内容摘要

在现实生活中，由于房产限购政策的影响、银行贷款对借款人资格的限制、满足出名人落户的需要等种种原因，借名买房现象十分普遍。然而，在借名买房过程中，出名人可能违反约定而主张房屋归他所有，除非借名人能够提供证据证明双方存在借名买房关系，否则借名人将在法律上处于十分不利的境地。

关键词

借名买房  举证责任  法律分析  风险防范

基本案情

陈某因房产购房政策影响，遂与好友江某约定以江某名义办理贷款购买房屋，实际房款150万由陈某支付，双方只是口头约定，没有签订书面协议。江某遂与上海某房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定购买该公司开发建设的304号房屋，江某取得该房屋的所有权证书，后陈某以本人名义办理入住手续并装修，江某一直未实际占有该房屋。后来，陈某与江某对该房屋的所有权问题产生争议，陈某认为304号房屋系陈某借江某之名购买，即双方存在借名买房关系，该房屋实际所有人应为陈某，江某则主张购房系向陈某的借款，即双方存在借款买房的关系，双方对此一直争论不休。

争议焦点

1. 如何定性借名买房关系？

2. 陈某如何证明存在借名买房关系？

案情处理依据及结论

一、 借名买房关系的法律分析

“借名买房”的现象在社会中普遍存在，当部分购房者因为购房政策等原因，无法在房地产中心进行交易过户，就会选择以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款却由购房者自己支付。但是借名买房存在极大的法律风险，如果出名人在利益的驱使下违反借名买房的约定，主张借名人与出名人之间的关系为借款买房而非借名买房，房屋实际归其所有，此时由于房屋所有权登记在出名人名下，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定的物权公示原则，出名人在法律上被推定为房屋所有权人，借名人只有诉诸法院请求确认双方存在借名买房关系进而主张对房屋的合法权益。

二、 借名人的举证责任

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第65条和《较高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法解释》）第90条和第91条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求承担举证责任，否则负有举证责任的当事人将承担败诉的不利后果。本案中，陈某作为借名买房中的借名人，在向法院起诉主张自己对标的房屋的合法权益的，应当就借名买房关系存在的基本事实承担举证证明责任。证明的基本事实至少应当包括：（1）有借名买房的书面或者口头约定；（2）房屋登记在出名人名下但房款由借名人支付；（3）房屋由借名人实际占有。

三、陈某的对策及解决之道

如前文所述，江某为304号房屋的物权登记人，根据物权公示原则，江某在法律上被推定为房屋所有权人，在与江某协商不能的情况下，陈某若想主张自己是304号房屋的实际所有权人，只能通过诉诸法院的途径。那么，根据“谁主张谁举证”的证明原则，陈某必须要向法院证明他和江某之间存在借名买房的关系，即江某只是借名人，不享有对房屋的实际所有权。为此，陈某需要证明：

1．存在借名买房的书面或者口头约定。陈、江二人之间不曾签订书面的借名买房协议，只有口头约定，因此陈某的举证将存在一些困难。建议陈某找知情人当证人，通过证人证言证明双方存在借名买房关系。另外，陈某可通过发短信、电话录音的形式，在短信和电话中再一次提及当初借名买房的事情，如果江某在短信或电话中承认了的确存在借名买房的事实，那将成为陈某的有力证据。

2. 房屋登记在出名人名下但房款由借名人支付。陈某可以通过提供购房款自个人帐户转至上海某房地产开发有限公司账号的银行转账记录，证明150万购房款实际由自己支付。

3. 房屋由借名人实际占有。本案中，陈某以本人名义办理入住手续并装修了房屋，此后一直实际占有房屋，陈某可以向法院提供办理入住的证明文件、邻居的证言等证据，以证明自己长期实际占有房屋的事实。

此外，因为江某已经违反了借名买房的约定，其很有可能基于物权登记簿上的公示效力处分房屋，依据《物权法》第19条第2款的规定，建议陈某先去异议登记，这样就使得登记簿上所记载的权利失去了正确性推定的效力，第三人不得主张基于登记而产生的公信力，江某也不能随意处分304号房屋，但陈某需要注意的是，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉则异议登记失效。

建言献策

借名买房实际存在很大的法律风险，为了避免将来卷入纠纷，现对借名买房关系中的双方提出如下建议：

1. 借名买房需谨慎，尤其是要谨慎选择出名人，不仅考虑是否具有购房资格、是否符合贷款条件等政策因素，还应当对出名人的个人经济状况进行审慎考察。并且在成功借名购房后，仍应当持续关注出名人的经济状况，发现其有可能存在不能偿还借款的情况时，及时作出应对策略，将房产转移登记到其他人名下。

2.借名人与出名人对二人之间存在借名买房关系还是借款买房关系存在争议，借名人向法院起诉主张对标的房屋的合法权益的，应当承担举证证明责任，否则借名人将承担不利后果，即法院可能因借名人举证不利认定借名买房关系不成立。借名人主张借名购房关系成立应至少举证证明以下基本事实：（1）购房款由借名人支付；（2）房屋归借名人实际占有；（3）双方存在借名买房的口头或者书面约定。

3.如果确实需要采取“借名”的方式购买房屋，为了保险起见，借名人与出名人应当签订书面的借名购房协议，并在协议中明确双方之间为借名买房关系，即使双方为亲友关系也不宜盲目信任仅做口头约定，否则在发生纠纷时，借名人的举证将比较困难。

4.为了防范名义产权人违反约定，实际产权人还可与名义产权人在房地产交易中心就该房产做一个个人抵押，由名义产权人将该房屋抵押给实际产权人，如此名义产权人便无法擅自处分房屋，从而损害实际产权人的利益。

相关问题延伸

案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系为由主张对登记在被执行人名下的执行标的停止执行的，如何处理？即借名人能否以存在借名买房关系来对抗法院的强制执行？

延展问题浅析

借名买房中存在的另一个法律风险就是，借名买房关系一般不能对抗法院的强制执行。根据相关法律规定，借名买房关系不能对抗法院的强制执行，在房产被法院强制执行时，借名人只能另案起诉出名人，要求其赔偿相应损失。但也有地方法院认为在确有证据证明被执行人仅是名义产权人、执行异议申请人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的，法院可以裁定停止执行。

因此，基于借名买房中存在的种种法律风险，我们在借名买房中要小心谨慎，防范纠纷产生。

相关法条

《物权法》第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”；第16条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”；第17条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

 《民事诉讼法》第65条：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”

 《民诉法解释》第90条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

 《民诉法解释》第91条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”

《物权法》第19条第2款：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第19条：“法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。”

 江苏高院《执行异议之诉案件审理指南》：“人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。 

来源：网络