焦点周报·石家庄 | 焦点项目推升市场渐热 高总价供应放量
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“五一”小长假是多个项目节点，当周石家庄市场营销动作频繁，为“五一”市场蓄势目的明确。此外，当年焦点项目陆续进入市场，以中海汇德里、融创未来中心、龙湖天奕、地铁万科蓝湾等项目为代表。土地市场方面，保利获取南铜冶项目地块，补充其在石家庄的土地储备，但当年主城区供应主力仍以保利阅云台为主。然而，当周市场交易规模乏善可陈，特别是成交规模有所下降，当周交易主力项目表现差强人意，并未对市场形成支撑作用。公寓市场更是如此，交易规模萎缩的同时，市场仍在以价换量的漩涡中挣扎。市场亦有新动向，特别是大户型、大面积和高总价产品供应规模将有所放大，且以中海汇德里、龙湖天奕、融创未来中心，以及已入市的嘉实万科云庐为代表，2020年嘉实万科紫台在大户型、大面积和高总价产品上的优异表现，给了市场信心，但高总价产品供应规模放大，对石家庄的高净值人群规模和购买力考验可见一斑。
外部环境处在微妙状态。当周焦点城市及其周边直接辐射城市，多见调整和收紧当地政策，旨在为市场预期降温，并防范游资炒作学区房和资金违规流入市场等现象出现。此外，焦点城市的市场专项整治行动力度有所放大，市场短期承压。然而，除因政策过于严厉，对购房行为直接限制极其显著城市外，多数焦点城市依然保持了比较活跃的交易状态，反映出需求的“压舱”作用。我们不认为，政策有打压市场之嫌，相反，调控着力点集中在非常明确的领域，旨在摁住“牛头”，管控市场预期，但市场交易规模的稳定也是调控的目的。
当周全国房地产市场调控动作频繁：焦点城市对现行政策进行局部调整，须收紧政策区域，收紧未放松；局部偏宽松政策，被严格局限在相应地域内；市场专项整治行动持续，对商品住宅规范房企和中介销售行为，对存量住宅则防范游资炒作学区房，以及资金违规流入市场等行为。焦点城市或城市群周边城市，为防范投资、投机购房需求外溢，相应出台或调整当地调控政策，但政策力度相对于焦点城市略有下降。此外，以上海为代表的焦点城市加大商品房的直接供应力度，近期陆续展开的焦点城市居住用地集中供应，亦有望向市场释放商品房供应规模将放大的信号。总之，市场调控压力并未缓解。然而，从焦点城市的交易情况来看，除对交易行为有直接冲击和影响的政策出台，对当地交易规模有显著作用外，多数城市维持一定的交易规模，并未出现较大下降。
中国人民银行等四部委：海南购房
《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》：允许符合条件的非居民按实需原则在海南自由贸易港内购买房地产，对符合条件的非居民购房给予汇兑便利。
上海市：新增供应
上海房地产交易中心：一批新建商品房将集中上市，共47个项目，13969套，已完成价格备案，位于宝山、浦东等12个区域。按优先购房政策购买的，在购房合同网签备案满5年后方可转让，认购时间由5天延长至7天。
北京市：市场专项整治
《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》：1、重点针对近期群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷违规进入市场、群租房治理等问题，依法从严惩处，形成高压态势，规范市场秩序。2、新房销售将重点整治无证售房、不实宣传、合同欺诈和不平等条款、预售资金违规存取、捆绑销售和违规分销，以及违规“工改住”、“商改住”销售。3、存量房销售将重点整治借学区房等炒作房价、信贷资金违规购房。4、住房租赁将重点整治房屋租赁合同备案，违法群租房、短租房，群众投诉反映集中租赁中介。此外还将重点整治虚假、违规房源信息发布。
江苏省南通市：地块出让
《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》：全市普通商品住房用地均采取“控房价、控地价”方式供应，严 格控制溢价率。对居住与商业、办公等混合类用地，可采取“控房价、竞地价”方式。
江苏省南京市：住房限购
《关于明确浦口、六合、溧水、高淳区新落户人群购买商品住房限购政策的通知》：在浦口区、六合区、溧水区、高淳区新落户人员，自最近一次落户之日起，两年内仅可在上述四区（不含江北新区直管区）范围内购买商品住房和二手住房。
浙江省江山市：住房限售
对市场关注度高的热点地块，土地出让前应明确项目销售的商品住宅，自商品房买卖合同网签备案之日起5年内不得转让。适时出台住房限购政策。
浙江省衢州市龙游县：住房限售
《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》：对市场关注度高的热点地块，土地出让前应明确项目销售的商品住宅，自商品房买卖合同网签备案之日起5年内不得转让。适时出台住房限购政策。
广东省广州市：住房限售
《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》：享受市辖区人才政策的家庭，以及单身或离异人士，购商品住 房时须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个税或社保证明，不得补缴。越秀区、海珠区、荔湾区、天 河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区等区个人销售住房增值税征免年限自2年提高至5年。
