到10%。

2、装配式建筑方面，到2023年，石家庄高新区新建建筑面积40%采用装配式建筑。到2025年，新建建筑面积60%采用装配式建筑。远期展望至2035年，新建建筑面积80%采用装配式建筑。

3、被动式超低能耗建筑方面，2020至2023年，高新区累计新开工建设被动式超低能耗建筑不低于6万平方米。2024至2025年，高新区累计新开工建设被动式超低能耗建筑不低于6万平方米。远期展望至2035年，高新区竣工和在建被动式超低能耗建筑面积累计达到40万平方米以上。

4、住宅建筑全装修方面，至2025年，规划高新区新建住宅建筑全装修的面积比例达到60%。远期展望至2035年，规划高新区新建住宅建筑全装修的面积比例达到80%。

5、可再生能源建筑应用方面，至2025年，高新区可再生能源建筑应用面积比例达到65%。远期展望至2035年，高新区可再生能源建筑应用面积比例达到90%。

6、绿色建材应用方面，至2025年，新建建筑中绿色建材应用比例达到50%以上。远期展望至2035年，新建建筑中绿色建材应用比例达到70%以上。

土地面

原职教中心地块和原河冶科技地块领衔的15宗地块，在当周结束挂牌出让。出人意料的是，15宗地块仅6宗成交，剩余9宗地块因不同原因而流拍，流拍规模创下历年单批次之最。根据焦点研究院统计，当周石家庄完成挂牌出让地块15宗，面积57.30万平方米，约合859亩。其中，仅6宗地块成交，面积26.76万平方米，约合401亩，成交价41.16亿元，成交单价1025万元/亩。房地产开发用地成交5宗，面积24.68万平方米，约合370亩，成交价40.80亿元，成交单价1102万元/亩。其中，13家房企参与原职教中心地块竞价，经437轮，中海以17.71亿元竞得地块，成交单价2148万元/亩，技术楼面价13429元/平方米，实际楼面价14815元/平方米。5家房企参与原河冶科技地块竞价，经396轮，龙湖以12.21亿元竞得地块，成交单价1954万元/亩，技术楼面价11726元/平方米，实际楼面价12343元/平方米。

但除净地外，当周石家庄土地市场实则较为冷清，供地方与房企之间的分歧愈发凸显。当周完成挂牌出让的15宗地块中，9宗流拍，面积30.54万平方米，约合458亩。其中，3宗地块已多次流拍，此次仍未成交。上述9宗地块均系已规划、在建或已售项目补办手续。根据惯例，此类地块挂牌出让前，供地方与房企之间应有相应沟通，如此背景之下仍出现大面积流拍，反映出供地方与放弃之间存在分歧，按流程补办手续未果。二环内净地吸引房企参与竞价，显示出房企对石家庄市场判断仍偏乐观，可一旦商业配比偏大，或价格预期出现分歧，流拍风险便显著上升。考虑到12月仍将有多宗地块挂牌出让，且其中不乏相似项目，预计撤拍或流拍现象还将出现。

商品房市场

当周“以价换量”项目数量有所增加，加上既有低开项目加推新房源或在售，多重因素之下，交易规模有所抬升。根据焦点研究院统计，当周石家庄无项目开盘销售，9个项目加推新房源，数量较此前一周增加4个；由此形成的商品房有效供应673套，较此前一周上升57%；面积7.59万平方米，较此前一周上升75%。9个项目在加推新房源当日实现的去化效果反差极大，统计显示，其实现去化仅155套，综合去化率23%，较此前一周上升7个百分点，当周万科正定文化村、荣盛锦绣书院项目加推新房源去化超过50%。值得注意的是，当周加推新房源项目中，不乏以价换量或低开者，对案场氛围有推升作用，但实际成交效果各异。根据焦点研究院的统计，当周石家庄普通住宅新增供应7.59万平方米，较此前一周上升76%；成交15.72万平方米，较此前一周上升37%；成交价格14857元/平方米，与此前一周下降3%，普通住宅市场呈现出“量升价稳”状态。当周加推新房源的项目，成交大都有所表现，荣盛锦绣书院、和院1号、保利时光印象、保利城、紫晶悦和中心和融创时代中心等项目成交居前，但主力面积段和总价段有所下降，购房需求表现出更强的“刚性”特点。

公寓市场价格有所回落，稳定交易的因素有所减弱。当周无新增供应；成交8123平方米，较此前一周上升14%；成交价格9717元/平方米，较此前一周下降8%，且降至万元水平线之下。恒大财富广场、新锐中心、富力城城市广场、安联Aone和中冶盛世国际广场等项目居前，但主力面积段和总价段没有明显变化。

此外，当周别墅成交9套，面积2242平方米；写字楼和商铺则均无成交。

项目营销动态：

1、当代辰悦MOMΛ：“科技 绿色 健康”生活IP产品推介会举行。项目位于四明街与工业东路交汇处。 

2、荣盛首府：产品发布会举行。

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执笔：樊晓璐、张泽康

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