广东省广州市海珠区：市场专项整治
《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》：不得以捆绑搭售或“双合同”等限定方式，变相实行价外加价； 不得向无购房资格的人出售商品房，不得通过变更预售合同、变更购房人等方式投机炒作未交付的商品房。
关键词：信息技术产业
石家庄市政府与中国电科13所、54所签署战略合作框架协议，双方达成多项共识，决定在推动新一代信息技术产业发展、落实高端人才政策、优化生产生活服务保障等方面继续深化合作，充分发挥中国电科13所、54所以及半导体材料公司专业优势，促进科技资源优化配置、开放共享和高效利用，拟滚动实施29个项目，投资45亿元，达产后年新增销售收入65亿元。
焦点研究：对当前当地较成熟的产业和企业做大做强，前述动作有利于石家庄现有新一代信息技术产业发展。对于城市格局而言，除主城区内设施外，13所、54所还在鹿泉区设有产业基地，预计部分城建计划将围绕产业基地展开，石家庄“十四五”轨道交通规划中，鹿泉区市域铁路S1线经上庄北上至鹿泉核心区，将经过相关产业基地，将成为重要的外部配套。
裕华区：建华大街南延年内完成体育大街亦将南延
建华大街南延仓盛路至仓宁北路段计划年底前投入使用，道路全长约1.2公里，并配合建设地下综合管廊，与规划仓盛路、规划七路、贾商路、方盛路、规划十路、规划十一路、仓宁北路等8条道路交汇，道路红线宽50米，标准为城市主干道，实现双向六车道。
焦点研究：建华大街南延对融创中心项目形成利好，项目近期以此为亮点进行输出，对去化有一定影响。除建华大街外，体育大街亦将在当年启动南延，并将对裕华区南部与栾城区交界多个城市更新项目有利好作用。
藁城区：高铁新城采用“成方连片开发”
中共藁城区区委副书记、区长王锦山赴市自然资源和规划局藁城区分局专题调研土地利用和城市规划工作，要抓好城市规划，高标准高质量编制城市规划及城市设计，抓住城市建设后发优势的战略机遇，规划好老城区城市更新，全力助推经济社会高质量发展；要抓紧谋划好新城区建设，打破条块分割、点状分布的供地模式，聘请国内先进设计单位统一规划，成方连片开发改造。
焦点研究：藁城核心区容积率上限上调后，城市更新“门槛”有所下降，根据焦点研究院当前获取的市场信息，藁城核心区有城市更新项目正推进。前述“新城区”即依托石济客运专线藁城南站建设的高铁新城，位于藁城核心区南部，交通路网初见雏形，但土地一级开发尚无实质性进展，结合“成方连片开发”动向，预计将有所调整，加之市域铁路藁城区S3线有望率先启动，有助于南部高铁新城提振价值。
正定县：住房租赁
正定县县长戚永和主持召开县政府第106次常务会议，研究《关于住房租赁市场试点工作实施方案》，要以开展住房租赁试点为契机，规范租赁市场秩序，改善租赁住房消费环境，建立起多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，要拓宽租赁住房供应渠道，增加市场房源供给。
项目营销动态：龙湖中海旭辉项目均有营销节点动作
1、旭辉公元：“透明工厂”开放。 [焦点研究：项目所在长安区东北片区项目竞争激烈，但项目尚未交付，规划配套无法呈现，品牌溢价能力略显不足等影响，须提前 呈现项目交付效果，兑现交付承诺，切实提升项目溢价能力，为项目去化创造条件。施工现场展示在石家庄市场并不新鲜，一些对 项目施工质量有自信，“品控”能力相对较强的房企和项目，会通过工地开放日等常规动作进行展示。但项目推出的“透明工厂”， 其对项目施工质量的展示更为深入，较此前走马观花，“只看表象、无法深入”的工地开放有所升级。此前，东原启城项目曾推出 “超级工厂”概念，与项目“透明工厂”概念相似，但尚未落地。]
2、中海汇德里：位于桥西区的职教中心项目设在全市的体验中心开放，并公布项目案名。 [焦点研究：项目向市场释放预期价格接近3万元/平方米水平，户型面积较大，面向改善需求，但项目尚无现场售楼场所和相关展示 面，尽管桥西区二环内改善需求已在利航棠樾府和部分二手房小区有所表现，但能否接受项目的高总价、高单价，仍待观察。]
3、龙湖天璞：实景示范区开放。 [焦点研究：项目现场售楼场所和相关展示面呈现，有利于兑现项目此前对交付效果的承诺，对项目去化有正面和积极影响。项目当 前处于平销状态，当前营销动作，外部环境强化“依托火车站形成的黄金三角区”概念，提振购房需求对地段的信心；内部则维持 当前教育配套和龙湖品牌可形成的品质溢价效果。]
4、福美观山：售楼部及示范区开放。
5、高远森霖城：成长教育高峰论坛举行，向日葵成长计划启动。
6、绿城御河上院：国院联排发布。
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执笔：樊晓璐、张泽康
审核：回洁钰
部分信息：搜狐焦点石家庄站
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